Cos'è l'ITP su un contratto di locazione?
L'ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales, è un'imposta che le regioni applicano a determinate operazioni, e firmare un contratto di locazione è tecnicamente una di esse. Appartiene alla stessa famiglia di imposta che incontri comprando un'auto usata o un immobile di rivendita, e ogni comunità autonoma fissa la propria aliquota e gestisce le proprie pratiche. Per un affitto, l'operazione tassata è il contratto di locazione, e l'importo si calcola sul canone dell'intera durata del contratto anziché su una singola mensilità.
Per anni questo ha colto in fallo gli inquilini. Firmavi un contratto di lunga durata e, a rigore, dovevi dichiarare e pagare una piccola percentuale del canone totale all'ufficio tributario regionale, tramite un modulo chiamato modelo 600. Molti non l'hanno mai fatto, e raramente veniva reclamato, ma l'obbligo restava sullo sfondo. Le regole sono cambiate nel 2019, e per la grande maggioranza degli inquilini la parte del pagamento è sparita.
Questa guida è un'informazione generale per gli inquilini, non una consulenza fiscale o legale. Le regole e le aliquote fiscali cambiano e dipendono dal tuo contratto specifico, quindi verifica la tua situazione con un gestor o con l'Agència Tributària de Catalunya prima di farci affidamento.
Un affitto di abitazione a Barcellona è esente da ITP?
Sì. Il contratto di locazione di un immobile usato come abitazione permanente dell'inquilino è esente da ITP, e lo è dal 6 marzo 2019. L'esenzione è arrivata con il Real Decreto-ley 7/2019, che l'ha aggiunta alla legge nazionale sull'imposta di trasferimento e l'ha resa applicabile in tutta la Spagna, Catalogna compresa. Copre i contratti di locazione di un'abitazione abituale ai sensi della Ley de Arrendamientos Urbanos, qualunque sia la durata del contratto.
La parola che conta è abituale. L'esenzione è scritta per un immobile la cui finalità principale è ospitare l'inquilino in modo permanente, che è esattamente ciò che è un contratto standard di appartamento a lunga durata. Quindi se affitti un alloggio a Barcellona per viverci come tua casa, la risposta alla domanda "quanta ITP devo" è nulla. L'insidia è che l'esenzione elimina il pagamento, non le pratiche, ed è qui che il modelo 600 entra ancora in gioco.
Chi è tenuto a pagare, l'inquilino o il proprietario?
L'inquilino è il soggetto passivo dell'ITP su un contratto di locazione. La legge sull'imposta di trasferimento indica la persona che affitta l'immobile, non il proprietario, come responsabile dell'imposta, ed è per questo che il modulo spetta a te presentarlo anche se il contratto l'ha redatto il locatore. È uno dei pochi costi dell'affitto che la legge colloca chiaramente in capo all'inquilino.
C'è una rete di sicurezza per il fisco. Il proprietario può essere ritenuto responsabile in via sussidiaria, cioè perseguito come ripiego, ma solo se ha accettato la prima mensilità senza chiederti di dimostrare che l'imposta era stata sistemata. Quella regola affiora di rado in un affitto di abitazione esente, dato che non è dovuto nulla, ma spiega perché alcune agenzie chiedono ancora dell'ITP alla firma. Se vuoi il quadro più ampio di chi sostiene quale costo, la nostra guida su quali bollette paga l'inquilino a Barcellona illustra la suddivisione consueta.
Quando l'ITP si applica ancora a un affitto a Barcellona?
L'esenzione copre solo gli affitti di abitazione permanente, quindi una manciata di altre locazioni resta tassata. L'imposta torna in gioco quando l'immobile non è la residenza abituale dell'inquilino, e l'aliquota in Catalogna è dello 0,5% del canone totale per l'intera durata del contratto. Le locazioni che rientrano fuori dall'esenzione tendono a essere queste:
- Affitti stagionali o temporada: un contratto per un soggiorno fisso e temporaneo anziché la tua abitazione principale. Se non sei sicuro di quale ti sia stato proposto, la nostra guida sui contratti temporada rispetto a quelli di lunga durata spiega la differenza.
- Affitti turistici: affitti vacanza di breve durata con licenza turistica, non una locazione residenziale.
- Locali commerciali: un negozio, un ufficio o un local affittato per uso aziendale.
- Un posto auto o un ripostiglio da soli: affittati separatamente da un'abitazione, anziché in abbinamento con l'appartamento.
Su questi, l'inquilino deve comunque dichiarare e pagare lo 0,5%. Poiché la base è il canone dell'intero contratto, un affitto stagionale di due anni a, poniamo, 1.200 euro al mese risulta su un totale di 28.800 euro, per cui l'imposta si aggirerebbe sui 144 euro. Consideralo un'illustrazione del metodo, non un preventivo per il tuo contratto, e verifica l'aliquota vigente ed eventuali agevolazioni prima di presentarlo.
Come si presenta il modelo 600 in Catalogna?
Lo presenti all'ufficio tributario catalano entro un mese dalla firma. La dichiarazione va all'Agència Tributària de Catalunya, che gestisce l'ITP a Barcellona, e si può fare online. Per un normale affitto di abitazione stai dichiarando un'operazione esente, quindi l'adempimento registra l'esenzione anziché produrre un avviso di pagamento. Ecco come si presenta:
- Fallo entro un mese dalla data del contratto, che è il termine di presentazione fissato dall'ATC per gli affitti.
- Usa la tariffa di locazione sul modulo e, per un'abitazione permanente, il codice di esenzione che lo marca come affitto di abitazione esente, così che l'importo dovuto risulti zero.
- Allega il contratto firmato come documento giustificativo della dichiarazione.
- Per una locazione imponibile, calcola lo 0,5% del canone totale sulla durata e paga quello invece di far valere l'esenzione.
- Conserva la conferma timbrata, poiché è la prova di aver presentato se la questione dovesse mai emergere.
Se le pratiche dell'affittare a Barcellona sembrano incessanti, è perché lo sono. Leggere il contratto con attenzione prima di tutto questo è tempo ben speso, e la nostra guida su come leggere un contratto di locazione spagnolo segnala le clausole su cui vale la pena soffermarsi.
E se non hai mai presentato l'ITP?
Dipende dal fatto che il tuo contratto fosse esente. Su un affitto di abitazione permanente firmato dal marzo 2019 non era dovuto nulla, quindi non c'è alcun debito insoluto che il fisco possa reclamare, anche se la dichiarazione era tecnicamente in sospeso. È la situazione in cui si trova la maggior parte degli inquilini di Barcellona, e in pratica un modelo 600 mancante su un affitto di abitazione esente causa problemi molto di rado.
Su una locazione imponibile, un'ITP non presentata è un vero nodo da sciogliere. Il fisco può reclamare l'importo più sovrattasse e interessi, e il proprietario può essere perseguito come riserva se ha incassato il primo canone senza vedere la prova. Se hai firmato un contratto stagionale, turistico o commerciale e non hai mai sistemato l'imposta, conviene chiarirlo con un gestor. Le tue tutele più ampie come inquilino, incluso ciò che un locatore può e non può chiederti, sono esposte nella nostra guida sui diritti dell'inquilino secondo la LAU.
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