Upphör hyreskontraktet när hyresvärden dör i Spanien?

Nej. Artikel 1257 i Código Civil säger att avtal gäller mellan de parter som undertecknar dem "y sus herederos" (och deras arvingar), och ingenting i hyreslagen, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), gör att ett bostadshyresavtal upphör för att hyresvärden dör. Arvingarna träder in i hyresvärdens ställe. Juridiskt är det som om de själva hade skrivit under ditt kontrakt.

I praktiken betyder det att ingenting i ditt kontrakt ändras. Hyran, betalningsdagen, uppräkningsklausulen, vem som betalar vilka räkningar och din rätt att bo kvar gäller alla som förut. Om ditt kontrakt fortfarande är inom LAU:s minimitid (fem år från starten, eller sju om hyresvärden var ett företag, enligt artikel 9) måste arvingarna respektera den, inklusive de årliga förlängningar du har rätt till. Du behöver inte skriva under något nytt, och du ska inte känna dig pressad att göra det. Om arvingarna erbjuder ett nytt kontrakt med högre hyra kan du tacka nej och bo kvar på det du har.

När kan hyresvärdens död avsluta hyresavtalet?

När den som hyrde ut lägenheten till dig inte ägde den fullt ut utan hade ett usufructo, rätten att använda och få avkastning från en fastighet livet ut. Det är vanligt i spanska familjer: en änka eller änkling behåller nyttjanderätten till familjens lägenhet medan barnen äger nuda propiedad (den nakna äganderätten). Artikel 13.2 i LAU säger att hyresavtal som ingåtts av en nyttjanderättshavare "se extinguirán al término del derecho del arrendador" (upphör när hyresvärdens rätt upphör). En livstids nyttjanderätt upphör vid döden, så hyresavtalet kan upphöra med den, och ägarna kan be dig flytta.

Du kan kontrollera detta själv. Beställ en nota simple från fastighetsregistret och se vem som har vad: om en person står med "usufructo" och andra med "nuda propiedad", och bara nyttjanderättshavaren skrev under ditt hyresavtal, är det din situation. Det finns ett visst skydd. Artikel 13.3 ger ett femårigt hyresavtal (sju med ett företag) till hyresgäster som i god tro hyrde av någon som stod i registret som ägare, och om de nakna ägarna också skrev under ditt kontrakt, eller har tagit emot din hyra sedan dess, ser bilden annorlunda ut. Sådana fall avgörs av detaljerna, så om din nota simple visar en nyttjanderätt, ta råd från en hyresgästförening eller en bostadsjurist innan du går med på något.

Om din hyresvärd är ett företag och inte en privatperson gäller inget av detta. Att en aktieägare eller styrelseledamot dör ändrar inte vem som är din hyresvärd.

Vem betalar du hyran till efter att hyresvärden dött?

Fortsätt betala precis som förut, samma dag, till samma konto, tills någon med bevis säger något annat. Banker fryser ofta en avliden persons konton när de har fått besked, och en överföring kan studsa. Det är inte ditt fel, men utebliven hyra är fortfarande ett skäl att säga upp ett hyresavtal enligt artikel 27.2 i LAU, så sluta inte bara betala. Spara varje kvitto på överföringar och varje meddelande om studsade betalningar.

Om kontot inte längre fungerar och ingen har hört av sig, eller om flera släktingar var för sig gör anspråk på hyran, ger lagen dig en utväg: consignación. Enligt artiklarna 1176 till 1178 i civillagen kan du, när borgenären är okänd eller flera personer gör anspråk på betalningen, deponera hyran hos domstolen eller hos en notarie, och då räknas det som att du har betalat. I Barcelona innebär det Juzgados de Primera Instancia, och artikel 98 i Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria säger att du inte behöver advokat eller procurador för att göra det. Du måste först meddela de berörda parterna (arvingarna, eller förmedlingen, skriftligen), så skicka det meddelandet innan du deponerar. En notarie tar betalt för tjänsten; fråga om avgiften först.

Hur vet du att den som säger sig vara arvinge verkligen är det?

Be om papper innan du skickar hyran någon annanstans. En riktig arvinge kan visa dödsattesten och antingen ett testamente tillsammans med intyget från Registro General de Actos de Última Voluntad, eller en notariell arvingeförklaring om det inte fanns något testamente. Där det finns flera arvingar och dödsboet ännu inte har skiftats äger de lägenheten tillsammans, så den säkraste instruktionen om att byta bankkonto är en som alla har skrivit under, eller som skickas av den notarie eller advokat som sköter dödsboet.

Om en förmedling förvaltar lägenheten, ring mäklaren. Enligt artikel 1732 i civillagen upphör förmedlingens uppdrag när ägaren dör, så den behöver instruktioner från arvingarna för att fortsätta ta in hyran; tills den får veta om dödsfallet gäller fortfarande det den gör i god tro (artikel 1738). Var på din vakt mot mejl eller WhatsApp-meddelanden som meddelar ett dödsfall och ett nytt IBAN i samma meddelande. Det är ett klassiskt bedrägerimönster, och vår guide om att undvika hyresbedrägerier i Barcelona visar hur du kontrollerar.

Vad händer med din deposition när hyresvärden dör?

Den är trygg, och nu är det arvingarna som är skyldiga dig den. I Katalonien måste hyresvärden deponera din fianza hos Incasòl, den katalanska bostadsmyndigheten, så pengarna ligger oftast där och inte på hyresvärdens bankkonto. Skyldigheten att betala tillbaka den när hyresförhållandet upphör övergår till arvingarna tillsammans med resten av kontraktet. Enligt artikel 36.4 i LAU löper lagstadgad ränta på beloppet om det inte har betalats tillbaka en månad efter att du lämnat tillbaka nycklarna.

Förvara ditt exemplar av Incasòl-kvittot för depositionen tillsammans med kontraktet. Om du inte hittar kvittot, be förmedlingen eller arvingarna om det nu, medan alla har kontakt, och inte när du flyttar ut. Vår guide om hyresdepositionen i Barcelona förklarar hur deponeringen går till och vad som kan dras av.

Kan arvingarna sälja lägenheten eller be dig flytta?

De har samma rättigheter som hyresvärden som skrev under, och inte fler. De kan sälja, och enligt artikel 14 i LAU tar en köpare över ditt hyresavtal under de första fem åren (sju med ett företag som hyresvärd), som vi går igenom i vad som händer när din hyresvärd säljer. De kan inte avsluta kontraktet i förtid bara för att de hellre vill bo där själva, sälja lägenheten tom eller hyra ut den dyrare.

Det enda sättet att ta tillbaka lägenheten för familjens behov är behovsklausulen i artikel 9.3 i LAU, som bara gäller om ditt kontrakt innehåller den och som har strikta villkor; se när en hyresvärd kan ta tillbaka lägenheten. Om arvingar kan åberopa en klausul som skrevs för den ursprungliga hyresvärden är en fråga för en jurist. Samtidigt ärver arvingarna också skyldigheterna: reparationer för att hålla lägenheten beboelig är deras att betala, även om dödsboet inte är skiftat än.

Vad ska du göra de första veckorna?

  1. Fortsätt betala hyran som vanligt och spara varje kvitto, även för studsade överföringar.
  2. Skriv till förmedlingen eller familjen via mejl, eller via burofax om relationen är ansträngd: säg att du känner till dödsfallet, att du kommer att följa kontraktet och fråga vem du ska ha kontakt med och vart du ska betala.
  3. Leta fram dina dokument: det undertecknade kontraktet, Incasòl-kvittot för depositionen och eventuella bilagor eller brev om hyresuppräkning.
  4. Beställ en nota simple för att kontrollera om hyresvärden ägde lägenheten eller hade nyttjanderätt.
  5. Byt inte betalningsmottagare utan de bevis som beskrivs ovan, och skriv inte under ett nytt kontrakt utan att jämföra det med ditt nuvarande.
  6. Anmäl reparationsbehov skriftligen till den som nu har ansvaret, så att det finns dokumentation om de dröjer.
  7. Om hyran inte kan betalas någonstans, skicka ett meddelande och använd consignación hos domstolen eller en notarie.

Så hjälper Llavai

I de flesta fall bor du kvar. Men om det visar sig att lägenheten omfattades av en nyttjanderätt, eller om arvingarna säljer när ditt kontrakt löper ut, kan du behöva ett nytt boende tidigare än du hade tänkt. Llavai bevakar Barcelonas bostadsportaler och poängsätter varje ny annons från förmedlingar mot dina önskemål (budget, barris, sovrum, måsten), lägger de bästa träffarna först och har mäklarens nummer ett tryck bort, så att du kan ringa innan kön bildas. Ställ in din sökning på ett par minuter. Om du hellre slipper ringa själv kan Julia ringa på spanska med Pro-planen.