¿Qué es el ITP en un contrato de alquiler?
El ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales, es un impuesto que las comunidades autónomas cobran sobre determinadas operaciones, y firmar un arrendamiento es técnicamente una de ellas. Es de la misma familia de impuesto que te encuentras al comprar un coche de segunda mano o un piso de reventa, y cada comunidad autónoma fija su propio tipo y gestiona su propia tramitación. En un alquiler, la operación gravada es el contrato de arrendamiento, y el importe se calcula sobre la renta de toda la duración del contrato y no sobre una sola mensualidad.
Durante años esto pilló a más de un inquilino. Firmabas un contrato de larga duración y, en rigor, debías declarar y pagar un pequeño porcentaje de la renta total a la oficina tributaria autonómica, mediante un impreso llamado modelo 600. Mucha gente no lo hizo nunca, y rara vez se reclamaba, pero la obligación seguía ahí de fondo. Las reglas cambiaron en 2019 y, para la gran mayoría de inquilinos, la parte del pago ha desaparecido.
Esta guía es información general para inquilinos, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Las normas y los tipos impositivos cambian y dependen de tu contrato concreto, así que confirma tu situación con un gestor o con la Agència Tributària de Catalunya antes de basarte en ella.
¿Está exento del ITP un alquiler de vivienda en Barcelona?
Sí. El arrendamiento de una vivienda destinada al domicilio permanente del inquilino está exento del ITP, y lo está desde el 6 de marzo de 2019. La exención llegó con el Real Decreto-ley 7/2019, que la incorporó a la ley estatal del impuesto de transmisiones y la hizo aplicable en toda España, Cataluña incluida. Cubre los arrendamientos de vivienda habitual bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, sea cual sea la duración del contrato.
La palabra que importa es habitual. La exención está redactada para una vivienda cuya finalidad principal es alojar al inquilino de forma permanente, que es exactamente lo que es un contrato estándar de piso de larga duración. Así que si alquilas un piso en Barcelona para vivir en él como tu hogar, la respuesta a "¿cuánto ITP debo?" es nada. La trampa está en que la exención elimina el pago, no la tramitación, y ahí es donde el modelo 600 sigue entrando en juego.
¿Quién es el responsable, el inquilino o el propietario?
El inquilino es el sujeto pasivo del ITP en un arrendamiento. La ley del impuesto de transmisiones señala a la persona que alquila la vivienda, y no al propietario, como responsable del impuesto, y por eso el impreso te corresponde presentarlo a ti aunque el contrato lo haya redactado el arrendador. Es uno de los pocos costes del alquiler que la ley coloca claramente del lado del inquilino.
Hay un mecanismo de respaldo para Hacienda. El propietario puede responder de forma subsidiaria, es decir, ser reclamado como último recurso, pero solo si aceptó la primera mensualidad sin pedirte que acreditaras que el impuesto estaba resuelto. Esa regla rara vez aflora en un alquiler de vivienda exento, ya que no se debe nada, pero explica por qué algunas agencias todavía preguntan por el ITP en la firma. Si quieres el panorama completo de quién carga con cada coste, nuestra guía sobre qué facturas paga el inquilino en Barcelona detalla el reparto habitual.
¿Cuándo sigue aplicándose el ITP a un alquiler en Barcelona?
La exención solo cubre los alquileres de vivienda permanente, así que un puñado de arrendamientos distintos sí tributan. El impuesto vuelve a entrar en juego cuando la vivienda no es la residencia habitual del inquilino, y el tipo en Cataluña es del 0,5% de la renta total de toda la duración del contrato. Los arrendamientos que quedan fuera de la exención suelen ser estos:
- Alquileres de temporada o temporada: un contrato para una estancia fija y temporal en lugar de tu vivienda principal. Si no tienes claro cuál te han ofrecido, nuestra guía sobre contratos de temporada frente a larga duración explica la diferencia.
- Alquileres turísticos: alquileres vacacionales de corta duración bajo licencia turística, no un arrendamiento residencial.
- Locales comerciales: una tienda, oficina o local alquilado para uso empresarial.
- Una plaza de aparcamiento o trastero por separado: alquilado de forma independiente a una vivienda, en lugar de junto con el piso.
En esos casos, el inquilino sí debe declarar y pagar el 0,5%. Como la base es la renta de todo el contrato, un alquiler de temporada de dos años a, pongamos, 1.200 euros al mes sale sobre un total de 28.800 euros, con lo que el impuesto rondaría los 144 euros. Tómalo como una ilustración del método, no como un cálculo de tu contrato, y confirma el tipo vigente y cualquier bonificación antes de presentarlo.
¿Cómo se presenta el modelo 600 en Cataluña?
Lo presentas ante la oficina tributaria catalana dentro del mes siguiente a la firma. La declaración va a la Agència Tributària de Catalunya, que gestiona el ITP en Barcelona, y puede hacerse por internet. En un alquiler normal de vivienda estás declarando una operación exenta, así que el trámite registra la exención en lugar de generar una liquidación. Este es el esquema:
- Hazlo en el plazo de un mes desde la fecha del contrato, que es el plazo de presentación que fija la ATC para los alquileres.
- Usa la tarifa de arrendamiento del impreso y, para una vivienda permanente, el código de exención que lo marca como alquiler de vivienda exento, de modo que el importe a pagar salga cero.
- Adjunta el contrato firmado como documento justificante de la declaración.
- En un alquiler que sí tributa, calcula el 0,5% de la renta total de la duración y paga eso en lugar de acogerte a la exención.
- Guarda el justificante sellado, ya que es la prueba de que lo presentaste si alguna vez surge la cuestión.
Si la tramitación de alquilar en Barcelona te parece incesante, es porque lo es. Leer el contrato con detenimiento antes de todo esto es tiempo bien invertido, y nuestra guía sobre cómo leer un contrato de alquiler español señala las cláusulas en las que conviene detenerse.
¿Y si nunca presentaste el ITP?
Depende de si tu arrendamiento estaba exento. En un alquiler de vivienda permanente firmado desde marzo de 2019 no se debía nada, así que no hay deuda impagada que Hacienda pueda reclamar, aunque la declaración estuviera técnicamente pendiente. Esta es la situación en la que está la mayoría de los inquilinos de Barcelona y, en la práctica, un modelo 600 sin presentar en un alquiler de vivienda exento rara vez da problemas.
En un alquiler que sí tributa, un ITP sin presentar es un cabo suelto de verdad. Hacienda puede reclamar el importe más recargos e intereses, y el propietario puede ser perseguido como respaldo si cobró la primera renta sin ver el justificante. Si firmaste un contrato de temporada, turístico o comercial y nunca te ocupaste del impuesto, conviene aclararlo con un gestor. Tus protecciones más amplias como inquilino, incluido lo que un propietario puede y no puede pedirte, están recogidas en nuestra guía sobre los derechos del inquilino bajo la LAU.
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