Your landlord has died. Is your lease still safe? Ha muerto tu casero. ¿Sigue a salvo tu contrato? Ваш орендодавець помер. Чи ваш договір досі в безпеці? Dein Vermieter ist gestorben. Ist dein Mietvertrag noch sicher? Je verhuurder is overleden. Is je huurcontract nog veilig? Votre propriétaire est décédé. Votre bail est-il toujours sûr ? Il tuo padrone di casa è morto. Il tuo contratto è ancora al sicuro? Din hyresvärd har dött. Är ditt hyresavtal fortfarande säkert?

Does a rental contract end when the landlord dies in Spain?

No. Article 1257 of the Código Civil says contracts take effect between the parties who sign them "y sus herederos", and nothing in the tenancy law, the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), makes a residential lease end because the landlord dies. The heirs step into the landlord's shoes. Legally it's as if they had signed your contract themselves.

In practice that means nothing in your contract changes. The rent, the payment date, the update clause, who pays which bills and your right to stay all carry on. If your contract is still inside the LAU minimum term (five years from the start, or seven if the landlord was a company, under article 9), the heirs must respect it, including the yearly extensions you're entitled to. You don't need to sign anything new, and you shouldn't feel pushed into it. If the heirs offer a fresh contract at a higher rent, you can say no and stay on the one you have.

¿Se acaba el contrato de alquiler cuando muere el propietario en España?

No. El artículo 1257 del Código Civil dice que los contratos producen efecto entre las partes que los firman "y sus herederos", y nada en la ley de alquileres, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), hace que un alquiler de vivienda termine porque muera el arrendador. Los herederos ocupan el lugar del propietario. Legalmente es como si hubieran firmado ellos mismos tu contrato.

En la práctica, eso significa que nada de tu contrato cambia. El alquiler, la fecha de pago, la cláusula de actualización, quién paga cada factura y tu derecho a quedarte siguen igual. Si tu contrato todavía está dentro de la duración mínima de la LAU (cinco años desde el inicio, o siete si el arrendador era una empresa, según el artículo 9), los herederos tienen que respetarla, incluidas las prórrogas anuales a las que tienes derecho. No hace falta que firmes nada nuevo, y no deberías sentirte presionado a hacerlo. Si los herederos te ofrecen un contrato nuevo con un alquiler más alto, puedes decir que no y quedarte con el que tienes.

Чи припиняється договір оренди в Іспанії, якщо орендодавець помер?

Ні. Стаття 1257 Código Civil каже, що договори мають силу між сторонами, які їх підписали, "y sus herederos" («і їхніми спадкоємцями»), а в законі про оренду, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), немає нічого, що припиняло б договір оренди житла через смерть орендодавця. Спадкоємці стають на місце орендодавця. Юридично це так, ніби вони самі підписали ваш договір.

На практиці це означає, що у вашому договорі нічого не змінюється. Орендна плата, дата оплати, пункт про індексацію, розподіл рахунків і ваше право залишатися в квартирі зберігаються. Якщо ваш договір ще в межах мінімального строку за LAU (п'ять років від початку або сім, якщо орендодавцем була компанія, за статтею 9), спадкоємці зобов'язані його дотримуватися, включно з щорічними продовженнями, на які ви маєте право. Вам не потрібно нічого нового підписувати, і ви не повинні піддаватися тиску. Якщо спадкоємці запропонують новий договір з вищою орендною платою, ви можете відмовитися й залишитися за чинним.

Endet ein Mietvertrag in Spanien, wenn der Vermieter stirbt?

Nein. Artikel 1257 des Código Civil besagt, dass Verträge zwischen den Parteien wirken, die sie unterzeichnen, „y sus herederos“ (und ihren Erben), und nichts im Mietrecht, der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lässt einen Wohnungsmietvertrag enden, weil der Vermieter stirbt. Die Erben treten in die Stellung des Vermieters ein. Rechtlich ist es so, als hätten sie deinen Vertrag selbst unterschrieben.

In der Praxis heißt das: An deinem Vertrag ändert sich nichts. Die Miete, der Zahlungstermin, die Anpassungsklausel, wer welche Rechnungen bezahlt und dein Recht zu bleiben gelten alle weiter. Liegt dein Vertrag noch innerhalb der Mindestlaufzeit nach der LAU (fünf Jahre ab Beginn, oder sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen war, nach Artikel 9), müssen die Erben diese einhalten, einschließlich der jährlichen Verlängerungen, auf die du Anspruch hast. Du musst nichts Neues unterschreiben, und du solltest dich auch nicht dazu gedrängt fühlen. Bieten die Erben einen neuen Vertrag zu einer höheren Miete an, kannst du ablehnen und bei deinem bisherigen Vertrag bleiben.

Eindigt een huurcontract als de verhuurder in Spanje overlijdt?

Nee. Artikel 1257 van de Código Civil bepaalt dat contracten gelden tussen de partijen die ze ondertekenen "y sus herederos" (en hun erfgenamen), en niets in de huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), laat een woninghuurcontract eindigen doordat de verhuurder overlijdt. De erfgenamen treden in de schoenen van de verhuurder. Juridisch is het alsof zij je contract zelf hebben getekend.

In de praktijk betekent dat dat er niets aan je contract verandert. De huur, de betaaldatum, de indexeringsclausule, wie welke rekeningen betaalt en je recht om te blijven wonen: het loopt allemaal door. Zit je contract nog binnen de minimale looptijd van de LAU (vijf jaar vanaf de start, of zeven als de verhuurder een bedrijf was, volgens artikel 9), dan moeten de erfgenamen die respecteren, inclusief de jaarlijkse verlengingen waar je recht op hebt. Je hoeft niets nieuws te tekenen, en je hoeft je daar ook niet toe gedwongen te voelen. Bieden de erfgenamen een nieuw contract aan tegen een hogere huur, dan kun je nee zeggen en op je huidige contract blijven.

Un contrat de location prend-il fin au décès du propriétaire en Espagne ?

Non. L'article 1257 du Código Civil dispose que les contrats produisent leurs effets entre les parties qui les signent « y sus herederos » (et leurs héritiers), et rien dans la loi sur les baux, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ne met fin à un bail d'habitation en raison du décès du propriétaire. Les héritiers se substituent au propriétaire. Juridiquement, c'est comme s'ils avaient eux-mêmes signé votre contrat.

En pratique, rien ne change dans votre contrat. Le loyer, la date de paiement, la clause de révision, la répartition des factures et votre droit de rester dans les lieux sont maintenus. Si votre contrat se trouve encore dans la durée minimale prévue par la LAU (cinq ans à compter du début, ou sept si le propriétaire était une société, selon l'article 9), les héritiers doivent la respecter, y compris les prorogations annuelles auxquelles vous avez droit. Vous n'avez rien de nouveau à signer, et vous ne devez pas vous sentir obligé de le faire. Si les héritiers vous proposent un nouveau contrat avec un loyer plus élevé, vous pouvez refuser et conserver celui que vous avez.

Il contratto d'affitto finisce quando il proprietario muore in Spagna?

No. L'articolo 1257 del Código Civil stabilisce che i contratti producono effetti tra le parti che li firmano "y sus herederos" (e i loro eredi), e nulla nella legge sulle locazioni, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), fa terminare un contratto di locazione abitativa per la morte del proprietario. Gli eredi subentrano al proprietario. Dal punto di vista legale è come se avessero firmato il tuo contratto loro stessi.

In pratica significa che nel tuo contratto non cambia nulla. L'affitto, la data di pagamento, la clausola di aggiornamento, chi paga quali bollette e il tuo diritto a restare proseguono tutti. Se il tuo contratto è ancora entro la durata minima prevista dalla LAU (cinque anni dall'inizio, o sette se il proprietario era una società, secondo l'articolo 9), gli eredi devono rispettarla, comprese le proroghe annuali a cui hai diritto. Non devi firmare niente di nuovo e non dovresti sentirti spinto a farlo. Se gli eredi ti propongono un nuovo contratto con un affitto più alto, puoi dire di no e restare con quello che hai.

Upphör hyreskontraktet när hyresvärden dör i Spanien?

Nej. Artikel 1257 i Código Civil säger att avtal gäller mellan de parter som undertecknar dem "y sus herederos" (och deras arvingar), och ingenting i hyreslagen, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), gör att ett bostadshyresavtal upphör för att hyresvärden dör. Arvingarna träder in i hyresvärdens ställe. Juridiskt är det som om de själva hade skrivit under ditt kontrakt.

I praktiken betyder det att ingenting i ditt kontrakt ändras. Hyran, betalningsdagen, uppräkningsklausulen, vem som betalar vilka räkningar och din rätt att bo kvar gäller alla som förut. Om ditt kontrakt fortfarande är inom LAU:s minimitid (fem år från starten, eller sju om hyresvärden var ett företag, enligt artikel 9) måste arvingarna respektera den, inklusive de årliga förlängningar du har rätt till. Du behöver inte skriva under något nytt, och du ska inte känna dig pressad att göra det. Om arvingarna erbjuder ett nytt kontrakt med högre hyra kan du tacka nej och bo kvar på det du har.

When can the landlord's death end the lease?

When the person who rented you the flat didn't own it outright but held a usufructo, the right to use and earn from a property for life. It's common in Spanish families: a widow or widower keeps the usufruct of the family flat while the children own the nuda propiedad (bare ownership). Article 13.2 of the LAU says leases granted by a usufructuary "se extinguirán al término del derecho del arrendador". A life usufruct ends on death, so the lease can end with it, and the owners can ask you to leave.

You can check this yourself. Order a nota simple from the Land Registry and look at who holds what: if one person appears with "usufructo" and others with "nuda propiedad", and only the usufructuary signed your lease, you're in this situation. There are partial protections. Article 13.3 gives a five-year lease (seven with a company) to tenants who rented in good faith from someone who appeared in the Registry as the owner, and if the bare owners also signed your contract, or have accepted your rent since, the picture changes. These cases turn on the details, so if the nota simple shows a usufruct, get advice from a tenants' union or a housing lawyer before you agree to anything.

If your landlord is a company rather than a person, none of this applies. A shareholder or director dying doesn't change who your landlord is.

¿Cuándo puede la muerte del propietario poner fin al alquiler?

Cuando la persona que te alquiló el piso no era la propietaria plena, sino que tenía un usufructo, el derecho a usar una vivienda y obtener rendimiento de ella de por vida. Es habitual en las familias españolas: una viuda o un viudo conserva el usufructo del piso familiar mientras los hijos tienen la nuda propiedad. El artículo 13.2 de la LAU dice que los arrendamientos concertados por un usufructuario "se extinguirán al término del derecho del arrendador". Un usufructo vitalicio se extingue con la muerte, así que el alquiler puede acabar con él, y los propietarios pueden pedirte que te vayas.

Puedes comprobarlo tú mismo. Pide una nota simple al Registro de la Propiedad y mira quién tiene qué: si una persona aparece con "usufructo" y otras con "nuda propiedad", y solo el usufructuario firmó tu contrato, estás en esta situación. Hay protecciones parciales. El artículo 13.3 garantiza un alquiler de cinco años (siete con una empresa) a los inquilinos que alquilaron de buena fe a alguien que figuraba en el Registro como propietario, y si los nudos propietarios también firmaron tu contrato, o han aceptado tu alquiler desde entonces, la situación cambia. Estos casos dependen de los detalles, así que si la nota simple muestra un usufructo, pide asesoramiento a un sindicato de inquilinos o a un abogado especializado en vivienda antes de aceptar nada.

Si tu arrendador es una empresa y no una persona, nada de esto se aplica. Que muera un accionista o un administrador no cambia quién es tu arrendador.

Коли смерть орендодавця може припинити оренду?

Коли людина, яка здала вам квартиру, не була її повноправною власницею, а мала usufructo, тобто довічне право користуватися майном і отримувати з нього дохід. В іспанських родинах це поширено: вдова чи вдівець зберігає узуфрукт родинної квартири, а діти володіють nuda propiedad (голою власністю). Стаття 13.2 LAU каже, що договори оренди, укладені узуфруктуарієм, "se extinguirán al término del derecho del arrendador" («припиняються із закінченням права орендодавця»). Довічний узуфрукт закінчується зі смертю, тож оренда може закінчитися разом із ним, і власники можуть попросити вас виїхати.

Це можна перевірити самостійно. Замовте nota simple у Реєстрі нерухомості й подивіться, кому що належить: якщо одна особа вказана з "usufructo", а інші з "nuda propiedad", і ваш договір підписав лише узуфруктуарій, це саме ваша ситуація. Є часткові гарантії. Стаття 13.3 дає п'ятирічну оренду (сім років, якщо орендодавець компанія) орендарям, які добросовісно орендували в людини, що значилася в Реєстрі як власник, а якщо голі власники теж підписали ваш договір або відтоді приймали вашу орендну плату, картина змінюється. Усе тут залежить від деталей, тож якщо nota simple показує узуфрукт, порадьтеся зі спілкою орендарів або юристом із житлових питань, перш ніж на щось погоджуватися.

Якщо ваш орендодавець компанія, а не фізична особа, усе це вас не стосується. Смерть акціонера чи директора не змінює того, хто ваш орендодавець.

Wann kann der Tod des Vermieters den Mietvertrag beenden?

Wenn die Person, die dir die Wohnung vermietet hat, sie nicht uneingeschränkt besaß, sondern einen usufructo hatte, also das lebenslange Recht, eine Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen. Das ist in spanischen Familien verbreitet: Eine Witwe oder ein Witwer behält den Nießbrauch an der Familienwohnung, während die Kinder die nuda propiedad (das bloße Eigentum) besitzen. Artikel 13.2 der LAU besagt, dass von einem Nießbraucher abgeschlossene Mietverträge „se extinguirán al término del derecho del arrendador“ (mit dem Ende des Rechts des Vermieters erlöschen). Ein lebenslanger Nießbrauch endet mit dem Tod, sodass auch der Mietvertrag damit enden kann und die Eigentümer dich zum Auszug auffordern können.

Das kannst du selbst prüfen. Bestelle beim Grundbuchamt eine nota simple und sieh nach, wer welches Recht hält: Steht eine Person mit „usufructo“ und andere mit „nuda propiedad“ eingetragen, und hat nur der Nießbraucher deinen Mietvertrag unterschrieben, befindest du dich in dieser Lage. Es gibt teilweisen Schutz. Artikel 13.3 gewährt Mietern, die in gutem Glauben von jemandem gemietet haben, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war, einen Mietvertrag über fünf Jahre (sieben bei einem Unternehmen), und wenn die bloßen Eigentümer deinen Vertrag ebenfalls unterschrieben oder seitdem deine Miete angenommen haben, sieht die Sache anders aus. Solche Fälle hängen von den Details ab. Wenn die nota simple also einen Nießbrauch zeigt, hol dir Rat bei einer Mietergewerkschaft oder einem Anwalt für Wohnungsrecht, bevor du irgendetwas zustimmst.

Ist dein Vermieter ein Unternehmen und keine Privatperson, gilt nichts davon. Der Tod eines Gesellschafters oder Geschäftsführers ändert nichts daran, wer dein Vermieter ist.

Wanneer kan het overlijden van de verhuurder het huurcontract beëindigen?

Wanneer degene die de woning aan je verhuurde niet de volle eigenaar was, maar een usufructo had: het recht om een woning levenslang te gebruiken en er inkomsten uit te halen. Dat komt veel voor in Spaanse families: een weduwe of weduwnaar houdt het vruchtgebruik van de gezinswoning, terwijl de kinderen de nuda propiedad (blote eigendom) hebben. Artikel 13.2 van de LAU zegt dat huurcontracten die een vruchtgebruiker heeft afgesloten "se extinguirán al término del derecho del arrendador" (eindigen wanneer het recht van de verhuurder eindigt). Een levenslang vruchtgebruik eindigt bij overlijden, dus het huurcontract kan daarmee ook eindigen, en de eigenaren kunnen je vragen te vertrekken.

Je kunt dit zelf nagaan. Vraag een nota simple op bij het Kadaster en kijk wie wat bezit: staat er één persoon met "usufructo" en staan anderen vermeld met "nuda propiedad", en heeft alleen de vruchtgebruiker je huurcontract getekend, dan zit je in deze situatie. Er is gedeeltelijke bescherming. Artikel 13.3 geeft een huurcontract van vijf jaar (zeven bij een bedrijf) aan huurders die te goeder trouw hebben gehuurd van iemand die in het register als eigenaar stond, en als de blote eigenaren je contract ook hebben ondertekend, of sindsdien je huur hebben aangenomen, ligt het anders. Deze gevallen draaien om de details, dus als de nota simple een vruchtgebruik laat zien, vraag dan advies aan een huurdersvereniging of een huurrechtadvocaat voordat je ergens mee instemt.

Is je verhuurder een bedrijf en geen persoon, dan is niets hiervan van toepassing. Het overlijden van een aandeelhouder of bestuurder verandert niets aan wie je verhuurder is.

Dans quels cas le décès du propriétaire peut-il mettre fin au bail ?

Lorsque la personne qui vous a loué l'appartement n'en était pas pleinement propriétaire, mais détenait un usufructo, le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus à vie. C'est courant dans les familles espagnoles : un veuf ou une veuve conserve l'usufruit de l'appartement familial tandis que les enfants détiennent la nuda propiedad (nue-propriété). L'article 13.2 de la LAU prévoit que les baux consentis par un usufruitier « se extinguirán al término del derecho del arrendador » (s'éteignent à la fin du droit du bailleur). Un usufruit viager prend fin au décès, le bail peut donc s'éteindre avec lui, et les propriétaires peuvent vous demander de partir.

Vous pouvez le vérifier vous-même. Commandez une nota simple auprès du Registre foncier et regardez qui détient quoi : si une personne apparaît avec « usufructo » et d'autres avec « nuda propiedad », et que seul l'usufruitier a signé votre bail, vous êtes dans cette situation. Il existe des protections partielles. L'article 13.3 accorde un bail de cinq ans (sept avec une société) aux locataires qui ont loué de bonne foi auprès d'une personne inscrite au Registre comme propriétaire, et si les nus-propriétaires ont également signé votre contrat, ou ont accepté votre loyer depuis, la situation change. Ces cas dépendent des détails : si la nota simple fait apparaître un usufruit, demandez conseil à un syndicat de locataires ou à un avocat spécialisé en logement avant d'accepter quoi que ce soit.

Si votre propriétaire est une société et non une personne, rien de tout cela ne s'applique. Le décès d'un associé ou d'un dirigeant ne change pas l'identité de votre propriétaire.

Quando la morte del proprietario può far finire il contratto?

Quando chi ti ha affittato l'appartamento non ne era il pieno proprietario, ma aveva un usufructo, il diritto di usare un immobile e di trarne un reddito per tutta la vita. È frequente nelle famiglie spagnole: il vedovo o la vedova conserva l'usufrutto dell'appartamento di famiglia mentre i figli hanno la nuda propiedad (nuda proprietà). L'articolo 13.2 della LAU dice che i contratti concessi da un usufruttuario "se extinguirán al término del derecho del arrendador" (si estinguono al termine del diritto del locatore). Un usufrutto vitalizio si estingue con la morte, quindi il contratto può finire insieme a esso, e i proprietari possono chiederti di andartene.

Puoi verificarlo da solo. Richiedi una nota simple al Registro della proprietà e guarda chi detiene cosa: se una persona compare con "usufructo" e altre con "nuda propiedad", e solo l'usufruttuario ha firmato il tuo contratto, ti trovi in questa situazione. Esistono tutele parziali. L'articolo 13.3 garantisce un contratto di cinque anni (sette con una società) agli inquilini che hanno preso in affitto in buona fede da qualcuno che risultava nel Registro come proprietario, e se anche i nudi proprietari hanno firmato il tuo contratto, o da allora hanno accettato il tuo affitto, il quadro cambia. Questi casi dipendono dai dettagli, quindi se la nota simple mostra un usufrutto, chiedi consiglio a un sindacato degli inquilini o a un avvocato esperto in materia abitativa prima di accettare qualsiasi cosa.

Se il tuo proprietario è una società e non una persona, niente di tutto questo si applica. La morte di un socio o di un amministratore non cambia chi è il tuo locatore.

När kan hyresvärdens död avsluta hyresavtalet?

När den som hyrde ut lägenheten till dig inte ägde den fullt ut utan hade ett usufructo, rätten att använda och få avkastning från en fastighet livet ut. Det är vanligt i spanska familjer: en änka eller änkling behåller nyttjanderätten till familjens lägenhet medan barnen äger nuda propiedad (den nakna äganderätten). Artikel 13.2 i LAU säger att hyresavtal som ingåtts av en nyttjanderättshavare "se extinguirán al término del derecho del arrendador" (upphör när hyresvärdens rätt upphör). En livstids nyttjanderätt upphör vid döden, så hyresavtalet kan upphöra med den, och ägarna kan be dig flytta.

Du kan kontrollera detta själv. Beställ en nota simple från fastighetsregistret och se vem som har vad: om en person står med "usufructo" och andra med "nuda propiedad", och bara nyttjanderättshavaren skrev under ditt hyresavtal, är det din situation. Det finns ett visst skydd. Artikel 13.3 ger ett femårigt hyresavtal (sju med ett företag) till hyresgäster som i god tro hyrde av någon som stod i registret som ägare, och om de nakna ägarna också skrev under ditt kontrakt, eller har tagit emot din hyra sedan dess, ser bilden annorlunda ut. Sådana fall avgörs av detaljerna, så om din nota simple visar en nyttjanderätt, ta råd från en hyresgästförening eller en bostadsjurist innan du går med på något.

Om din hyresvärd är ett företag och inte en privatperson gäller inget av detta. Att en aktieägare eller styrelseledamot dör ändrar inte vem som är din hyresvärd.

Who do you pay the rent to after the landlord dies?

Keep paying exactly as before, on the same day, to the same account, until someone with proof tells you otherwise. Banks often freeze a deceased person's accounts once they're notified, and a transfer may bounce. That's not your fault, but missing rent is still a ground for ending a lease under article 27.2 of the LAU, so don't simply stop. Save every transfer receipt and every bounced-payment notice.

If the account no longer works and nobody has come forward, or several relatives each claim the rent, the law gives you a way out: consignación. Under articles 1176 to 1178 of the Civil Code, when the creditor is unknown or several people claim the right to be paid, you can deposit the rent with the court or with a notary and you're treated as having paid. In Barcelona that means the Juzgados de Primera Instancia, and article 98 of the Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria says you don't need a lawyer or a procurador to do it. You have to tell the interested parties first (the heirs, or the agency, in writing), so send that notice before you deposit. A notary will charge for the service; ask for the fee first.

¿A quién le pagas el alquiler cuando muere el propietario?

Sigue pagando exactamente como antes, el mismo día y a la misma cuenta, hasta que alguien con pruebas te diga otra cosa. Los bancos suelen bloquear las cuentas de una persona fallecida en cuanto se les notifica, y puede que te devuelvan una transferencia. No es culpa tuya, pero dejar de pagar el alquiler sigue siendo causa de resolución del contrato según el artículo 27.2 de la LAU, así que no te limites a dejar de pagar. Guarda todos los justificantes de transferencia y todos los avisos de pago devuelto.

Si la cuenta ya no funciona y nadie ha dado señales de vida, o varios familiares reclaman cada uno el alquiler, la ley te da una salida: la consignación. Según los artículos 1176 a 1178 del Código Civil, cuando no se sabe quién es el acreedor o varias personas reclaman el derecho a cobrar, puedes depositar el alquiler en el juzgado o ante notario y se considera que has pagado. En Barcelona eso significa los Juzgados de Primera Instancia, y el artículo 98 de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria dice que no necesitas abogado ni procurador para hacerlo. Primero tienes que avisar a los interesados (los herederos, o la agencia, por escrito), así que envía ese aviso antes de depositar el dinero. El notario cobrará por el servicio; pregunta antes cuánto.

Кому платити оренду після смерті орендодавця?

Платіть точно так само, як і раніше, того самого дня, на той самий рахунок, доки хтось із доказами не скаже вам інакше. Банки часто заморожують рахунки померлого, щойно їх повідомляють, і переказ може повернутися. Це не ваша провина, але несплата оренди все одно є підставою для припинення договору за статтею 27.2 LAU, тож не припиняйте платити просто так. Зберігайте кожну квитанцію про переказ і кожне повідомлення про повернений платіж.

Якщо рахунок більше не працює і ніхто не з'явився, або кілька родичів претендують на оренду, закон дає вам вихід: consignación. Згідно зі статтями 1176–1178 Цивільного кодексу, коли кредитор невідомий або кілька осіб претендують на отримання платежу, ви можете внести орендну плату на депозит суду чи нотаріуса, і вважається, що ви заплатили. У Барселоні це Juzgados de Primera Instancia, а стаття 98 Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria каже, що для цього не потрібен ні адвокат, ні procurador. Спершу треба повідомити зацікавлених осіб (спадкоємців або агенцію, письмово), тож надішліть це повідомлення до того, як вносити гроші. Нотаріус бере плату за цю послугу; спершу запитайте про вартість.

An wen zahlst du die Miete nach dem Tod des Vermieters?

Zahle genau wie bisher weiter, am selben Tag und auf dasselbe Konto, bis dir jemand mit Nachweis etwas anderes mitteilt. Banken sperren die Konten Verstorbener oft, sobald sie benachrichtigt werden, und eine Überweisung kann zurückkommen. Das ist nicht deine Schuld, aber ausbleibende Miete ist nach Artikel 27.2 der LAU dennoch ein Grund zur Beendigung des Mietvertrags. Hör also nicht einfach auf zu zahlen. Bewahre jeden Überweisungsbeleg und jede Mitteilung über eine zurückgewiesene Zahlung auf.

Funktioniert das Konto nicht mehr und hat sich niemand gemeldet, oder beanspruchen mehrere Verwandte jeweils die Miete, bietet dir das Gesetz einen Ausweg: die consignación. Nach den Artikeln 1176 bis 1178 des Zivilgesetzbuchs kannst du, wenn der Gläubiger unbekannt ist oder mehrere Personen das Recht auf Zahlung beanspruchen, die Miete beim Gericht oder bei einem Notar hinterlegen, und du giltst dann als jemand, der gezahlt hat. In Barcelona sind das die Juzgados de Primera Instancia, und Artikel 98 des Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria besagt, dass du dafür weder einen Anwalt noch einen procurador brauchst. Du musst zuerst die Beteiligten informieren (die Erben oder die Agentur, schriftlich), schick diese Mitteilung also vor der Hinterlegung. Ein Notar berechnet für diese Leistung eine Gebühr; frag vorher danach.

Aan wie betaal je de huur na het overlijden van de verhuurder?

Blijf precies zo betalen als voorheen, op dezelfde dag, naar dezelfde rekening, tot iemand met bewijs je iets anders vertelt. Banken bevriezen de rekeningen van een overledene vaak zodra ze op de hoogte worden gebracht, en dan kan een overboeking terugkomen. Dat is niet jouw schuld, maar het niet betalen van de huur is nog steeds een grond om een huurcontract te beëindigen volgens artikel 27.2 van de LAU, dus stop niet zomaar. Bewaar elk betaalbewijs en elke melding van een teruggestorte betaling.

Werkt de rekening niet meer en heeft niemand zich gemeld, of eisen meerdere familieleden elk de huur op, dan biedt de wet je een uitweg: consignación. Volgens de artikelen 1176 tot 1178 van het Burgerlijk Wetboek kun je, als de schuldeiser onbekend is of meerdere mensen claimen dat ze betaald moeten worden, de huur in bewaring geven bij de rechtbank of bij een notaris, en dan geldt het alsof je hebt betaald. In Barcelona gaat het om de Juzgados de Primera Instancia, en artikel 98 van de Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria zegt dat je daarvoor geen advocaat of procurador nodig hebt. Je moet de betrokken partijen eerst op de hoogte brengen (de erfgenamen, of het makelaarskantoor, schriftelijk), dus stuur die kennisgeving voordat je het bedrag in bewaring geeft. Een notaris rekent kosten voor deze dienst; vraag eerst naar het tarief.

À qui payer le loyer après le décès du propriétaire ?

Continuez à payer exactement comme avant, le même jour, sur le même compte, jusqu'à ce que quelqu'un vous indique le contraire, preuves à l'appui. Les banques gèlent souvent les comptes d'une personne décédée dès qu'elles en sont informées, et un virement peut être rejeté. Ce n'est pas de votre faute, mais le défaut de paiement du loyer reste un motif de résiliation du bail selon l'article 27.2 de la LAU : n'arrêtez donc pas simplement de payer. Conservez chaque justificatif de virement et chaque avis de paiement rejeté.

Si le compte ne fonctionne plus et que personne ne s'est manifesté, ou si plusieurs proches réclament chacun le loyer, la loi vous offre une solution : la consignación. Selon les articles 1176 à 1178 du Code civil, lorsque le créancier est inconnu ou que plusieurs personnes revendiquent le droit d'être payées, vous pouvez déposer le loyer auprès du tribunal ou d'un notaire, et vous êtes considéré comme ayant payé. À Barcelone, il s'agit des Juzgados de Primera Instancia, et l'article 98 de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria précise que vous n'avez besoin ni d'un avocat ni d'un procurador pour le faire. Vous devez d'abord en informer les parties intéressées (les héritiers ou l'agence, par écrit) : envoyez donc cette notification avant de déposer le loyer. Un notaire facturera ce service ; demandez le tarif au préalable.

A chi paghi l'affitto dopo la morte del proprietario?

Continua a pagare esattamente come prima, nello stesso giorno, sullo stesso conto, finché qualcuno con delle prove non ti dice diversamente. Spesso le banche bloccano i conti di una persona deceduta appena ne vengono informate, e un bonifico può tornare indietro. Non è colpa tua, ma il mancato pagamento dell'affitto resta comunque un motivo di risoluzione del contratto secondo l'articolo 27.2 della LAU, quindi non smettere semplicemente di pagare. Conserva ogni ricevuta di bonifico e ogni avviso di pagamento respinto.

Se il conto non funziona più e nessuno si è fatto avanti, oppure più parenti reclamano ciascuno l'affitto, la legge ti offre una via d'uscita: la consignación. In base agli articoli dal 1176 al 1178 del Codice civile, quando il creditore è sconosciuto o più persone rivendicano il diritto a essere pagate, puoi depositare l'affitto presso il tribunale o presso un notaio e si considera che tu abbia pagato. A Barcellona questo significa i Juzgados de Primera Instancia, e l'articolo 98 della Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria dice che per farlo non ti servono né un avvocato né un procurador. Prima devi avvisare le parti interessate (gli eredi, o l'agenzia, per iscritto), quindi invia quell'avviso prima di effettuare il deposito. Il notaio si fa pagare per il servizio: chiedi prima la tariffa.

Vem betalar du hyran till efter att hyresvärden dött?

Fortsätt betala precis som förut, samma dag, till samma konto, tills någon med bevis säger något annat. Banker fryser ofta en avliden persons konton när de har fått besked, och en överföring kan studsa. Det är inte ditt fel, men utebliven hyra är fortfarande ett skäl att säga upp ett hyresavtal enligt artikel 27.2 i LAU, så sluta inte bara betala. Spara varje kvitto på överföringar och varje meddelande om studsade betalningar.

Om kontot inte längre fungerar och ingen har hört av sig, eller om flera släktingar var för sig gör anspråk på hyran, ger lagen dig en utväg: consignación. Enligt artiklarna 1176 till 1178 i civillagen kan du, när borgenären är okänd eller flera personer gör anspråk på betalningen, deponera hyran hos domstolen eller hos en notarie, och då räknas det som att du har betalat. I Barcelona innebär det Juzgados de Primera Instancia, och artikel 98 i Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria säger att du inte behöver advokat eller procurador för att göra det. Du måste först meddela de berörda parterna (arvingarna, eller förmedlingen, skriftligen), så skicka det meddelandet innan du deponerar. En notarie tar betalt för tjänsten; fråga om avgiften först.

How do you know the person claiming to be the heir is genuine?

Ask for paperwork before you send rent anywhere new. A real heir can show the death certificate and either a will with the certificate from the Registro General de Actos de Última Voluntad, or a notarial declaration of heirs if there was no will. Where there are several heirs and the estate hasn't been split yet, they own the flat together, so the safest instruction to change the bank account is one signed by all of them, or sent by the notary or lawyer handling the estate.

If an agency manages the flat, call the agent. Under article 1732 of the Civil Code, the agency's mandate ends when the owner dies, so it needs instructions from the heirs to keep collecting; until it learns of the death, what it does in good faith still counts (article 1738). Be wary of any email or WhatsApp announcing a death and a new IBAN in the same message. That's a classic scam pattern, and our guide to avoiding rental scams in Barcelona covers how to check.

¿Cómo sabes si quien dice ser el heredero lo es de verdad?

Pide documentación antes de enviar el alquiler a una cuenta nueva. Un heredero real puede enseñarte el certificado de defunción y, o bien un testamento con el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, o bien una declaración notarial de herederos si no había testamento. Cuando hay varios herederos y la herencia todavía no se ha repartido, el piso es de todos ellos en común, así que la instrucción más segura para cambiar la cuenta bancaria es una firmada por todos, o enviada por el notario o el abogado que lleva la herencia.

Si una agencia gestiona el piso, llama al agente. Según el artículo 1732 del Código Civil, el mandato de la agencia se extingue con la muerte del propietario, así que necesita instrucciones de los herederos para seguir cobrando; hasta que se entere del fallecimiento, lo que haga de buena fe sigue siendo válido (artículo 1738). Desconfía de cualquier email o WhatsApp que anuncie una muerte y un IBAN nuevo en el mismo mensaje. Es un patrón de estafa clásico, y nuestra guía para evitar estafas de alquiler en Barcelona explica cómo comprobarlo.

Як переконатися, що людина, яка називає себе спадкоємцем, справжня?

Попросіть документи, перш ніж кудись відправляти оренду по-новому. Справжній спадкоємець може показати свідоцтво про смерть і або заповіт разом із довідкою з Registro General de Actos de Última Voluntad, або нотаріальну декларацію про спадкоємців, якщо заповіту не було. Якщо спадкоємців кілька і спадщину ще не поділено, квартира належить їм спільно, тож найнадійніша вказівка змінити банківський рахунок та, яку підписали всі вони, або яку надіслав нотаріус чи юрист, що веде спадкову справу.

Якщо квартирою керує агенція, зателефонуйте агентові. Згідно зі статтею 1732 Цивільного кодексу, доручення агенції припиняється зі смертю власника, тож їй потрібні вказівки від спадкоємців, щоб і далі збирати оплату; доки агенція не дізналася про смерть, те, що вона робить добросовісно, залишається чинним (стаття 1738). Остерігайтеся будь-якого листа чи повідомлення у WhatsApp, де в одному повідомленні сповіщають про смерть і дають новий IBAN. Це класична схема шахрайства, і наш гайд про те, як уникнути шахрайства з орендою в Барселоні, пояснює, як це перевірити.

Woran erkennst du, ob die Person, die sich als Erbe ausgibt, echt ist?

Verlange Unterlagen, bevor du die Miete irgendwohin neu überweist. Ein echter Erbe kann die Sterbeurkunde vorlegen und entweder ein Testament mit der Bescheinigung des Registro General de Actos de Última Voluntad oder, wenn es kein Testament gab, eine notarielle Erbenerklärung. Gibt es mehrere Erben und ist der Nachlass noch nicht aufgeteilt, gehört ihnen die Wohnung gemeinsam. Die sicherste Anweisung zur Änderung des Bankkontos ist daher eine, die alle unterschrieben haben, oder eine, die vom Notar oder Anwalt geschickt wird, der den Nachlass abwickelt.

Verwaltet eine Agentur die Wohnung, ruf den Makler an. Nach Artikel 1732 des Zivilgesetzbuchs endet das Mandat der Agentur mit dem Tod des Eigentümers, sie braucht also Anweisungen der Erben, um weiter zu kassieren; bis sie vom Tod erfährt, gilt weiterhin, was sie in gutem Glauben tut (Artikel 1738). Sei vorsichtig bei jeder E-Mail oder WhatsApp-Nachricht, die einen Todesfall und eine neue IBAN in derselben Nachricht ankündigt. Das ist ein klassisches Betrugsmuster, und unser Ratgeber zum Vermeiden von Mietbetrug in Barcelona erklärt, wie du das prüfst.

Hoe weet je of degene die zegt de erfgenaam te zijn dat echt is?

Vraag om papieren voordat je huur naar een nieuwe rekening stuurt. Een echte erfgenaam kan de overlijdensakte laten zien, plus ofwel een testament met het certificaat van het Registro General de Actos de Última Voluntad, ofwel een notariële verklaring van erfrecht als er geen testament was. Zijn er meerdere erfgenamen en is de nalatenschap nog niet verdeeld, dan zijn zij samen eigenaar van de woning. De veiligste instructie om het bankrekeningnummer te wijzigen is dan een instructie die door hen allemaal is ondertekend, of die wordt verstuurd door de notaris of advocaat die de nalatenschap afhandelt.

Wordt de woning beheerd door een makelaarskantoor, bel dan de makelaar. Volgens artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek eindigt de opdracht van het kantoor wanneer de eigenaar overlijdt, dus het heeft instructies van de erfgenamen nodig om de huur te blijven innen; tot het van het overlijden hoort, blijft wat het te goeder trouw doet geldig (artikel 1738). Wees op je hoede voor elke e-mail of elk WhatsApp-bericht dat in één bericht een overlijden én een nieuwe IBAN aankondigt. Dat is een klassiek oplichtingspatroon, en onze gids over huurfraude vermijden in Barcelona legt uit hoe je het controleert.

Comment savoir si la personne qui se dit héritière l'est vraiment ?

Demandez des documents avant d'envoyer le loyer ailleurs. Un véritable héritier peut présenter l'acte de décès et soit un testament accompagné du certificat du Registro General de Actos de Última Voluntad, soit un acte notarié de déclaration d'héritiers s'il n'y avait pas de testament. Lorsqu'il y a plusieurs héritiers et que la succession n'a pas encore été partagée, ils possèdent l'appartement ensemble : l'instruction la plus sûre pour changer de compte bancaire est donc une instruction signée par tous, ou envoyée par le notaire ou l'avocat chargé de la succession.

Si une agence gère l'appartement, appelez l'agent. Selon l'article 1732 du Code civil, le mandat de l'agence prend fin au décès du propriétaire : elle a donc besoin d'instructions des héritiers pour continuer à encaisser ; tant qu'elle n'a pas connaissance du décès, ce qu'elle fait de bonne foi reste valable (article 1738). Méfiez-vous de tout e-mail ou message WhatsApp annonçant un décès et un nouvel IBAN dans le même message. C'est un schéma d'arnaque classique, et notre guide pour éviter les arnaques à la location à Barcelone explique comment vérifier.

Come fai a sapere che chi dice di essere l'erede lo è davvero?

Chiedi i documenti prima di mandare l'affitto da qualche altra parte. Un vero erede può mostrare il certificato di morte e un testamento con il certificato del Registro General de Actos de Última Voluntad, oppure, se non c'era testamento, una dichiarazione notarile degli eredi. Quando ci sono più eredi e l'eredità non è ancora stata divisa, l'appartamento appartiene a tutti insieme, quindi l'istruzione più sicura per cambiare il conto bancario è quella firmata da tutti loro, o inviata dal notaio o dall'avvocato che si occupa della successione.

Se l'appartamento è gestito da un'agenzia, chiama l'agente. In base all'articolo 1732 del Codice civile, il mandato dell'agenzia si estingue con la morte del proprietario, quindi le servono istruzioni dagli eredi per continuare a incassare; finché non viene a sapere della morte, ciò che fa in buona fede resta valido (articolo 1738). Diffida di qualsiasi email o WhatsApp che annunci una morte e un nuovo IBAN nello stesso messaggio. È uno schema di truffa classico, e la nostra guida per evitare le truffe sugli affitti a Barcellona spiega come verificare.

Hur vet du att den som säger sig vara arvinge verkligen är det?

Be om papper innan du skickar hyran någon annanstans. En riktig arvinge kan visa dödsattesten och antingen ett testamente tillsammans med intyget från Registro General de Actos de Última Voluntad, eller en notariell arvingeförklaring om det inte fanns något testamente. Där det finns flera arvingar och dödsboet ännu inte har skiftats äger de lägenheten tillsammans, så den säkraste instruktionen om att byta bankkonto är en som alla har skrivit under, eller som skickas av den notarie eller advokat som sköter dödsboet.

Om en förmedling förvaltar lägenheten, ring mäklaren. Enligt artikel 1732 i civillagen upphör förmedlingens uppdrag när ägaren dör, så den behöver instruktioner från arvingarna för att fortsätta ta in hyran; tills den får veta om dödsfallet gäller fortfarande det den gör i god tro (artikel 1738). Var på din vakt mot mejl eller WhatsApp-meddelanden som meddelar ett dödsfall och ett nytt IBAN i samma meddelande. Det är ett klassiskt bedrägerimönster, och vår guide om att undvika hyresbedrägerier i Barcelona visar hur du kontrollerar.

What happens to your deposit when the landlord dies?

It's safe, and the heirs now owe it to you. In Catalonia the landlord has to lodge your fianza with the Incasòl, the Catalan housing agency, so the money is usually sitting there, not in the landlord's bank account. The obligation to give it back at the end of the tenancy passes to the heirs along with the rest of the contract. Under article 36.4 of the LAU, if the balance hasn't been returned a month after you hand back the keys, it earns statutory interest.

Keep your copy of the Incasòl deposit receipt and the contract together. If you can't find the receipt, ask the agency or the heirs for it now, while everyone is in contact, not when you move out. Our guide to the Barcelona rental deposit explains how the lodging works and what can be deducted.

¿Qué pasa con tu fianza cuando muere el propietario?

Está a salvo, y ahora te la deben los herederos. En Cataluña el propietario tiene que depositar tu fianza en el Incasòl, la agencia catalana de vivienda, así que el dinero normalmente está allí, no en la cuenta bancaria del propietario. La obligación de devolvértela al final del alquiler pasa a los herederos junto con el resto del contrato. Según el artículo 36.4 de la LAU, si el saldo no se ha devuelto un mes después de que entregues las llaves, genera el interés legal.

Guarda juntos tu copia del resguardo del depósito en el Incasòl y el contrato. Si no encuentras el resguardo, pídeselo ahora a la agencia o a los herederos, mientras todos están en contacto, y no cuando te vayas del piso. Nuestra guía sobre la fianza del alquiler en Barcelona explica cómo funciona el depósito y qué se puede descontar.

Що буде з вашим депозитом після смерті орендодавця?

Він у безпеці, і тепер його вам винні спадкоємці. У Каталонії орендодавець зобов'язаний внести вашу fianza в Incasòl, каталонське житлове агентство, тож гроші зазвичай лежать там, а не на банківському рахунку орендодавця. Обов'язок повернути їх наприкінці оренди переходить до спадкоємців разом з рештою договору. Згідно зі статтею 36.4 LAU, якщо залишок не повернули через місяць після того, як ви віддали ключі, на нього нараховуються законні відсотки.

Тримайте свою копію квитанції Incasòl про депозит разом із договором. Якщо не можете знайти квитанцію, попросіть її в агенції чи спадкоємців зараз, поки всі на зв'язку, а не тоді, коли виїжджатимете. Наш гайд про орендний депозит у Барселоні пояснює, як працює внесення депозиту і що з нього можуть утримати.

Was passiert mit deiner Kaution, wenn der Vermieter stirbt?

Sie ist sicher, und die Erben schulden sie dir jetzt. In Katalonien muss der Vermieter deine fianza beim Incasòl, der katalanischen Wohnungsbehörde, hinterlegen, sodass das Geld in der Regel dort liegt und nicht auf dem Bankkonto des Vermieters. Die Pflicht, sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, geht zusammen mit dem Rest des Vertrags auf die Erben über. Nach Artikel 36.4 der LAU fallen gesetzliche Zinsen an, wenn der Restbetrag einen Monat nach der Schlüsselrückgabe nicht zurückgezahlt ist.

Bewahre deine Kopie des Incasòl-Hinterlegungsbelegs zusammen mit dem Vertrag auf. Findest du den Beleg nicht, frag die Agentur oder die Erben jetzt danach, solange alle in Kontakt sind, und nicht erst beim Auszug. Unser Ratgeber zur Mietkaution in Barcelona erklärt, wie die Hinterlegung funktioniert und was abgezogen werden darf.

Wat gebeurt er met je borg als de verhuurder overlijdt?

Die is veilig, en de erfgenamen zijn hem je nu verschuldigd. In Catalonië moet de verhuurder je fianza deponeren bij het Incasòl, het Catalaanse woningbureau, dus het geld staat meestal daar en niet op de bankrekening van de verhuurder. De verplichting om het aan het einde van de huur terug te geven gaat samen met de rest van het contract over op de erfgenamen. Volgens artikel 36.4 van de LAU gaat het saldo wettelijke rente opleveren als het een maand nadat je de sleutels hebt ingeleverd nog niet is terugbetaald.

Bewaar je exemplaar van het borgbewijs van het Incasòl samen met het contract. Kun je het bewijs niet vinden, vraag het dan nu op bij het makelaarskantoor of de erfgenamen, terwijl iedereen contact heeft, en niet pas als je verhuist. Onze gids over de huurborg in Barcelona legt uit hoe het deponeren werkt en wat er mag worden ingehouden.

Qu'advient-il de votre caution au décès du propriétaire ?

Elle est en sécurité, et ce sont désormais les héritiers qui vous la doivent. En Catalogne, le propriétaire doit déposer votre fianza auprès de l'Incasòl, l'agence catalane du logement : l'argent s'y trouve donc généralement, et non sur le compte bancaire du propriétaire. L'obligation de vous la restituer à la fin de la location passe aux héritiers avec le reste du contrat. Selon l'article 36.4 de la LAU, si le solde ne vous a pas été restitué un mois après la remise des clés, il produit des intérêts légaux.

Conservez ensemble votre exemplaire du récépissé de dépôt de l'Incasòl et le contrat. Si vous ne trouvez pas le récépissé, demandez-le dès maintenant à l'agence ou aux héritiers, tant que tout le monde est en contact, et non au moment de votre départ. Notre guide sur la caution locative à Barcelone explique le fonctionnement du dépôt et ce qui peut être déduit.

Cosa succede al tuo deposito quando il proprietario muore?

È al sicuro, e ora sono gli eredi a dovertelo. In Catalogna il proprietario deve depositare la tua fianza presso l'Incasòl, l'agenzia catalana per la casa, quindi di solito i soldi si trovano lì, non sul conto bancario del proprietario. L'obbligo di restituirla alla fine della locazione passa agli eredi insieme al resto del contratto. In base all'articolo 36.4 della LAU, se il saldo non ti è stato restituito entro un mese dalla riconsegna delle chiavi, matura gli interessi legali.

Tieni insieme la tua copia della ricevuta di deposito dell'Incasòl e il contratto. Se non trovi la ricevuta, chiedila subito all'agenzia o agli eredi, finché siete tutti in contatto, non quando te ne vai. La nostra guida al deposito cauzionale a Barcellona spiega come funziona il deposito e cosa può essere trattenuto.

Vad händer med din deposition när hyresvärden dör?

Den är trygg, och nu är det arvingarna som är skyldiga dig den. I Katalonien måste hyresvärden deponera din fianza hos Incasòl, den katalanska bostadsmyndigheten, så pengarna ligger oftast där och inte på hyresvärdens bankkonto. Skyldigheten att betala tillbaka den när hyresförhållandet upphör övergår till arvingarna tillsammans med resten av kontraktet. Enligt artikel 36.4 i LAU löper lagstadgad ränta på beloppet om det inte har betalats tillbaka en månad efter att du lämnat tillbaka nycklarna.

Förvara ditt exemplar av Incasòl-kvittot för depositionen tillsammans med kontraktet. Om du inte hittar kvittot, be förmedlingen eller arvingarna om det nu, medan alla har kontakt, och inte när du flyttar ut. Vår guide om hyresdepositionen i Barcelona förklarar hur deponeringen går till och vad som kan dras av.

Can the heirs sell the flat or ask you to leave?

They have the same rights as the landlord who signed, and no more. They can sell, and under article 14 of the LAU a buyer takes over your lease for the first five years (seven with a company landlord), as covered in what happens when your landlord sells. They can't end the contract early just because they'd rather live there, sell it empty or rent it for more.

The one route to reclaim the flat for family use is the necessity clause in article 9.3 of the LAU, which only applies if your contract includes it and has strict conditions; see when a landlord can take the flat back. Whether heirs can rely on a clause written for the original landlord is a question for a lawyer. Meanwhile the heirs also inherit the duties: repairs to keep the flat habitable are theirs to pay, even if the estate isn't settled yet.

¿Pueden los herederos vender el piso o pedirte que te vayas?

Tienen los mismos derechos que el propietario que firmó, y ninguno más. Pueden vender, y según el artículo 14 de la LAU el comprador se subroga en tu contrato durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es una empresa), como explicamos en qué pasa cuando tu propietario vende. No pueden poner fin al contrato antes de tiempo solo porque prefieran vivir allí, venderlo vacío o alquilarlo por más dinero.

La única vía para recuperar el piso para uso familiar es la cláusula de necesidad del artículo 9.3 de la LAU, que solo se aplica si tu contrato la incluye y tiene requisitos estrictos; consulta cuándo puede un propietario recuperar el piso. Si los herederos pueden ampararse en una cláusula redactada para el propietario original es una cuestión para un abogado. Mientras tanto, los herederos también heredan las obligaciones: las reparaciones para mantener el piso habitable les corresponde pagarlas a ellos, aunque la herencia todavía no esté resuelta.

Чи можуть спадкоємці продати квартиру або попросити вас виїхати?

Вони мають ті самі права, що й орендодавець, який підписав договір, і не більше. Вони можуть продати квартиру, і за статтею 14 LAU покупець перебирає ваш договір оренди на перші п'ять років (сім, якщо орендодавець компанія), як описано в матеріалі що відбувається, коли орендодавець продає квартиру. Вони не можуть достроково розірвати договір лише тому, що воліли б жити там самі, продати квартиру порожньою або здати дорожче.

Єдиний спосіб повернути квартиру для потреб родини — пункт про необхідність у статті 9.3 LAU, який діє лише якщо він є у вашому договорі, і має суворі умови; див. коли орендодавець може забрати квартиру назад. Чи можуть спадкоємці спиратися на пункт, написаний для початкового орендодавця, — питання до юриста. Водночас спадкоємці успадковують і обов'язки: ремонт, потрібний, щоб квартира залишалася придатною для життя, оплачують вони, навіть якщо спадщину ще не оформлено.

Können die Erben die Wohnung verkaufen oder dich zum Auszug auffordern?

Sie haben dieselben Rechte wie der Vermieter, der unterschrieben hat, und nicht mehr. Sie können verkaufen, und nach Artikel 14 der LAU übernimmt ein Käufer deinen Mietvertrag für die ersten fünf Jahre (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter), wie in was passiert, wenn dein Vermieter verkauft beschrieben. Sie können den Vertrag nicht vorzeitig beenden, nur weil sie lieber selbst dort wohnen, die Wohnung leer verkaufen oder teurer vermieten möchten.

Der einzige Weg, die Wohnung für die Familie zurückzubekommen, ist die Eigenbedarfsklausel in Artikel 9.3 der LAU, die nur gilt, wenn dein Vertrag sie enthält, und strenge Voraussetzungen hat; siehe wann ein Vermieter die Wohnung zurückverlangen kann. Ob sich Erben auf eine Klausel berufen können, die für den ursprünglichen Vermieter geschrieben wurde, ist eine Frage für einen Anwalt. Gleichzeitig erben die Erben auch die Pflichten: Reparaturen, die die Wohnung bewohnbar halten, müssen sie bezahlen, auch wenn der Nachlass noch nicht geregelt ist.

Kunnen de erfgenamen de woning verkopen of je vragen te vertrekken?

Ze hebben dezelfde rechten als de verhuurder die tekende, en niet meer. Ze mogen verkopen, en volgens artikel 14 van de LAU neemt een koper je huurcontract over voor de eerste vijf jaar (zeven bij een bedrijf als verhuurder), zoals beschreven in wat er gebeurt als je verhuurder verkoopt. Ze kunnen het contract niet vroegtijdig beëindigen alleen omdat ze er liever zelf wonen, de woning leeg willen verkopen of voor meer willen verhuren.

De enige manier om de woning terug te krijgen voor eigen gebruik door de familie is de noodzaakclausule in artikel 9.3 van de LAU, die alleen geldt als je contract die bevat en waar strenge voorwaarden aan vastzitten; zie wanneer een verhuurder de woning terug kan nemen. Of erfgenamen zich kunnen beroepen op een clausule die voor de oorspronkelijke verhuurder is geschreven, is een vraag voor een advocaat. Intussen erven de erfgenamen ook de plichten: reparaties om de woning bewoonbaar te houden zijn voor hun rekening, ook als de nalatenschap nog niet is afgehandeld.

Les héritiers peuvent-ils vendre l'appartement ou vous demander de partir ?

Ils ont les mêmes droits que le propriétaire signataire, et pas davantage. Ils peuvent vendre, et selon l'article 14 de la LAU, l'acquéreur reprend votre bail pendant les cinq premières années (sept avec un propriétaire société), comme expliqué dans ce qui se passe quand votre propriétaire vend. Ils ne peuvent pas mettre fin au contrat de manière anticipée simplement parce qu'ils préféreraient y habiter, le vendre libre ou le louer plus cher.

La seule voie pour récupérer l'appartement pour un usage familial est la clause de nécessité de l'article 9.3 de la LAU, qui ne s'applique que si votre contrat la prévoit et qui est soumise à des conditions strictes ; voir quand un propriétaire peut récupérer l'appartement. La question de savoir si les héritiers peuvent invoquer une clause rédigée pour le propriétaire initial relève d'un avocat. En attendant, les héritiers héritent aussi des obligations : les réparations nécessaires pour que l'appartement reste habitable sont à leur charge, même si la succession n'est pas encore réglée.

Gli eredi possono vendere l'appartamento o chiederti di andartene?

Hanno gli stessi diritti del proprietario che ha firmato, e niente di più. Possono vendere, e secondo l'articolo 14 della LAU l'acquirente subentra nel tuo contratto per i primi cinque anni (sette se il locatore è una società), come spiegato in cosa succede quando il proprietario vende. Non possono far finire il contratto in anticipo solo perché preferirebbero viverci, venderlo libero o affittarlo a un prezzo più alto.

L'unica strada per riavere l'appartamento per uso familiare è la clausola di necessità dell'articolo 9.3 della LAU, che si applica solo se il tuo contratto la prevede e ha condizioni rigide; vedi quando un proprietario può riprendersi l'appartamento. Se gli eredi possano avvalersi di una clausola scritta per il proprietario originario è una questione da sottoporre a un avvocato. Nel frattempo gli eredi ereditano anche i doveri: le riparazioni per mantenere l'appartamento abitabile sono a carico loro, anche se la successione non è ancora definita.

Kan arvingarna sälja lägenheten eller be dig flytta?

De har samma rättigheter som hyresvärden som skrev under, och inte fler. De kan sälja, och enligt artikel 14 i LAU tar en köpare över ditt hyresavtal under de första fem åren (sju med ett företag som hyresvärd), som vi går igenom i vad som händer när din hyresvärd säljer. De kan inte avsluta kontraktet i förtid bara för att de hellre vill bo där själva, sälja lägenheten tom eller hyra ut den dyrare.

Det enda sättet att ta tillbaka lägenheten för familjens behov är behovsklausulen i artikel 9.3 i LAU, som bara gäller om ditt kontrakt innehåller den och som har strikta villkor; se när en hyresvärd kan ta tillbaka lägenheten. Om arvingar kan åberopa en klausul som skrevs för den ursprungliga hyresvärden är en fråga för en jurist. Samtidigt ärver arvingarna också skyldigheterna: reparationer för att hålla lägenheten beboelig är deras att betala, även om dödsboet inte är skiftat än.

What should you do in the first few weeks?

1. Keep paying the rent as normal and keep every receipt, including bounced transfers.
2. Write to the agency or the family by email, or by burofax if relations are tense: say you know about the death, that you'll keep to the contract and ask who to deal with and where to pay.
3. Find your documents: the signed contract, the Incasòl deposit receipt and any annexes or rent-update letters.
4. Order a nota simple to check whether the landlord owned the flat or held a usufruct.
5. Don't change the payee without the proof described above, and don't sign a new contract without reading it against your current one.
6. Report repairs in writing to whoever is now in charge, so there's a record if they're delayed.
7. If the rent can't be paid anywhere, give notice and use consignación at the court or a notary.

¿Qué deberías hacer las primeras semanas?

1. Sigue pagando el alquiler con normalidad y guarda todos los justificantes, incluidas las transferencias devueltas.
2. Escribe a la agencia o a la familia por email, o por burofax si la relación es tensa: di que sabes lo del fallecimiento, que vas a cumplir el contrato, y pregunta con quién tienes que tratar y dónde pagar.
3. Reúne tus documentos: el contrato firmado, el resguardo del depósito de la fianza en el Incasòl y cualquier anexo o carta de actualización del alquiler.
4. Pide una nota simple para comprobar si el propietario era dueño del piso o tenía un usufructo.
5. No cambies el destinatario del pago sin las pruebas descritas arriba, y no firmes un contrato nuevo sin compararlo con el que tienes.
6. Comunica las reparaciones por escrito a quien esté ahora a cargo, para que quede constancia si se retrasan.
7. Si no puedes pagar el alquiler en ningún sitio, avisa y recurre a la consignación en el juzgado o ante notario.

Що робити в перші кілька тижнів?

1. Продовжуйте платити оренду як звичайно і зберігайте кожну квитанцію, включно з поверненими переказами.
2. Напишіть агенції або родині електронною поштою або через burofax, якщо стосунки напружені: скажіть, що знаєте про смерть, що дотримуватиметеся договору, і запитайте, з ким мати справу та куди платити.
3. Знайдіть свої документи: підписаний договір, квитанцію Incasòl про депозит і будь-які додатки чи листи про індексацію оренди.
4. Замовте nota simple, щоб перевірити, чи орендодавець володів квартирою, чи мав узуфрукт.
5. Не змінюйте одержувача платежу без описаних вище доказів і не підписуйте новий договір, не порівнявши його з чинним.
6. Повідомляйте про ремонти письмово тому, хто тепер відповідальний, щоб мати підтвердження, якщо їх затягуватимуть.
7. Якщо оренду ніде неможливо сплатити, надішліть повідомлення і скористайтеся consignación у суді чи в нотаріуса.

Was solltest du in den ersten Wochen tun?

1. Zahle weiter die Miete wie gewohnt und bewahre jeden Beleg auf, auch von zurückgekommenen Überweisungen.
2. Schreib der Agentur oder der Familie per E-Mail, oder per burofax, wenn die Beziehung angespannt ist: Teile mit, dass du vom Todesfall weißt, dass du dich an den Vertrag hältst, und frag, an wen du dich wenden und wohin du zahlen sollst.
3. Such deine Unterlagen zusammen: den unterschriebenen Vertrag, den Incasòl-Hinterlegungsbeleg und alle Anhänge oder Schreiben zur Mietanpassung.
4. Bestelle eine nota simple, um zu prüfen, ob der Vermieter die Wohnung besaß oder einen Nießbrauch hatte.
5. Ändere den Zahlungsempfänger nicht ohne die oben beschriebenen Nachweise, und unterschreib keinen neuen Vertrag, ohne ihn mit deinem aktuellen zu vergleichen.
6. Melde Reparaturen schriftlich an denjenigen, der jetzt zuständig ist, damit es einen Nachweis gibt, falls sie sich verzögern.
7. Wenn die Miete nirgendwohin gezahlt werden kann, gib Bescheid und nutze die consignación beim Gericht oder bei einem Notar.

Wat moet je doen in de eerste weken?

1. Blijf betalen: betaal de huur zoals normaal en bewaar elk bewijs, ook van teruggekomen overboekingen.
2. Schrijf het makelaarskantoor of de familie aan per e-mail, of per burofax als de verhoudingen gespannen zijn: zeg dat je van het overlijden weet, dat je je aan het contract houdt, en vraag met wie je te maken hebt en waar je moet betalen.
3. Zoek je documenten op: het getekende contract, het borgbewijs van het Incasòl en eventuele bijlagen of brieven over huuraanpassingen.
4. Vraag een nota simple op om na te gaan of de verhuurder eigenaar van de woning was of een vruchtgebruik had.
5. Verander de begunstigde niet zonder het hierboven beschreven bewijs, en teken geen nieuw contract zonder het naast je huidige te leggen.
6. Meld reparaties schriftelijk bij degene die nu verantwoordelijk is, zodat er iets op papier staat als ze uitblijven.
7. Kan de huur nergens worden betaald, stuur dan een kennisgeving en gebruik consignación bij de rechtbank of een notaris.

Que faire au cours des premières semaines ?

1. Continuez à payer le loyer normalement et conservez chaque justificatif, y compris les virements rejetés.
2. Écrivez à l'agence ou à la famille par e-mail, ou par burofax si les relations sont tendues : indiquez que vous êtes au courant du décès, que vous respecterez le contrat, et demandez à qui vous adresser et où payer.
3. Rassemblez vos documents : le contrat signé, le récépissé de dépôt de l'Incasòl et tout avenant ou courrier de révision du loyer.
4. Commandez une nota simple pour vérifier si le propriétaire possédait l'appartement ou détenait un usufruit.
5. Ne changez pas de bénéficiaire sans les preuves décrites ci-dessus, et ne signez pas de nouveau contrat sans l'avoir comparé à votre contrat actuel.
6. Signalez les réparations par écrit à la personne désormais responsable, afin d'en garder une trace en cas de retard.
7. Si le loyer ne peut être payé nulle part, envoyez une notification et recourez à la consignación auprès du tribunal ou d'un notaire.

Cosa dovresti fare nelle prime settimane?

1. Continua a pagare l'affitto come al solito e conserva ogni ricevuta, compresi i bonifici respinti.
2. Scrivi all'agenzia o alla famiglia via email, o con un burofax se i rapporti sono tesi: di' che sei al corrente della morte, che rispetterai il contratto e chiedi con chi devi parlare e dove pagare.
3. Recupera i tuoi documenti: il contratto firmato, la ricevuta di deposito dell'Incasòl ed eventuali allegati o lettere di aggiornamento dell'affitto.
4. Richiedi una nota simple per verificare se il proprietario possedeva l'appartamento o ne aveva l'usufrutto.
5. Non cambiare il beneficiario senza le prove descritte sopra, e non firmare un nuovo contratto senza averlo confrontato con quello attuale.
6. Segnala le riparazioni per iscritto a chi ora ne è responsabile, così resta traccia se vengono rimandate.
7. Se l'affitto non può essere pagato da nessuna parte, invia l'avviso e ricorri alla consignación presso il tribunale o un notaio.

Vad ska du göra de första veckorna?

1. Fortsätt betala hyran som vanligt och spara varje kvitto, även för studsade överföringar.
2. Skriv till förmedlingen eller familjen via mejl, eller via burofax om relationen är ansträngd: säg att du känner till dödsfallet, att du kommer att följa kontraktet och fråga vem du ska ha kontakt med och vart du ska betala.
3. Leta fram dina dokument: det undertecknade kontraktet, Incasòl-kvittot för depositionen och eventuella bilagor eller brev om hyresuppräkning.
4. Beställ en nota simple för att kontrollera om hyresvärden ägde lägenheten eller hade nyttjanderätt.
5. Byt inte betalningsmottagare utan de bevis som beskrivs ovan, och skriv inte under ett nytt kontrakt utan att jämföra det med ditt nuvarande.
6. Anmäl reparationsbehov skriftligen till den som nu har ansvaret, så att det finns dokumentation om de dröjer.
7. Om hyran inte kan betalas någonstans, skicka ett meddelande och använd consignación hos domstolen eller en notarie.

How Llavai helps

In most cases you stay put. But if the flat turns out to have been under a usufruct, or the heirs sell when your contract runs out, you may need a new place sooner than you planned. Llavai watches the Barcelona portals and scores every new agency listing against your brief (budget, barris, bedrooms, must-haves), puts the best matches first and keeps the agent's number one tap away, so you can call before the queue forms. Set up your search in a couple of minutes. If you'd rather not make the call yourself, Julia can make it in Spanish on the Pro plan.

Cómo te ayuda Llavai

En la mayoría de los casos te quedas donde estás. Pero si resulta que el piso estaba en usufructo, o los herederos venden cuando se acaba tu contrato, puede que necesites un piso nuevo antes de lo que tenías previsto. Llavai vigila los portales de Barcelona y puntúa cada anuncio nuevo de agencia según lo que buscas (presupuesto, barris, habitaciones, imprescindibles), pone primero las mejores coincidencias y deja el número del agente a un toque, para que puedas llamar antes de que se forme la cola. Configura tu búsqueda en un par de minutos. Si prefieres no hacer la llamada tú, Julia puede hacerla en español con el plan Pro.

Як допомагає Llavai

У більшості випадків ви залишаєтеся на місці. Але якщо виявиться, що квартира була в узуфрукті, або спадкоємці продадуть її, коли закінчиться ваш договір, вам може знадобитися нове житло раніше, ніж ви планували. Llavai стежить за барселонськими порталами й оцінює кожне нове оголошення агенцій за вашим запитом (бюджет, barris, кількість спалень, обов'язкові вимоги), ставить найкращі збіги першими й тримає номер агента на відстані одного дотику, щоб ви могли зателефонувати раніше, ніж збереться черга. Налаштуйте пошук за кілька хвилин. Якщо не хочете дзвонити самі, на плані Pro це може зробити іспанською Julia.

Wie Llavai hilft

In den meisten Fällen bleibst du, wo du bist. Stellt sich aber heraus, dass die Wohnung unter einem Nießbrauch stand, oder verkaufen die Erben, wenn dein Vertrag ausläuft, brauchst du vielleicht früher als geplant eine neue Wohnung. Llavai beobachtet die Immobilienportale in Barcelona und bewertet jedes neue Agenturinserat anhand deiner Suchkriterien (Budget, barris, Schlafzimmer, Muss-Kriterien), zeigt die besten Treffer zuerst und hält die Nummer des Maklers nur einen Tipp entfernt, sodass du anrufen kannst, bevor sich die Schlange bildet. Richte deine Suche ein – in wenigen Minuten. Wenn du den Anruf lieber nicht selbst machen möchtest, kann Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch für dich übernehmen.

Hoe Llavai helpt

In de meeste gevallen blijf je gewoon wonen. Maar als de woning onder een vruchtgebruik blijkt te vallen, of de erfgenamen verkopen wanneer je contract afloopt, heb je misschien eerder een nieuwe plek nodig dan je had gepland. Llavai houdt de Barcelonese woningportalen in de gaten en beoordeelt elke nieuwe advertentie van een makelaarskantoor aan de hand van jouw wensen (budget, barris, slaapkamers, must-haves), zet de beste matches bovenaan en houdt het nummer van de makelaar op één tik afstand, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Stel je zoekopdracht in in een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia het telefoontje in het Spaans voor je doen met het Pro-abonnement.

Comment Llavai vous aide

Dans la plupart des cas, vous restez dans les lieux. Mais si l'appartement s'avère avoir été sous usufruit, ou si les héritiers vendent à l'expiration de votre contrat, vous aurez peut-être besoin d'un nouveau logement plus tôt que prévu. Llavai surveille les portails immobiliers de Barcelone et note chaque nouvelle annonce d'agence selon vos critères (budget, barris, chambres, indispensables), place les meilleures correspondances en tête et garde le numéro de l'agent à portée d'un seul geste, pour que vous puissiez appeler avant que la file ne se forme. Configurez votre recherche en quelques minutes. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le faire en espagnol avec le forfait Pro.

Come ti aiuta Llavai

Nella maggior parte dei casi resti dove sei. Ma se si scopre che l'appartamento era in usufrutto, o se gli eredi vendono quando il tuo contratto scade, potresti aver bisogno di una nuova casa prima del previsto. Llavai tiene d'occhio i portali di Barcellona e valuta ogni nuovo annuncio di agenzia in base alle tue esigenze (budget, barris, camere da letto, requisiti irrinunciabili), mette in cima le corrispondenze migliori e tiene il numero dell'agente a un tocco di distanza, così puoi chiamare prima che si formi la fila. Imposta la tua ricerca in un paio di minuti. Se preferisci non fare tu la telefonata, Julia può farla in spagnolo con il piano Pro.

Så hjälper Llavai

I de flesta fall bor du kvar. Men om det visar sig att lägenheten omfattades av en nyttjanderätt, eller om arvingarna säljer när ditt kontrakt löper ut, kan du behöva ett nytt boende tidigare än du hade tänkt. Llavai bevakar Barcelonas bostadsportaler och poängsätter varje ny annons från förmedlingar mot dina önskemål (budget, barris, sovrum, måsten), lägger de bästa träffarna först och har mäklarens nummer ett tryck bort, så att du kan ringa innan kön bildas. Ställ in din sökning på ett par minuter. Om du hellre slipper ringa själv kan Julia ringa på spanska med Pro-planen.