Ático, principal oder bajo? Das richtige Stockwerk für deine Mietwohnung in Barcelona

Wie werden die Stockwerke in Barcelonas Gebäuden gezählt?

In vielen älteren Gebäuden in Barcelona ist der erste Stock nicht die erste Etage über dem Boden. Die übliche Reihenfolge ist bajos (Erdgeschoss), dann entresuelo (entresol auf Katalanisch), dann principal und erst danach 1º, 2º, 3º und so weiter. Eine als „3º“ inserierte Wohnung kann fünf Etagen über der Straße liegen. Nicht jedes Gebäude hat einen entresuelo oder einen principal, und neuere Wohnblöcke lassen sie oft weg, wie Barcelona Metropolitan erklärt.

Ganz oben findest du den ático (àtic), meist eine zurückversetzte Wohnung auf dem Dach, und manchmal darüber noch einen sobreático. Adressen werden mit Stockwerk und Tür zusammen geschrieben, „Pral. 2ª“ bedeutet also principal, Tür zwei. Frag den Makler vor einer Besichtigung, wie viele Treppen das tatsächlich sind und ob es einen Aufzug gibt. Die Zahl in der Anzeige sagt es dir nicht.

Lohnt sich eine Wohnung im obersten Stock oder ein ático in Barcelona?

Für viele ja. Ein ático bietet dir das meiste Licht im Haus, niemanden, der über dir herumtrampelt, und oft eine eigene Terrasse, was in einer so dicht bebauten Stadt selten ist. Der Haken ist die Hitze und in älteren Gebäuden die Treppe. Du zahlst auch dafür: Eine Studie von idealista zu Kaufpreisen (Juli 2020) ergab, dass áticos in Barcelona 18,1 % mehr kosten als Wohnungen in mittleren Etagen. Eine entsprechende Zahl für Mieten veröffentlicht niemand, aber der Aufschlag zeigt sich in den Angebotspreisen.

Prüf, was „Terrasse“ in der Anzeige bedeutet. Manche áticos haben eine richtige umlaufende Terrasse. Andere haben einen Streifen Dach, auf den gerade so ein Stuhl passt. In manchen Gebäuden ist das Dach gemeinschaftlich und die „Terrasse“ ist der gemeinsame Wäschebereich. Frag, ob sie dir allein zur Verfügung steht und ob sie in der Miete enthalten ist.

Warum werden oberste Etagen im Sommer in Barcelona so heiß?

Das Dach bekommt den ganzen Tag die volle Sonne ab und gibt diese Wärme an die Wohnung darunter weiter, und viele ältere Wohngebäude in Barcelona haben kaum Dachdämmung. Auch die Nächte in Barcelona werden heißer. Forschende am Centre de Política del Sòl i Valoracions der UPC fanden heraus, dass die durchschnittliche Tiefsttemperatur der Stadt zwischen 1971 und 2025 um 3,87 °C gestiegen ist, und eine Messstation in Les Corts verzeichnete im Sommer 2026 mindestens 29 Tropennächte (25 °C oder mehr), wie 3Cat im Juli 2026 berichtete.

Dieselben Forschenden weisen darauf hin, dass der spanische Energieausweis nicht misst, wie eine Wohnung mit einer Hitzewelle zurechtkommt. Eine ordentliche Klasse im Energieausweis garantiert also keine kühle Dachwohnung. Achte bei der Besichtigung auf eine Klimaanlage in den Schlafzimmern (nicht nur im Wohnzimmer), Außenjalousien oder Markisen und Fenster auf zwei Seiten, damit Luft durchziehen kann. Unser Ratgeber zu Klimaanlage und Heizung in einer Mietwohnung erklärt, wer zahlt, wenn ein Gerät kaputtgeht.

Wer repariert eine undichte ático-Terrasse oder ein undichtes Dach?

In der Regel nicht du. Nach Artikel 21 des spanischen Mietrechts, der Ley de Arrendamientos Urbanos, muss der Vermieter die Reparaturen durchführen, die nötig sind, um die Wohnung bewohnbar zu halten. Der Mieter zahlt nur kleine Reparaturen, die durch alltägliche Abnutzung entstehen. Ein Dach oder eine Terrasse abzudichten ist keine kleine Reparatur. Ist die Terrasse zugleich das Dach des Gebäudes, kann die Eigentümergemeinschaft zuständig sein, was die Sache verzögern kann.

Was du tun kannst: die Abflüsse der Terrasse frei von Laub halten, beim Einzug Fotos von allen Flecken an der Decke machen und ein Leck noch am selben Tag per E-Mail melden. Wird aus einem Leck ein Streit, prüf deinen Vertrag und hol dir Rat von einer Fachperson. Unser Ratgeber zu Feuchtigkeit und Schimmel in einer Mietwohnung erklärt, wie du eine Reparaturanfrage schriftlich stellst.

Was sind die Nachteile einer Erdgeschosswohnung (bajo)?

Vor allem Licht, Lärm, Feuchtigkeit und Sicherheit. Bajos in engen Straßen bekommen manchmal fast keine direkte Sonne. Auf Straßenhöhe hörst du alles, von der Müllabfuhr bis zur Barterrasse nebenan. Ältere Erdgeschosse können außerdem aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Boden ziehen, die sich unten an den Wänden als abblätternde Farbe und muffiger Geruch zeigt. Und ein bajo ist die Wohnung im Haus, in die man von außen am leichtesten hineinkommt.

Es gibt echte Vorteile: Ein bajo bleibt im Sommer kühler, ist stufenlos (praktisch mit Kinderwagen, Fahrrad oder einem kaputten Knie) und manche haben hinten einen eigenen Innenhof. Wenn du dir einen ansiehst, prüf, ob jedes Fenster zur Straße und zum Innenhof Gitter oder massive Rollläden hat, und leg eine Hand an die unteren Wandbereiche. Ein Erdgeschoss, das früher ein Laden oder Büro war, braucht außerdem eine gültige cèdula d'habitabilitat, um als Wohnung vermietet werden zu dürfen. Lass sie dir zeigen.

Und was ist mit entresuelo und principal?

Sie sind die Zwischenlösungen und oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Der principal war traditionell die prächtigste Wohnung in einem Gebäude im Eixample, mit den höchsten Decken, den größten Zimmern und manchmal einer Galerie oder einem langen Balkon. Oft wohnte dort der Eigentümer des Hauses. Der entresuelo hat meist niedrigere Decken und wurde oft für Läden oder Büros genutzt.

Beide liegen nur ein oder zwei Etagen über der Straße. Du bekommst mehr Licht als in einem bajo, aber Verkehrs- und Terrassenlärm dringen trotzdem herauf, deshalb zählt ein Schlafzimmer zum Innenhof hier mehr als weiter oben. Da sie nah am Boden liegen, fällt ein fehlender Aufzug weniger ins Gewicht.

Wie sehr fällt ein fehlender Aufzug ins Gewicht?

Mehr, als die meisten denken. Viele ältere Gebäude in Ciutat Vella, Gràcia und Teilen des Eixample wurden ohne Aufzug gebaut, und mit entresuelo und principal obendrauf kann ein „4º sin ascensor“ sechs Treppen bedeuten. Das heißt jeder Lebensmitteleinkauf, jede Lieferung und jeder Koffer. Auch der Einzug kostet mehr, weil Umzugsfirmen für Treppen einen Aufschlag verlangen. Manche älteren Aufzüge sind winzig, also miss nach, bevor du versprichst, ein Sofa mitzubringen.

Auf den meisten Portalen kannst du nach Aufzug filtern, und in der Anzeige steht meist „con ascensor“ oder „sin ascensor“. Steht es nicht da, frag, bevor du die Besichtigung buchst. Die Treppe bei einer Besichtigung einmal hochzusteigen ist der ehrliche Test: Stell dir vor, du machst das im August mit Einkäufen.

Welches Stockwerk ist am ruhigsten?

Meist eine mittlere bis hohe Etage mit Ausrichtung zum Innenhof. Die Höhe dämpft den Straßenlärm, und eine Wohnung zum Innenhof (interior in Anzeigen) entgeht ihm fast vollständig. Außenwohnungen in unteren Etagen bekommen den meisten Verkehr, die meisten Lieferungen und die meisten nächtlichen Gespräche ab. Im obersten Stock hast du keine Nachbarn über dir, hörst aber vielleicht den Aufzugsmotor oder Technik auf dem Dach. Die andere Hälfte des Lärms sind die Menschen um dich herum; unser Ratgeber zu lauten Nachbarn in einer Mietwohnung erklärt die Regeln und was du tun kannst.

Was solltest du bei einer Besichtigung zum Stockwerk prüfen?

• Tatsächliche Höhe: Zähl die Treppen und prüf, ob der Aufzug funktioniert und was hineinpasst.
• Oberste Etage: Klimaanlage in den Schlafzimmern, Markisen, Flecken an der Decke, Terrassenabflüsse und ob die Terrasse nur dir zur Verfügung steht.
• Untere Etage: Fenstergitter oder Rollläden, Feuchtigkeit unten an den Wänden, eine Bar oder Mülltonnen unter dem Fenster und die cèdula, falls es früher ein Laden war.
• Jedes Stockwerk: exterior oder interior, in welche Richtung die Schlafzimmer gehen und wie das Licht zu der Tageszeit aussieht, zu der du zu Hause bist.

Unsere Checkliste für Wohnungsbesichtigungen enthält die vollständige Liste zum Mitnehmen.

So hilft dir Llavai

Llavai beobachtet die Portale in Barcelona und bewertet jede neue Maklerannonce anhand deiner Kriterien: Budget, barris, Schlafzimmer und Must-haves wie Aufzug oder Terrasse. Es vergleicht den Quadratmeterpreis jeder Wohnung mit dem Median ihres barri, damit du erkennst, ob der Aufschlag für einen ático fair ist. Die besten Treffer kommen zuerst, mit der Nummer des Maklers nur einen Tipp entfernt, sodass du anrufen kannst, bevor sich die Schlange bildet. Richte deine Suche ein – das dauert nur ein paar Minuten. Wenn du den Anruf lieber nicht selbst machen willst, kann Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch für dich übernehmen.