Ático, principal o bajo? Come scegliere il piano quando affitti a Barcellona

Come sono numerati i piani negli edifici di Barcellona?

In molti edifici storici di Barcellona il primo piano non è il primo piano sopra la strada. L'ordine abituale è bajos (piano terra), poi entresuelo (entresol in catalano), poi principal, e solo dopo 1º, 2º, 3º e così via. Un appartamento indicato come "3º" può trovarsi cinque piani sopra la strada. Non tutti gli edifici hanno un entresuelo o un principal, e i palazzi più recenti spesso li eliminano, come spiega Barcelona Metropolitan.

In cima troverai l'ático (àtic), di solito un appartamento arretrato sul tetto, e a volte un sobreático sopra di esso. Negli indirizzi piano e porta si scrivono insieme, quindi "Pral. 2ª" significa piano principal, porta due. Prima di una visita, chiedi all'agente quante rampe di scale sono davvero e se c'è l'ascensore. Il numero nell'annuncio non te lo dice.

Vale la pena un ultimo piano o un ático a Barcellona?

Per molti, sì. Un ático ti dà la luce migliore dell'edificio, nessuno che cammina pesante sopra la tua testa e spesso un terrazzo privato, cosa rara in una città così densa. Il rovescio della medaglia è il caldo e, negli edifici più vecchi, le scale. E lo paghi: uno studio di idealista sui prezzi di vendita (luglio 2020) ha rilevato che a Barcellona gli áticos costano il 18,1% in più rispetto agli appartamenti ai piani intermedi. Nessuno pubblica un dato equivalente per gli affitti, ma il sovrapprezzo si vede nei prezzi richiesti.

Verifica cosa significa "terrazzo" nell'annuncio. Alcuni áticos hanno un vero terrazzo che gira tutto intorno. Altri hanno una striscia di tetto dove a malapena ci sta una sedia. In alcuni edifici il tetto è condiviso e il "terrazzo" è la zona comune per stendere il bucato. Chiedi se è a tuo uso esclusivo e se è incluso nell'affitto.

Perché gli ultimi piani diventano così caldi d'estate a Barcellona?

Il tetto prende il sole pieno tutto il giorno e trasmette quel calore all'appartamento sottostante, e gran parte delle abitazioni più vecchie di Barcellona ha un isolamento del tetto scarso. Anche le notti di Barcellona sono sempre più calde. I ricercatori del Centre de Política del Sòl i Valoracions dell'UPC hanno rilevato che la temperatura minima media della città è salita di 3,87°C tra il 1971 e il 2025, e una stazione a Les Corts ha registrato almeno 29 notti tropicali (25°C o più) nell'estate 2026, come riportato da 3Cat a luglio 2026.

Gli stessi ricercatori fanno notare che il certificato energetico spagnolo non misura come una casa regge un'ondata di calore, quindi una buona lettera sul certificato energetico non garantisce un ultimo piano fresco. Alla visita, controlla che ci sia l'aria condizionata nelle camere da letto (non solo in soggiorno), tende o tapparelle esterne e finestre su due lati per far circolare l'aria. La nostra guida su aria condizionata e riscaldamento in affitto spiega chi paga quando un impianto si guasta.

Chi ripara il terrazzo o il tetto di un ático che perde?

In genere non tu. Secondo l'articolo 21 della legge spagnola sulle locazioni, la Ley de Arrendamientos Urbanos, il proprietario deve eseguire le riparazioni necessarie a mantenere l'abitazione abitabile. L'inquilino paga solo le piccole riparazioni dovute all'usura quotidiana. Impermeabilizzare un tetto o un terrazzo non è una piccola riparazione. Se il terrazzo è anche il tetto dell'edificio, la responsabilità può essere della comunità dei proprietari, il che può rallentare le cose.

Quello che puoi fare è tenere gli scarichi del terrazzo liberi dalle foglie, fotografare eventuali macchie sul soffitto al momento dell'ingresso e segnalare una perdita via email il giorno stesso in cui la vedi. Se una perdita si trasforma in una controversia, controlla il tuo contratto e fatti consigliare da un professionista. La nostra guida su umidità e muffa in affitto spiega come mettere per iscritto una richiesta di riparazione.

Quali sono gli svantaggi di un appartamento al piano terra (bajo)?

Soprattutto luce, rumore, umidità e sicurezza. I bajos nelle strade strette possono non ricevere quasi mai sole diretto. Al livello della strada senti tutto, dal camion della spazzatura al dehors del bar accanto. I piani terra più vecchi possono anche assorbire umidità che risale dal terreno, che si vede come vernice che si sfalda e odore di muffa nella parte bassa dei muri. E un bajo è l'appartamento dell'edificio in cui è più facile entrare dall'esterno.

Ci sono anche vantaggi veri: un bajo resta più fresco d'estate, non ha gradini (utile con un passeggino, una bici o un ginocchio malandato) e alcuni hanno un patio privato sul retro. Se ne stai valutando uno, controlla che ogni finestra sulla strada e sul patio abbia grate o persiane robuste, e appoggia una mano sulla parte bassa dei muri. Un piano terra che prima era un negozio o un ufficio deve inoltre avere una cèdula d'habitabilitat valida per essere affittato come abitazione. Chiedi di vederla.

E i piani entresuelo e principal?

Sono le opzioni di mezzo e spesso hanno un buon rapporto qualità-prezzo. Il principal era tradizionalmente l'appartamento più signorile di un edificio dell'Eixample, con i soffitti più alti, le stanze più grandi e a volte una galleria o un lungo balcone. Spesso ci abitava il proprietario dell'edificio. L'entresuelo di solito ha soffitti più bassi e veniva spesso usato per negozi o uffici.

Entrambi si trovano solo uno o due piani sopra la strada. Hai più luce che in un bajo, ma il rumore del traffico e dei dehors arriva comunque, quindi una camera da letto che dà sull'interno conta di più qui che ai piani alti. Essendo vicini al livello della strada, la mancanza dell'ascensore pesa meno.

Quanto conta la mancanza dell'ascensore?

Più di quanto si pensi. Molti edifici storici di Ciutat Vella, Gràcia e di parti dell'Eixample sono stati costruiti senza, e con l'entresuelo e il principal in più, un "4º sin ascensor" può voler dire sei rampe. Questo vale per ogni spesa, ogni consegna e ogni valigia. Anche il trasloco costa di più, perché le ditte di traslochi fanno pagare un supplemento per le scale. Alcuni ascensori vecchi sono minuscoli, quindi prendi le misure prima di promettere di portare su un divano.

La maggior parte dei portali ti permette di filtrare per ascensore, e l'annuncio di solito indica "con ascensor" o "sin ascensor". Se non lo dice, chiedi prima di prenotare la visita. Salire le scale una volta durante la visita è il test più onesto: immagina di farlo ad agosto con la spesa.

Qual è il piano più silenzioso?

Di solito un piano medio-alto che dà sul cortile interno. L'altezza attenua il rumore della strada, e un appartamento che dà sull'interno (interior negli annunci) lo evita quasi del tutto. Gli appartamenti esterni ai piani bassi si prendono la maggior parte del traffico, delle consegne e delle chiacchiere notturne. L'ultimo piano non ha vicini sopra, ma potresti sentire il motore dell'ascensore o i macchinari sul tetto. L'altra metà del rumore sono le persone intorno a te; la nostra guida sui vicini rumorosi in affitto spiega le regole e cosa puoi fare.

Cosa dovresti controllare del piano durante una visita?

• Altezza reale: conta le rampe e verifica che l'ascensore funzioni e cosa ci entra.
• Ultimo piano: aria condizionata in camera da letto, tende da sole, macchie sul soffitto, scarichi del terrazzo e se il terrazzo è a tuo uso esclusivo.
• Piano basso: grate o persiane alle finestre, umidità nella parte bassa dei muri, un bar o i cassonetti sotto la finestra, e la cèdula se un tempo era un negozio.
• Qualsiasi piano: esterno o interno, da che parte sono esposte le camere da letto e com'è la luce nell'orario in cui sarai a casa.

La nostra checklist per la visita di un appartamento ha l'elenco completo da portare con te.

Come ti aiuta Llavai

Llavai tiene d'occhio i portali di Barcellona e assegna un punteggio a ogni nuovo annuncio di agenzia in base alle tue esigenze: budget, barris, camere da letto e requisiti irrinunciabili come un ascensore o un terrazzo. Confronta il prezzo al metro quadro di ogni appartamento con la mediana del suo barri, così puoi capire se il sovrapprezzo di un ático è giusto. Le corrispondenze migliori compaiono per prime, con il numero dell'agente a un tocco di distanza, così puoi chiamare prima che si formi la coda. Imposta la tua ricerca in un paio di minuti. Se preferisci non fare tu la chiamata, con il piano Pro può farla Julia in spagnolo.