Puoi dipingere, forare o modificare qualcosa in un appartamento in affitto a Barcellona?

Cosa dice la legge sulle modifiche fatte dall'inquilino?

Ti serve il consenso scritto del proprietario per qualsiasi lavoro che cambi la distribuzione dell'appartamento, e non puoi mai fare lavori che rendano l'edificio meno stabile o meno sicuro. Lo stabilisce l'articolo 23 della Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la legge nazionale che regola gli affitti di lunga durata a Barcellona come nel resto della Spagna. Nel testo originale: l'inquilino non può realizzare, «sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito», lavori che modifichino «la configuración de la vivienda» o degli accessori affittati insieme a essa (un ripostiglio, un posto auto, i mobili).

«Configurazione» significa la distribuzione: muri, stanze, dove si trovano la cucina e il bagno. Quindi la legge in sé non dice una parola su chiodi per quadri o vernice. Il tuo contratto, però, spesso sì. Molti contratti a Barcellona includono una clausola del tipo «el arrendatario no podrá realizar obras de ningún tipo sin autorización escrita», che può estendersi a cose che la LAU non coprirebbe. Leggi quella clausola prima di cominciare e, se stai ancora scegliendo un contratto, la nostra guida al contratto d'affitto spagnolo ti mostra dove si trova di solito.

Si possono appendere quadri e fare buchi in un appartamento in affitto?

Sì, nella maggior parte dei casi. I piccoli fori per quadri, specchi, bastoni per le tende e mobili di uso quotidiano vengono generalmente considerati un uso normale della casa, non lavori. L'Audiencia Provincial de Barcelona (sezione 4) lo ha detto chiaramente in una sentenza del 27 gennaio 2010: i fori lasciati da ciò che si appende alle pareti, e la tinteggiatura che ne consegue, rientrano nel normale ritocco che un proprietario fa tra un inquilino e l'altro. Togliere un quadro rimasto appeso per tre anni lascia un segno, qualunque cosa tu faccia.

Questo non significa che ogni buco sia un lasciapassare. Qualche regola pratica:

1. Controlla prima il contratto. Se vieta di forare, chiedi comunque via email: la maggior parte dei proprietari dice di sì a qualche mensola.
2. Evita le piastrelle in cucina e in bagno. Una piastrella crepata è difficile da sostituire con una uguale e facile da addebitarti.
3. Usa un rilevatore o chiedi dove passano tubi e cavi. Negli edifici più vecchi l'impianto elettrico non sempre corre dove ti aspetteresti.
4. Per i fissaggi pesanti (una TV a parete, i pensili della cucina, un gancio per la bici) chiedi prima. Lasciano fori più grandi e sono più facili da contestare.
5. Prima di andartene, stucca i fori con cura. Un barattolo di stucco costa pochi euro in qualsiasi ferretería.

Si possono tinteggiare le pareti di un appartamento in affitto?

Chiedi prima al proprietario, per iscritto. Dipingere una stanza di un nuovo colore non cambia la distribuzione, quindi la regola del consenso della LAU in senso stretto non vi si applica, ma la maggior parte dei contratti sì, e un colore non approvato è una cosa che il proprietario può facilmente scalare dal tuo deposito. Se ottieni un sì, specifica nella stessa email se ridipingerai del colore originale prima di andartene. Proporre una tinta neutra rende il sì più probabile.

Ridipingere alla fine del contratto è un'altra questione. L'usura dovuta alla vita di tutti i giorni è a carico del proprietario. Idealista ha riportato a giugno 2026 una sentenza del 2025 del Tribunale provinciale di Granada secondo cui ridipingere non spetta automaticamente all'inquilino quando le pareti sono solo invecchiate con l'uso normale. Quello che ti può essere addebitato sono i danni veri, le macchie importanti e i colori che il proprietario non ha mai autorizzato. Una clausola del contratto che ti obbliga a restituire l'appartamento appena tinteggiato è un discorso diverso. Se la tua regge dipende da come è formulata, quindi rivolgiti a un professionista se rischia di costarti dei soldi.

Quali modifiche richiedono il permesso scritto del proprietario?

Tutto ciò che tocca la distribuzione, gli impianti o l'esterno dell'edificio richiede un sì firmato prima di cominciare. La tabella qui sotto è un'indicazione di massima, non una consulenza legale. Il tuo contratto può essere più restrittivo, e la scelta più sicura è sempre chiedere.

Cambiare la serratura è una questione a parte, con un suo galateo su chi tiene le chiavi. Ne parla la nostra guida su come cambiare la serratura in un affitto a Barcellona.

Cosa succede se fai modifiche senza permesso?

Il proprietario può obbligarti a eliminarle, tenersele senza pagarti nulla o, nei casi gravi, risolvere il contratto. L'articolo 23.2 della LAU stabilisce che il proprietario che non ha autorizzato i lavori può esigere, alla fine del contratto, che tu rimetta le cose com'erano, oppure può tenersi la modifica, e in nessuno dei due casi puoi chiedere un indennizzo. Se i lavori hanno ridotto la stabilità dell'edificio o la sicurezza dell'appartamento, può pretendere che tu ripristini tutto subito, senza aspettare la fine del contratto.

C'è poi l'articolo 27.2(d), che consente al proprietario di risolvere il contratto per «obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario». È riservato ai lavori che richiedevano davvero il consenso, non a un chiodo per un quadro, ma è il motivo per cui abbattere un muro senza chiedere è un'idea davvero pessima. In pratica, l'esito più comune è più economico e più banale: il costo per rimettere le cose a posto viene scalato dalla tua fianza.

Ti vengono rimborsati i miglioramenti che hai pagato?

No, a meno che non l'abbiate concordato prima. Senza consenso scritto, la legge permette al proprietario di tenersi gratis tutto quello che hai fatto. Con il consenso, la LAU non dice nulla su chi paga, quindi dipende da quello che concordate tra voi.

Se hai in mente qualcosa che costa davvero, come nuovi mobili della cucina, uno scaldabagno migliore o armadi a muro, metti questi punti in un'unica email e aspetta una risposta prima di cominciare:

• cosa farai esattamente e chi lo farà;
• chi paga, e se una parte verrà scalata dall'affitto;
• se resta nell'appartamento o lo porti via con te;
• se dovrai ripristinare lo stato originale quando te ne vai.

Se qualcosa è rotto e non semplicemente brutto, di solito non si tratta affatto di un miglioramento. Le riparazioni necessarie per mantenere l'appartamento abitabile spettano al proprietario ai sensi dell'articolo 21 della LAU, e la nostra guida su chi paga le riparazioni spiega come richiederle.

Come chiedere il permesso al proprietario?

Via email o messaggio, descrivendo il lavoro con precisione e conservando la risposta insieme al contratto. La legge chiede un consenso «espresso per iscritto» e non dice in che forma. Un WhatsApp è meglio di una telefonata, ma un'email che indica il lavoro preciso è più facile da mostrare in seguito a un giudice o a un mediatore per il deposito. Se l'appartamento è gestito da un'agenzia, scrivi all'agenzia e chiedi che ti confermi la risposta del proprietario.

Puoi scrivere in inglese, ma una breve versione in spagnolo aiuta con i proprietari più anziani. Qualcosa come:

Le escribo para pedirle autorización por escrito para pintar el salón en color blanco roto y colgar dos estanterías en el dormitorio. Me comprometo a dejar las paredes en su color original al terminar el contrato si usted lo desea. ¿Me lo puede confirmar por esta vía?
(Le scrivo per chiederle l'autorizzazione scritta a dipingere il soggiorno di bianco sporco e ad appendere due mensole in camera da letto. Mi impegno a riportare le pareti al colore originale alla fine del contratto, se lo desidera. Può confermarmelo rispondendo a questo messaggio?)

Cosa devi ripristinare prima di riconsegnare le chiavi?

Restituisci l'appartamento come l'hai ricevuto, a parte la normale usura. L'articolo 1561 del Codice civile spagnolo stabilisce che l'inquilino restituisce l'immobile così come l'ha ricevuto, salvo ciò che si è deteriorato con il tempo o per cause inevitabili. In pratica significa stuccare i fori che hai fatto, ridipingere qualsiasi colore che il proprietario non ha approvato (o ha approvato a condizione che lo togliessi) e rimontare gli elementi originali che hai sostituito.

Scatta foto datate delle pareti quando entri e di nuovo quando te ne vai, e confrontale con l'inventario. La nostra guida all'inventario e alla consegna delle chiavi spiega come documentare tutto, e la checklist per il trasloco in uscita copre il resto dell'ultima settimana.

Un'eccezione: se tu, il tuo partner o un familiare che vive con te avete una disabilità o più di 70 anni, l'articolo 24 della LAU ti consente di adattare l'interno dell'appartamento con una semplice comunicazione scritta al proprietario, senza bisogno del suo consenso, purché i lavori non tocchino gli elementi comuni dell'edificio né la sua sicurezza. Alla fine potresti comunque dover ripristinare l'appartamento, se il proprietario lo chiede.

Come ti aiuta Llavai

L'appartamento più facile da vivere è quello che non hai bisogno di cambiare troppo, e la visita è il momento giusto per chiedere all'agente cosa consente il proprietario. A Barcellona, la parte difficile è ottenere la visita. Llavai tiene d'occhio i portali di Barcellona, conserva solo gli annunci delle agenzie e valuta ogni nuovo annuncio in base alle tue esigenze, con le corrispondenze migliori in cima e il numero dell'agente a un tocco di distanza, così puoi chiamare prima che si formi la coda. Configura il tuo feed in un paio di minuti. Se preferisci non chiamare tu, Julia può farlo in spagnolo con il piano Pro.