Darfst du in einer Mietwohnung in Barcelona streichen, bohren oder etwas verändern?

Was sagt das Gesetz über Veränderungen durch Mieter?

Für alle Arbeiten, die den Zuschnitt der Wohnung verändern, brauchst du die schriftliche Zustimmung des Vermieters, und Arbeiten, die das Gebäude weniger stabil oder sicher machen, sind nie erlaubt. So steht es in Artikel 23 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dem nationalen Gesetz, das langfristige Wohnungsmieten in Barcelona wie überall sonst in Spanien regelt. Im Original: Der Mieter darf „sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito“ keine Arbeiten ausführen, die „la configuración de la vivienda“ verändern, ebenso wenig an dem, was mitvermietet wurde (ein Abstellraum, ein Stellplatz, die Möbel).

Mit „Konfiguration“ ist der Grundriss gemeint: Wände, Räume, die Lage von Küche und Bad. Über Bilderhaken oder Farbe verliert das Gesetz selbst also kein Wort. Dein Mietvertrag allerdings oft schon. Viele Verträge in Barcelona enthalten eine Klausel in der Art von „el arrendatario no podrá realizar obras de ningún tipo sin autorización escrita“, die auch Dinge erfassen kann, die der LAU nicht abdeckt. Lies diese Klausel, bevor du loslegst, und falls du noch einen Vertrag auswählst, zeigt dir unser Ratgeber zum spanischen Mietvertrag, wo sie meist steht.

Darfst du in einer Mietwohnung Bilder aufhängen und Löcher bohren?

Ja, in den meisten Fällen. Kleine Löcher für Bilder, Spiegel, Gardinenstangen und Alltagsmöbel gelten in der Regel als normale Nutzung einer Wohnung, nicht als bauliche Arbeiten. Die Audiencia Provincial de Barcelona (Abteilung 4) hat das in einem Urteil vom 27. Januar 2010 klar gesagt: Löcher von Dingen, die an den Wänden hingen, und der anschließende Anstrich gehören zu den üblichen Ausbesserungen, die ein Vermieter zwischen zwei Mietern ohnehin vornimmt. Wer ein Bild abnimmt, das drei Jahre lang hing, hinterlässt so oder so Spuren.

Ein Freifahrtschein für jedes Loch ist das trotzdem nicht. Ein paar praktische Regeln:

1. Schau zuerst in den Mietvertrag. Wenn er das Bohren verbietet, frag trotzdem per E-Mail nach; die meisten Vermieter sagen zu ein paar Regalen Ja.
2. Lass die Fliesen in Küche und Bad in Ruhe. Eine gesprungene Fliese ist schwer zu ersetzen und leicht in Rechnung zu stellen.
3. Nimm ein Ortungsgerät oder frag, wo Rohre und Kabel verlaufen. In älteren Gebäuden liegen die Leitungen nicht immer dort, wo du sie erwarten würdest.
4. Frag bei schweren Befestigungen (ein Wandfernseher, Küchenschränke, ein Fahrradhaken) vorher nach. Sie hinterlassen größere Löcher, und darüber wird eher gestritten.
5. Spachtel die Löcher vor dem Auszug sauber zu. Eine Dose Spachtelmasse kostet in jeder ferretería ein paar Euro.

Darfst du die Wände einer Mietwohnung streichen?

Frag zuerst den Vermieter, und zwar schriftlich. Ein Zimmer in einer neuen Farbe zu streichen verändert nicht den Zuschnitt, die Zustimmungsregel des LAU greift also streng genommen nicht. Die meisten Mietverträge verlangen es aber, und eine nicht genehmigte Farbe kann ein Vermieter leicht von deiner Kaution abziehen. Wenn du ein Ja bekommst, halte in derselben E-Mail fest, ob du vor dem Auszug wieder in der ursprünglichen Farbe streichst. Wenn du einen neutralen Ton vorschlägst, ist ein Ja wahrscheinlicher.

Das Streichen am Ende der Mietzeit ist eine andere Frage. Abnutzung durch normales Wohnen geht auf Kosten des Vermieters. Idealista berichtete im Juni 2026 über ein Urteil der Audiencia Provincial von Granada aus dem Jahr 2025, wonach das Neustreichen nicht automatisch Sache des Mieters ist, wenn die Wände nur durch normale Nutzung gealtert sind. In Rechnung stellen kann man dir echte Schäden, starke Flecken und Farben, die der Vermieter nie genehmigt hat. Eine Vertragsklausel, nach der du die Wohnung frisch gestrichen zurückgeben musst, ist eine andere Sache. Ob deine Bestand hat, hängt vom genauen Wortlaut ab, also lass dich fachlich beraten, wenn es dich Geld kosten wird.

Welche Veränderungen brauchen die schriftliche Erlaubnis des Vermieters?

Alles, was den Grundriss, die Installationen oder die Außenseite des Gebäudes berührt, braucht ein unterschriebenes Ja, bevor du anfängst. Die Tabelle unten ist eine Faustregel, keine Rechtsberatung. Dein Mietvertrag kann strenger sein, und auf der sicheren Seite bist du immer, wenn du fragst.

Das Schloss auszutauschen ist ein Thema für sich, mit eigenen Gepflogenheiten, wer welche Schlüssel hat. Unser Ratgeber zum Schlosswechsel in einer Mietwohnung in Barcelona erklärt es.

Was passiert, wenn du ohne Erlaubnis etwas veränderst?

Der Vermieter kann verlangen, dass du alles rückgängig machst, er kann die Veränderung behalten, ohne dich zu bezahlen, oder in schweren Fällen den Mietvertrag beenden. Nach Artikel 23.2 des LAU kann ein Vermieter, der die Arbeiten nicht genehmigt hat, bei Vertragsende verlangen, dass du den ursprünglichen Zustand wiederherstellst, oder er behält die Veränderung, und in beiden Fällen kannst du keine Entschädigung fordern. Haben die Arbeiten die Stabilität des Gebäudes oder die Sicherheit der Wohnung beeinträchtigt, kann er die sofortige Wiederherstellung verlangen, ohne das Ende der Mietzeit abzuwarten.

Dann gibt es noch Artikel 27.2(d), der dem Vermieter erlaubt, den Vertrag wegen „obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario“ zu kündigen. Das betrifft nur Arbeiten, die tatsächlich eine Zustimmung gebraucht hätten, keinen Bilderhaken, aber genau deshalb ist es wirklich keine gute Idee, ohne zu fragen eine Wand durchzubrechen. In der Praxis ist das häufigste Ergebnis billiger und unspektakulärer: Die Kosten für die Wiederherstellung werden von deiner fianza abgezogen.

Bekommst du dein Geld für bezahlte Verbesserungen zurück?

Nur, wenn ihr das vorher vereinbart habt. Ohne schriftliche Zustimmung darf der Vermieter laut Gesetz alles, was du gemacht hast, kostenlos behalten. Mit Zustimmung sagt der LAU nichts dazu, wer zahlt, es kommt also darauf an, was ihr beide vereinbart.

Wenn du etwas planst, das richtig Geld kostet, etwa neue Küchenschränke, einen besseren Warmwasserbereiter oder Einbauschränke, fasse diese Punkte in einer E-Mail zusammen und warte auf eine Antwort, bevor du anfängst:

• was genau du machst und wer es ausführt;
• wer zahlt und ob etwas davon mit der Miete verrechnet wird;
• ob es in der Wohnung bleibt oder mit dir auszieht;
• ob du beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellen musst.

Wenn etwas kaputt ist und nicht nur hässlich, ist es meist gar keine Verbesserung. Reparaturen, die nötig sind, damit die Wohnung bewohnbar bleibt, sind nach Artikel 21 des LAU Sache des Vermieters, und unser Ratgeber dazu, wer für Reparaturen zahlt, erklärt, wie du sie einforderst.

Wie bittest du den Vermieter um Erlaubnis?

Per E-Mail oder Nachricht, mit einer genauen Beschreibung der Arbeiten, und die Antwort bewahrst du zusammen mit deinem Mietvertrag auf. Das Gesetz verlangt eine „schriftlich erklärte“ Zustimmung und sagt nicht, in welcher Form. Eine WhatsApp-Nachricht ist besser als ein Anruf, aber eine E-Mail, die die Arbeiten genau benennt, lässt sich später einem Richter oder einer Schlichtungsstelle für Kautionen leichter vorlegen. Wird die Wohnung von einer Agentur verwaltet, schreib an die Agentur und bitte sie, die Antwort des Eigentümers zu bestätigen.

Du kannst auf Englisch schreiben, aber eine kurze spanische Fassung hilft bei älteren Vermietern. Zum Beispiel so:

Le escribo para pedirle autorización por escrito para pintar el salón en color blanco roto y colgar dos estanterías en el dormitorio. Me comprometo a dejar las paredes en su color original al terminar el contrato si usted lo desea. ¿Me lo puede confirmar por esta vía?
(Ich schreibe Ihnen, um Sie um Ihre schriftliche Erlaubnis zu bitten, das Wohnzimmer in Altweiß zu streichen und im Schlafzimmer zwei Regale aufzuhängen. Ich verpflichte mich, die Wände bei Vertragsende in ihrer ursprünglichen Farbe zurückzugeben, wenn Sie das wünschen. Können Sie mir das auf diesem Weg bestätigen?)

Was musst du rückgängig machen, bevor du die Schlüssel abgibst?

Du gibst die Wohnung so zurück, wie du sie bekommen hast, abgesehen von normaler Abnutzung. Artikel 1561 des spanischen Zivilgesetzbuchs besagt, dass der Mieter die Sache so zurückgibt, wie er sie erhalten hat, mit Ausnahme dessen, was durch Zeitablauf oder aus unvermeidbaren Gründen gelitten hat. In der Praxis heißt das: die Löcher zuspachteln, die du gebohrt hast, jede Farbe überstreichen, die der Vermieter nicht genehmigt hat (oder nur unter der Bedingung, dass du sie wieder rückgängig machst), und alle Original-Ausstattungsteile wieder anbringen, die du ausgetauscht hast.

Mach beim Einzug datierte Fotos von den Wänden und beim Auszug noch einmal, und vergleiche sie mit dem Inventar. Unser Ratgeber zu Inventar und Schlüsselübergabe zeigt, wie du das dokumentierst, und die Checkliste für den Auszug deckt den Rest der letzten Woche ab.

Eine Ausnahme: Wenn du, deine Partnerin oder dein Partner oder ein Angehöriger, der bei dir wohnt, eine Behinderung hat oder über 70 ist, darfst du nach Artikel 24 des LAU das Innere der Wohnung anpassen, wenn du den Vermieter schriftlich informierst, ohne seine Zustimmung zu brauchen, solange die Arbeiten weder die Gemeinschaftsteile des Gebäudes noch seine Sicherheit berühren. Auf Verlangen des Vermieters musst du die Wohnung am Ende eventuell trotzdem wiederherstellen.

Wie Llavai dir hilft

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