Mag je in een huurwoning in Barcelona schilderen, boren of dingen veranderen?

Wat zegt de wet over veranderingen door huurders?

Voor werkzaamheden die de indeling van de flat veranderen, heb je de schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig, en werkzaamheden die het gebouw minder stabiel of veilig maken, mag je nooit uitvoeren. Dat staat in artikel 23 van de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de landelijke wet die langdurige woninghuur regelt, in Barcelona net als overal elders in Spanje. In de oorspronkelijke tekst: de huurder mag niet, “sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito”, werkzaamheden uitvoeren die “la configuración de la vivienda” wijzigen, of die van wat er samen met de woning wordt verhuurd (een berging, een parkeerplaats, de meubels).

Met “configuratie” wordt de indeling bedoeld: muren, kamers, de plek van keuken en badkamer. De wet zelf zegt dus geen woord over schilderijhaakjes of verf. Je huurcontract vaak wel. Veel contracten in Barcelona bevatten een clausule in de trant van “el arrendatario no podrá realizar obras de ningún tipo sin autorización escrita”, en die kan zich uitstrekken tot dingen waar de LAU niet aan raakt. Lees die clausule voordat je begint, en als je nog een contract aan het kiezen bent, laat onze gids over het Spaanse huurcontract zien waar die meestal staat.

Mag je in een huurflat schilderijen ophangen en gaten boren?

Ja, in de meeste gevallen. Kleine gaatjes voor schilderijen, spiegels, gordijnrails en gewone meubels gelden doorgaans als normaal gebruik van een woning, niet als werkzaamheden. De Audiencia Provincial de Barcelona (afdeling 4) zei dat ronduit in een uitspraak van 27 januari 2010: gaten van dingen die aan de muur hebben gehangen, en het schilderwerk dat daarop volgt, vallen onder het gewone opknapwerk dat een verhuurder tussen twee huurders door doet. Haal je een schilderij weg dat er drie jaar heeft gehangen, dan zie je hoe dan ook een afdruk.

Dat betekent niet dat elk gat vrij spel is. Een paar praktische regels:

1. Kijk eerst in je huurcontract. Staat er een boorverbod in, vraag het dan toch even per e-mail; de meeste verhuurders hebben geen bezwaar tegen een paar planken.
2. Blijf van de tegels in keuken en badkamer af. Een gebarsten tegel is lastig te vervangen door een identieke en makkelijk om je voor te laten betalen.
3. Gebruik een leidingzoeker of vraag waar de leidingen en kabels lopen. In oudere gebouwen loopt de bedrading niet altijd waar je zou verwachten.
4. Vraag het eerst bij zware bevestigingen (een tv aan de muur, keukenkastjes, een fietshaak). Die laten grotere gaten achter en leiden eerder tot discussie.
5. Vul de gaten netjes op voordat je vertrekt. Een pot plamuur kost een paar euro bij elke ferretería.

Mag je de muren van een huurflat schilderen?

Vraag het eerst schriftelijk aan de verhuurder. Een kamer een nieuwe kleur geven verandert de indeling niet, dus strikt genomen valt het niet onder de toestemmingsregel van de LAU, maar de meeste huurcontracten regelen het wel, en een kleur waar niemand mee heeft ingestemd, is voor een verhuurder een makkelijke reden om iets van je borg in te houden. Krijg je een ja, zet dan in dezelfde e-mail of je de muren voor je vertrek weer in de oorspronkelijke kleur schildert. Stel je een neutrale tint voor, dan is een ja waarschijnlijker.

Opnieuw schilderen aan het einde van het contract is een andere kwestie. Slijtage door gewoon wonen komt voor rekening van de verhuurder. Idealista berichtte in juni 2026 over een uitspraak uit 2025 van het provinciale gerechtshof van Granada: opnieuw schilderen is niet automatisch de taak van de huurder als de muren alleen door normaal gebruik zijn verouderd. Wat je wel in rekening kan worden gebracht, is echte schade, flinke vlekken en kleuren waar de verhuurder nooit toestemming voor heeft gegeven. Een clausule in het contract die zegt dat je de flat vers geschilderd moet opleveren, is een ander verhaal. Of die van jou standhoudt, hangt af van de formulering, dus laat het nakijken door een professional als het je geld gaat kosten.

Voor welke veranderingen heb je schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig?

Voor alles wat raakt aan de indeling, de installaties of de buitenkant van het gebouw heb je een ondertekend ja nodig voordat je begint. De tabel hieronder is een vuistregel, geen juridisch advies. Je huurcontract kan strenger zijn, en vragen is altijd de veilige keuze.

Het slot vervangen is een kwestie op zich, met een eigen etiquette over wie er sleutels heeft. Onze gids over de sloten vervangen in een huurwoning in Barcelona legt het uit.

Wat gebeurt er als je zonder toestemming iets verandert?

De verhuurder kan je dwingen het ongedaan te maken, de verandering houden zonder jou te betalen, of in ernstige gevallen het contract beëindigen. Artikel 23.2 van de LAU bepaalt dat een verhuurder die de werkzaamheden niet heeft goedgekeurd, bij het einde van het contract kan eisen dat je alles terugbrengt in de oude staat, of de verandering kan houden, en in geen van beide gevallen kun je een vergoeding eisen. Hebben de werkzaamheden de stabiliteit van het gebouw of de veiligheid van de flat verminderd, dan kan hij eisen dat je het meteen herstelt, zonder het einde van het contract af te wachten.

Dan is er nog artikel 27.2(d), waarmee de verhuurder het contract kan ontbinden wegens “obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario”. Dat geldt alleen voor werkzaamheden waarvoor echt toestemming nodig was, niet voor een schilderijhaakje, maar het is wel de reden dat een muur doorbreken zonder te vragen een ronduit slecht idee is. In de praktijk is de meest voorkomende afloop goedkoper en saaier: de kosten om alles te herstellen gaan van je fianza af.

Krijg je je geld terug voor verbeteringen die je zelf hebt betaald?

Niet als je dat niet vooraf hebt afgesproken. Zonder schriftelijke toestemming mag de verhuurder volgens de wet alles wat je hebt gedaan gratis houden. Met toestemming zegt de LAU niets over wie betaalt, dus komt het neer op wat jullie samen afspreken.

Ben je iets van plan dat echt geld kost, zoals nieuwe keukenkastjes, een betere boiler of inbouwkasten, zet deze punten dan in één e-mail en wacht op antwoord voordat je begint:

• wat je precies gaat doen en wie het uitvoert;
• wie betaalt, en of er iets van de huur af gaat;
• of het in de flat blijft of met jou meegaat;
• of je bij vertrek de oorspronkelijke situatie moet herstellen.

Is iets kapot in plaats van alleen lelijk, dan is het meestal helemaal geen verbetering. Reparaties die nodig zijn om de flat bewoonbaar te houden, zijn volgens artikel 21 van de LAU de taak van de verhuurder, en onze gids over wie reparaties betaalt legt uit hoe je erom vraagt.

Hoe vraag je de verhuurder om toestemming?

Per e-mail of bericht, met een precieze beschrijving van de klus, en bewaar het antwoord bij je huurcontract. De wet vraagt om toestemming die “schriftelijk is uitgedrukt” en zegt niet in welke vorm. Een WhatsApp is beter dan een telefoontje, maar een e-mail waarin de klus precies wordt benoemd, kun je later makkelijker laten zien aan een rechter of een bemiddelaar bij een borggeschil. Wordt de flat beheerd door een makelaar, schrijf dan naar het kantoor en vraag hen het antwoord van de eigenaar te bevestigen.

Je kunt in het Engels schrijven, maar bij oudere verhuurders helpt een korte Spaanse versie. Bijvoorbeeld:

Le escribo para pedirle autorización por escrito para pintar el salón en color blanco roto y colgar dos estanterías en el dormitorio. Me comprometo a dejar las paredes en su color original al terminar el contrato si usted lo desea. ¿Me lo puede confirmar por esta vía?
(Ik schrijf u om uw schriftelijke toestemming te vragen om de woonkamer gebroken wit te schilderen en twee planken in de slaapkamer op te hangen. Als u dat wenst, breng ik de muren aan het einde van het contract terug in hun oorspronkelijke kleur. Kunt u dit per antwoord bevestigen?)

Wat moet je ongedaan maken voordat je de sleutels inlevert?

Je levert de flat op zoals je hem hebt ontvangen, afgezien van normale slijtage. Artikel 1561 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de huurder het gehuurde teruggeeft zoals hij het heeft ontvangen, behalve wat door de tijd of door onvermijdelijke oorzaken is verslechterd. In de praktijk betekent dat: de gaten die je hebt gemaakt opvullen, elke kleur overschilderen die de verhuurder niet heeft goedgekeurd (of wel heeft goedgekeurd op voorwaarde dat je die terugdraait), en originele onderdelen die je hebt vervangen weer terugzetten.

Maak bij het intrekken gedateerde foto's van de muren en doe dat opnieuw bij vertrek, en vergelijk ze met de inventarislijst. Onze gids over de inventarislijst en sleuteloverdracht laat zien hoe je dat vastlegt, en de checklist voor je verhuizing behandelt de rest van de laatste week.

Eén uitzondering: als jij, je partner of een familielid dat bij je woont een handicap heeft of ouder is dan 70, mag je volgens artikel 24 van de LAU de binnenkant van de flat aanpassen met alleen een schriftelijke melding aan de verhuurder, zonder toestemming, zolang de werkzaamheden niet raken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw of de veiligheid ervan. Je kunt aan het einde nog steeds verplicht zijn de flat te herstellen als de verhuurder daarom vraagt.

Hoe Llavai helpt

De fijnste flat om in te wonen is er een waaraan je weinig hoeft te veranderen, en een bezichtiging is hét moment om de makelaar te vragen wat de eigenaar toestaat. Een bezichtiging krijgen in Barcelona is het lastige deel. Llavai houdt de portals in Barcelona in de gaten, toont alleen advertenties van makelaars en scoort elke nieuwe advertentie op jouw wensen, met de beste matches bovenaan en het nummer van de makelaar één tik verderop, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Stel je feed in in een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia dat met het Pro-abonnement in het Spaans voor je doen.