Ático, principal of bajo? De juiste verdieping kiezen als je huurt in Barcelona

Hoe worden verdiepingen in Barcelonese gebouwen genummerd?

In veel oudere gebouwen in Barcelona is de eerste verdieping niet de eerste verdieping boven de straat. De gebruikelijke volgorde is bajos (begane grond), dan entresuelo (entresol in het Catalaans), dan principal, en pas daarna 1º, 2º, 3º enzovoort. Een flat die als "3º" wordt aangeboden, kan dus vijf verdiepingen boven de straat liggen. Niet elk gebouw heeft een entresuelo of een principal, en nieuwere blokken laten ze vaak weg, zoals Barcelona Metropolitan uitlegt.

Bovenaan zie je ático (àtic), meestal een terugliggende flat op het dak, en soms nog een sobreático daarboven. Adressen worden geschreven met verdieping en deur samen, dus "Pral. 2ª" betekent principal-verdieping, deur twee. Vraag vóór een bezichtiging aan de makelaar hoeveel trappen dat in werkelijkheid zijn en of er een lift is. Het nummer in de advertentie vertelt je dat niet.

Is een flat op de bovenste verdieping of een ático de moeite waard in Barcelona?

Voor veel mensen wel. Een ático geeft je het meeste licht van het hele gebouw, niemand die boven je hoofd rondstampt en vaak een eigen terras, iets wat zeldzaam is in een dichtbebouwde stad. Het nadeel is de hitte, en in oudere gebouwen de trap. Je betaalt er ook voor: een onderzoek van idealista naar verkoopprijzen (juli 2020) wees uit dat áticos in Barcelona 18,1% meer kosten dan flats op een middelste verdieping. Niemand publiceert een vergelijkbaar cijfer voor huurprijzen, maar de meerprijs zie je terug in de vraagprijzen.

Kijk goed wat "terras" in de advertentie betekent. Sommige áticos hebben een echt rondlopend terras. Andere hebben een strook dak waar met moeite een stoel op past. In sommige gebouwen is het dak gedeeld en is het "terras" de gemeenschappelijke droogplek voor de was. Vraag of het uitsluitend voor jouw gebruik is en of het bij de huur is inbegrepen.

Waarom worden bovenste verdiepingen zo heet in een Barcelonese zomer?

Het dak vangt de hele dag de volle zon en geeft die warmte door aan de flat eronder, en een groot deel van de oudere woningen in Barcelona heeft weinig dakisolatie. De nachten in Barcelona worden bovendien warmer. Onderzoekers van het Centre de Política del Sòl i Valoracions van de UPC ontdekten dat de gemiddelde minimumtemperatuur in de stad tussen 1971 en 2025 met 3,87°C is gestegen, en een meetstation in Les Corts registreerde in de zomer van 2026 minstens 29 tropische nachten (25°C of meer), zoals 3Cat in juli 2026 meldde.

Dezelfde onderzoekers wijzen erop dat het Spaanse energielabel niet meet hoe een woning zich houdt tijdens een hittegolf, dus een redelijke letter op het energiecertificaat garandeert geen koele bovenste verdieping. Let bij de bezichtiging op airconditioning in de slaapkamers (niet alleen in de woonkamer), buitenzonwering of markiezen, en ramen aan twee kanten zodat de lucht kan doorstromen. Onze gids over airconditioning en verwarming in een huurwoning legt uit wie betaalt als een apparaat kapotgaat.

Wie repareert een lekkend terras of dak van een ático?

Meestal niet jij. Volgens artikel 21 van de Spaanse huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos, moet de verhuurder de reparaties uitvoeren die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden. De huurder betaalt alleen kleine reparaties die door dagelijks gebruik ontstaan. Het waterdicht maken van een dak of terras is geen kleine reparatie. Als het terras ook het dak van het gebouw is, kan de vereniging van eigenaren verantwoordelijk zijn, wat de zaak kan vertragen.

Wat je wel kunt doen: de afvoeren van het terras vrijhouden van bladeren, bij het intrekken foto's maken van eventuele vlekken op het plafond, en een lekkage per e-mail melden op de dag dat je hem ziet. Loopt een lekkage uit op een geschil, kijk dan in je contract en vraag advies aan een professional. Onze gids over vocht en schimmel in een huurwoning legt uit hoe je een reparatieverzoek schriftelijk indient.

Wat zijn de nadelen van een flat op de begane grond (bajo)?

Vooral licht, lawaai, vocht en veiligheid. Bajos in smalle straten krijgen soms bijna geen direct zonlicht. Op straatniveau hoor je alles, van de vuilniswagen tot het terras van de bar naast de deur. Oudere begane gronden kunnen ook last hebben van optrekkend vocht uit de grond, wat je ziet aan afbladderende verf en een muffe geur laag op de muren. En een bajo is de flat in het gebouw waar je van buitenaf het makkelijkst binnenkomt.

Er zijn ook echte voordelen: een bajo blijft koeler in de zomer, is drempelvrij (handig met een kinderwagen, een fiets of een slechte knie) en sommige hebben aan de achterkant een eigen patio. Bekijk je er een, controleer dan of elk raam op straatniveau en aan de patio tralies of stevige rolluiken heeft, en druk je hand tegen de onderkant van de muren. Een begane grond die vroeger een winkel of kantoor was, heeft ook een geldige cèdula d'habitabilitat nodig om als woning verhuurd te mogen worden. Vraag ernaar.

En de entresuelo- en principal-verdiepingen?

Dat zijn de tussenopties, en vaak waar voor je geld. De principal was van oudsher de statigste flat van een Eixample-gebouw, met de hoogste plafonds, de grootste kamers en soms een galerij of lang balkon. Vaak woonde de eigenaar van het gebouw er zelf. De entresuelo heeft meestal lagere plafonds en werd vaak gebruikt voor winkels of kantoren.

Beide liggen maar een of twee verdiepingen boven de straat. Je krijgt meer licht dan in een bajo, maar verkeers- en terraslawaai dragen nog steeds ver, dus een slaapkamer aan de binnenkant is hier belangrijker dan hogerop. Omdat ze dicht bij de grond liggen, maakt een ontbrekende lift minder uit.

Hoeveel maakt het uit als er geen lift is?

Meer dan mensen verwachten. Veel oudere gebouwen in Ciutat Vella, Gràcia en delen van de Eixample zijn zonder lift gebouwd, en met de entresuelo en principal erbovenop kan een "4º sin ascensor" zes trappen zijn. Dat geldt voor elke boodschappenronde, elke bezorging en elke koffer. Verhuizen kost ook meer, omdat verhuisbedrijven extra rekenen voor trappen. Sommige oudere liften zijn piepklein, dus meet eerst voordat je belooft een bank mee te nemen.

Op de meeste portals kun je filteren op lift, en in de advertentie staat meestal "con ascensor" of "sin ascensor". Staat het er niet bij, vraag het dan voordat je de bezichtiging boekt. De trap één keer oplopen tijdens een bezichtiging is de eerlijke test: stel je voor dat je dat in augustus doet met boodschappen.

Welke verdieping is het stilst?

Meestal een middelhoge tot hoge verdieping aan de binnenplaats. Hoogte haalt de scherpe kantjes van het straatlawaai af, en een flat aan de binnenkant (interior in advertenties) ontloopt het bijna volledig. Exterior flats op lage verdiepingen krijgen het meeste verkeer, de meeste bezorgingen en de meeste nachtelijke gesprekken. Op de bovenste verdieping heb je geen bovenburen, maar hoor je misschien de liftmotor of installaties op het dak. De andere helft van het lawaai komt van de mensen om je heen; onze gids over luidruchtige buren in een huurwoning behandelt de regels en wat je kunt doen.

Wat moet je bij een bezichtiging over de verdieping controleren?

• Werkelijke hoogte: tel de trappen, en controleer of de lift werkt en wat erin past.
• Bovenste verdieping: airconditioning in de slaapkamers, markiezen, vlekken op het plafond, afvoeren van het terras en of het terras alleen voor jou is.
• Lage verdieping: tralies of rolluiken voor de ramen, vocht onderaan de muren, een bar of containers onder het raam, en de cèdula als het ooit een winkel was.
• Elke verdieping: exterior of interior, op welke kant de slaapkamers liggen, en hoe het licht is op het tijdstip dat jij thuis bent.

Onze checklist voor bezichtigingen heeft de volledige lijst om mee te nemen.

Hoe Llavai helpt

Llavai houdt de Barcelonese portals in de gaten en geeft elke nieuwe advertentie van een makelaar een score op basis van jouw wensen: budget, barris, slaapkamers en must-haves zoals een lift of een terras. Het vergelijkt de prijs per vierkante meter van elke flat met de mediaan van de barri, zodat je kunt zien of de meerprijs van een ático redelijk is. De beste matches komen eerst, met het nummer van de makelaar op één tik afstand, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Stel je zoekopdracht in binnen een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia het telefoontje in het Spaans voor je doen met het Pro-abonnement.