Huren in Sant Quirze del Vallès: het groene dorp tussen Sabadell en Terrassa

Waar ligt Sant Quirze del Vallès, en hoe is het er?

Sant Quirze del Vallès is een woongemeente in de Vallès Occidental, zo'n 20 km ten noorden van Barcelona, ingeklemd tussen Sabadell in het oosten en Terrassa in het noordwesten, met Rubí, Sant Cugat en Cerdanyola langs de andere grenzen. De Serra de Galliners, een lage beboste heuvelrug, loopt langs de zuidrand en scheidt de kern van de afgelegen wijk Les Fonts (Wikipedia).

Idescat telde in 2025 20.209 inwoners op 14,1 km², ongeveer 1.430 mensen per km² (Catalaanse Wikipedia, op basis van Idescat). Ter vergelijking: buurstad Sabadell is veel dichter bebouwd. De bevolking verdubbelde bijna tussen 1996 en 2020, van zo'n 10.300 naar 20.200, en is sindsdien stabiel. Die groei kwam grotendeels in de vorm van woonwijken, dus de gemeente is eigenlijk een cluster van wijken met elk een eigen naam: het oude centrum rond de kerk en het station, Can Casablanques, Vall Suau en Can Feliu, Mas Duran, Sant Quirze Parc, Can Pallars, Sant Quirze Jardí en Les Fonts, dat het deelt met Terrassa.

Het andere dat opvalt is het geld. De Consell Comarcal del Vallès Occidental schaart Sant Quirze samen met Matadepera en Sant Cugat onder de gemeenten met hoge inkomens in de comarca, "duidelijk boven het gemiddelde", op basis van de cijfers van Idescat over het besteedbaar inkomen in 2023, in een comarca waar het gemiddelde € 21.314 per persoon was tegenover € 20.789 voor Catalonië (Nota informativa, april 2026). Een eerder onderzoek van het INE naar de inkomens van 2018 zette de gemeente op de tiende plaats in Spanje onder gemeenten met meer dan 20.000 inwoners, met € 18.163 per persoon (3Cat, 27 mei 2021). Dit is een gemeente van huishoudens met twee auto's, tuinen en honden, niet van studio's.

Wat kost huren in Sant Quirze del Vallès?

In 2025 lag het gemiddelde getekende huurcontract in Sant Quirze del Vallès op € 1.023 per maand. Dat cijfer komt van Incasòl, het Catalaanse woningagentschap, dat de huur registreert van elk contract waarvan de borg bij het agentschap wordt gestort. Het gaat om huren die huurders echt zijn overeengekomen, geen vraagprijzen, en ze mengen flats met twee slaapkamers en huizen met vijf slaapkamers, dus zie het getal als een maatstaf.

Huren en aantallen contracten uit de gemeentelijke huurtabellen van Incasòl, gedownload op 30 oktober 2026. Tariefzones uit de zonelijst van TMB.

Twee dingen vallen op. Sant Quirze is gemiddeld zo'n 10% goedkoper dan Barcelona en € 400 per maand goedkoper dan Sant Cugat, de chiquere buurgemeente aan dezelfde treinlijn. Maar het is maar liefst € 200 duurder dan Sabadell, dat aan het eind van dezelfde straat begint. Je betaalt voor de huizen en de rust, niet voor de postcode.

Het echte verhaal zit in het aantal contracten. Incasòl registreerde in 2025 maar 156 nieuwe huurcontracten in Sant Quirze, drie per week, voor een gemeente van 20.000 inwoners. Sabadell kwam op 2.738. Wil je hier huren, dan vis je in een heel kleine vijver, en de goede huizen gaan naar wie het eerst belt.

Per vierkante meter kwam de index van één makelaar in oktober 2026 uit op zo'n € 13,63 voor flats en zo'n € 12,57 voor huizen, waarbij huizen over het jaar sneller stegen (Engel & Völkers). Tegen die tarieven komt een flat van 90 m² rond € 1.200 uit en een huis van 180 m² rond € 2.250. Advertenties op idealista liepen op het moment van schrijven van ongeveer € 1.250 voor een flat met twee slaapkamers in Les Fonts tot € 1.850 voor een huis met drie slaapkamers bij het centrum, wat daarmee strookt. Reken voor een flat met twee of drie slaapkamers op € 1.100 tot € 1.400. Voor een huis met tuin begin je bij € 1.800, en met zwembad wordt het meer.

Stijgen de huren in Sant Quirze?

Ja, en sneller dan in de gemeenten eromheen. Het gemiddelde van Incasòl steeg van € 955 in 2024 naar € 1.023 in 2025, een sprong van zo'n 7%, terwijl het gemiddelde in Barcelona licht daalde en dat van Sabadell met zo'n 3% steeg. Over vier jaar is de stijging steiler: Sant Quirze zat in 2021 gemiddeld op € 859, dus nieuwe contracten kosten nu zo'n 19% meer dan toen.

Contracten die in het eerste kwartaal van 2026 zijn getekend kwamen gemiddeld uit op € 1.225, ruim boven het cijfer voor heel 2025. Eén kwartaal in een gemeente met 156 contracten per jaar is een kleine steekproef, en een handvol dure huizen kan het flink laten schommelen, maar over de richting bestaat geen twijfel.

Het aanbod krimpt terwijl de prijs stijgt. Incasòl registreerde 219 nieuwe contracten in 2021 en 156 in 2025. Een deel daarvan is de verschuiving naar tijdelijke contracten en kamerhuur die nooit in het borgregister terechtkomen, en een deel komt doordat eigenaren liever verkopen dan verhuren onder het huurplafond. Voor jou komt het in beide gevallen op hetzelfde neer: minder woningen, meer gegadigden per woning.

Hoe kom je van Sant Quirze naar Barcelona?

Met de FGC S2-trein, die er ongeveer 43 minuten over doet van station Sant Quirze naar Plaça de Catalunya. De S2 is de Sabadell-tak van de lijn Barcelona-Vallès: hij vertrekt van Plaça de Catalunya, stopt in Provença, Gràcia en Sarrià, klimt door de Collserola, splitst bij Sant Cugat af van de Terrassa-tak en rijdt dan via de campus van de UAB naar Sant Quirze, vijf haltes voor het eindpunt Sabadell Parc del Nord. De gepubliceerde S2-dienstregeling van FGC toont een trein die om 4.50 uur van Plaça de Catalunya vertrekt en om 5.33 uur in Sant Quirze aankomt, met Provença twee minuten na Catalunya, dus reken op 41 minuten naar de Eixample en 43 naar het centrum (S2-dienstregeling van FGC). Hetzelfde overzicht toont zes treinen per uur overdag op werkdagen en twaalf per uur tussen 7.30 en 9.30 uur 's ochtends. Die dienstregeling dateert van eind 2022, dus controleer op fgc.cat de tijden waarop je zou reizen. De volledige rit naar Sabadell Parc del Nord duurt 54 minuten (Wikipedia).

Station Sant Quirze werd in 1922 geopend en ligt in een ingraving onderaan het oude centrum, met een grote P+R-parkeerplaats, een afgesloten fietsenstalling met elektrische fietsen en twee laadpunten voor elektrische auto's (trenscat.com). Die parkeerplaats is belangrijk, want vanuit de afgelegen woonwijken is het station een stukje rijden of een busrit, geen wandeling. Voordat je tekent voor een huis in Sant Quirze Parc of Can Pallars, meet je om 8 uur 's ochtends hoe lang je over de rit naar het perron doet.

Les Fonts is de uitzondering. Het heeft een eigen station aan de S1, de Terrassa-tak, dus treinen vanaf daar rijden over de andere aftakking van de lijn via Rubí en komen bij Sant Cugat weer samen (Wikipedia, hierboven). Volgens een bewonersnieuwsbrief rijdt de lokale bus B8 naar Sant Cugat, Rubí en Terrassa eens per 70 minuten, wat laat zien hoe belangrijk de trein daar is (FAVSQ, oktober 2024).

Automobilisten hebben de snelweg C-58 voor de deur, die rechtstreeks uitkomt op de Meridiana, en de AP-7 richting Girona en Tarragona (Wikipedia, hierboven). Sant Quirze heeft geen Rodalies-station; de dichtstbijzijnde Renfe-treinen vertrekken in Sabadell.

Wat kost het woon-werkverkeer vanuit tariefzone 2?

Zo'n € 8 per maand meer dan vanuit zone 1. Sant Quirze del Vallès ligt in tariefzone 2, sector C, volgens de zonelijst van TMB, net als Sabadell, Sant Cugat en Rubí. Een T-usual-maandabonnement voor twee zones kost € 30,55 tegenover € 22,80 voor één zone, volgens de prijslijst 2026 van de ATM, en het geldt voor de FGC, de metro en alle bussen in beide zones. Terrassa, één gemeente verder, ligt in zone 3 en kost € 42,70. Onze T-usual-gids legt uit hoe je als nieuwkomer aan de kaart komt.

Zet die € 7,75 per maand af tegen het verschil in huur en het valt in het niet. Het verschil tussen Sant Quirze en Sant Cugat aan dezelfde lijn, in dezelfde tariefzone, was in 2025 zo'n € 400 per maand. Het verschil tussen Sant Quirze en een vergelijkbaar huis in de hoger gelegen wijken van Barcelona is nog groter.

Huizen of flats: in welke delen van Sant Quirze moet je zoeken?

Bij het station als je met de trein forenst; in de woonwijken als je voor een tuin komt. De bevolkingstelling van Idescat per kern over 2025, overgenomen op de Catalaanse Wikipedia, laat zien hoe verspreid de gemeente is: 4.659 mensen in het oude centrum, 3.528 in Can Casablanques, 2.498 in Vall Suau en Can Feliu, 2.379 in Mas Duran, 2.378 in Les Fonts, 1.272 in Can Pallars en Llobateres, 1.166 in Sant Quirze Parc en 873 in Sant Quirze Jardí, met kleinere aantallen in de Colònia Castelltort, de Poble-sec, de Castellet en Los Rosales.

• Het centrum (Poble). De straten rond de kerk van Sant Quirze en Santa Julita, het gemeentehuis en het station. Hier staan de meeste flats, zijn de markt, de winkels en de scholen, en het is het enige deel van de gemeente waar het perron op loopafstand ligt. Het Quirónsalud-ziekenhuis ligt zo'n 100 meter van het station (Quirónsalud). De blokken zijn laag, grotendeels vanaf de jaren 70 gebouwd.
• Can Casablanques en Mas Duran. De twee grote woonwijken aan de kant van Sabadell, met een mix van rijtjeshuizen en kleine blokken. Na het centrum de dichtstbevolkte gebieden, met scholen in de buurt en een wandeling of kort ritje naar het station.
• Vall Suau en Can Feliu. Straten met vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen aan de andere kant van het centrum, richting de Serra de Galliners. Rustig, groen en afhankelijk van de auto.
• Sant Quirze Parc en Can Pallars. De klassieke urbanitzacions: grote kavels, zwembaden en dennenbomen. Can Pallars werd vanaf de jaren 70 aangelegd en bestaat grotendeels uit vrijstaande villa's (erfgoedcatalogus van de Diputació). Huizen hier zijn het duurst om te huren en komen het minst vaak vrij. Je hebt voor alles een auto nodig.
• Les Fonts. Aan de andere kant van de Serra de Galliners, middendoor gedeeld met Terrassa en met een eigen S1-station, basisschool, zwembad en sporthal. Een akkoord uit 2019 om de helft van Sant Quirze aan Terrassa over te dragen liep vast, dus voorlopig zegt de postcode Sant Quirze en zeggen de treinen Terrassa (FAVSQ, hierboven). De goedkoopste flats van de gemeente vind je meestal hier.

Wat je ook huurt, vraag naar het energielabel en kijk naar de verwarming. Vrijstaande huizen op de vlakte van de Vallès zijn koud in januari en heet in juli, en de gas- of stroomrekening van een villa uit de jaren 80 kan oplopen tot de huur van een stadsflat. Onze checklist met waarschuwingssignalen in huurcontracten behandelt het papierwerk, en als je met kinderen verhuist, legt de gids over de voorinschrijving op school uit waarom je huuradres ertoe doet. Sant Quirze heeft zes openbare basisscholen, waaronder Onze de Setembre, El Turonet, Purificació Salas i Xandri en Pilarín Bayés in Les Fonts, twee openbare middelbare scholen en een gemeentelijke muziekschool (schoolboekje van het Ajuntament 2026-27). Er is geen internationale school in de gemeente; de scholen waar expatgezinnen meestal naar kijken liggen in Sant Cugat.

Geldt het huurplafond in Sant Quirze del Vallès?

Ja. Sant Quirze del Vallès is een van de Catalaanse gemeenten die zijn aangewezen als gespannen woningmarkt, waardoor de huur bij een nieuw contract wordt begrensd op de huur van het vorige contract, of op de officiële referentie-index als de eigenaar een grote verhuurder is of de woning de afgelopen vijf jaar niet verhuurd is geweest. Op 16 oktober 2026 ondertekende de Generalitat Resolució TER/3739/2026, gepubliceerd in het DOGC op 19 oktober, waarmee die aanwijzing in 118 gemeenten met nog een jaar werd verlengd, en Sant Quirze staat op de lijst, samen met Sabadell, Terrassa, Sant Cugat, Rubí, Cerdanyola, Castellar en Matadepera (tekst van de resolutie).

In de praktijk knelt het plafond het hardst bij flats, omdat de referentie-index daar het laagst is ten opzichte van wat eigenaren willen. Vrijstaande huizen hebben vaak geen vorig contract om op terug te vallen en zitten bovenin de bandbreedte van de index, dus het verschil tussen de wettelijke huur en de vraagprijs is kleiner. Vraag elk makelaarskantoor welke regel ze hebben toegepast en wat de huur van het vorige contract was; dat moeten ze je volgens de wet vertellen. Onze gids over huurregulering in Barcelona legt uit hoe het werkt en hoe je de index zelf controleert. Lijkt een aanbod niet te kloppen, laat het dan nakijken door een professional voordat je tekent.

Voor wie is Sant Quirze del Vallès, en wie kan beter ergens anders zoeken?

Het is voor gezinnen met een auto die een huis met tuin willen, een school op loopafstand en een trein naar de stad als ze die nodig hebben. Het is een gemeente waar de volkstelling van 2021 6.993 huishoudens telde met gemiddeld 2,82 personen (Consell Comarcal, juni 2023), en zo voelen de straten ook: kinderwagens, het schoolritje, voetbal op zaterdag. Wie werkt in Sabadell, Terrassa, op de campus van de UAB of op de industrieterreinen van de Vallès, heeft een korte reis tegen de verkeersstroom in.

Het is niet voor een alleenstaande die bars wil, een studio en snel thuis na een avond in Gràcia. Het aanbod aan flats is mager, de avonden zijn rustig en de flats die er zijn, zijn geprijsd voor stellen en gezinnen. Wil je dezelfde treinlijn met meer te doen en meer flats, kijk dan naar Sant Cugat. Wil je dezelfde streek voor € 200 per maand minder en heb je geen tuin nodig, kijk dan naar Sabadell of Terrassa.

Hoe Llavai helpt

Met zo'n drie nieuwe huurcontracten per week is Sant Quirze een markt waar wie het eerst belt meestal het huis krijgt. Llavai houdt de belangrijkste huurportalen in de provincie Barcelona in de gaten, Sant Quirze del Vallès inbegrepen, en scoort elke nieuwe advertentie van een makelaar tegen je wensen: budget, gemeenten en wijken, slaapkamers, buitenruimte. De beste matches staan bovenaan, met het nummer van de makelaar één tik verwijderd, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Voeg Sant Cugat, Sabadell en Cerdanyola toe naast Sant Quirze en je ziet de hele FGC-corridor in één lijst. Stel je zoekopdracht in in een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia het gesprek in het Spaans voeren met het Pro-abonnement.