Vad säger lagen om att hyresgäster gör ändringar?
Du behöver hyresvärdens skriftliga samtycke för alla arbeten som ändrar lägenhetens planlösning, och du får aldrig utföra arbeten som gör byggnaden mindre stabil eller säker. Det står i artikel 23 i Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), den nationella lag som styr långtidsuthyrning av lägenheter i Barcelona precis som i resten av Spanien. I originaltexten: hyresgästen får inte, ”sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito”, utföra arbeten som ändrar ”la configuración de la vivienda” eller de tillbehör som hyrs ut tillsammans med den (ett förråd, en parkeringsplats, möblerna).
”Configuración” betyder planlösningen: väggar, rum, var köket och badrummet ligger. Lagen i sig säger alltså inte ett ord om tavelkrokar eller målarfärg. Det gör däremot ofta ditt hyreskontrakt. Många kontrakt i Barcelona innehåller en klausul i stil med ”el arrendatario no podrá realizar obras de ningún tipo sin autorización escrita”, som kan omfatta sådant som LAU inte skulle fånga upp. Läs den klausulen innan du sätter igång, och om du fortfarande väljer kontrakt visar vår guide till det spanska hyreskontraktet var den brukar stå.
Får du hänga tavlor och borra hål i en hyrd lägenhet?
Ja, i de flesta fall. Små hål för tavlor, speglar, gardinstänger och vanliga möbler räknas i regel som normal användning av en bostad, inte som arbeten. Audiencia Provincial de Barcelona (avdelning 4) sa det rakt ut i en dom från den 27 januari 2010: hål efter saker som hängts på väggarna, och målningen som följer, hör till den vanliga uppfräschning som en hyresvärd gör mellan hyresgäster. Tar du ner en tavla som hängt i tre år blir det ett märke vad du än gör.
Det betyder inte att varje hål är fritt fram. Några praktiska regler:
- Kolla hyreskontraktet först. Om det förbjuder borrning, fråga ändå via mejl; de flesta hyresvärdar säger ja till några hyllor.
- Undvik kakel i kök och badrum. En sprucken kakelplatta är svår att matcha och lätt att fakturera dig för.
- Använd en detektor eller fråga var rör och kablar går. I äldre hus går ledningarna inte alltid där man tror.
- Fråga först innan tunga fästen (en väggmonterad tv, köksskåp, en cykelkrok). De lämnar större hål och blir oftare en tvistefråga.
- Spackla hålen ordentligt innan du flyttar. En burk spackel kostar några euro i vilken ferretería som helst.
Får du måla väggarna i en hyrd lägenhet?
Fråga hyresvärden först, skriftligt. Att måla ett rum i en ny färg ändrar inte planlösningen, så LAU:s regel om samtycke gäller strängt taget inte, men de flesta hyreskontrakt gör det, och en färg som inte godkänts är en enkel sak för en hyresvärd att dra av från din deposition. Får du ett ja, skriv i samma mejl om du ska måla tillbaka i originalfärgen innan du flyttar. Föreslår du en neutral nyans ökar chansen för ett ja.
Att måla om när kontraktet löper ut är en separat fråga. Slitage från vanligt boende är hyresvärdens kostnad. Idealista rapporterade i juni 2026 om en dom från 2025 i provinsdomstolen i Granada, enligt vilken ommålning inte automatiskt är hyresgästens uppgift när väggarna bara har åldrats av normal användning. Det som kan debiteras dig är verkliga skador, kraftiga fläckar och färger som hyresvärden aldrig godkänt. En klausul i kontraktet som säger att du måste lämna tillbaka lägenheten nymålad är en annan sak. Om din håller beror på hur den är formulerad, så stäm av med en expert om det kommer att kosta dig pengar.
Vilka ändringar kräver hyresvärdens skriftliga tillstånd?
Allt som rör planlösningen, installationerna eller byggnadens utsida kräver ett underskrivet ja innan du börjar. Tabellen nedan är en tumregel, inte juridisk rådgivning. Ditt kontrakt kan vara strängare, och det säkra är alltid att fråga.
| Ändring | Skriftligt samtycke? | Att tänka på |
|---|---|---|
| Tavlor, speglar, lätta hyllor, gardinstänger | Oftast inte, om inte kontraktet säger det | Spackla hålen innan du flyttar |
| Måla väggarna i en ny färg | Fråga. De flesta kontrakt kräver det | Kom överens skriftligt om du ska måla tillbaka vid flytten |
| Byta lampskärm, duschmunstycke eller toalettsits | Oftast inte | Spara originalen och sätt tillbaka dem när du flyttar |
| Nya eluttag, flytta lampor, all elinstallation | Ja | Anlita en behörig elektriker och spara fakturan |
| Riva eller bygga en vägg, flytta kök eller badrum | Ja, alltid | Det är precis detta som artikel 23 gäller |
| Glasa in en balkong, en utomhusenhet för AC, allt på fasaden | Ja, och ofta även fastighetens samfällighet | Se våra guider om luftkonditionering och husets regler |
Att byta lås är en fråga för sig, med sin egen etikett kring vem som har nycklar. Vår guide till att byta lås i en hyreslägenhet i Barcelona går igenom det.
Vad händer om du gör ändringar utan tillstånd?
Hyresvärden kan tvinga dig att återställa dem, behålla dem utan att betala dig, eller i allvarliga fall säga upp kontraktet. Artikel 23.2 i LAU säger att en hyresvärd som inte godkänt arbetena kan kräva att du, när kontraktet upphör, återställer allt som det var, eller kan behålla ändringen, och du kan inte kräva någon ersättning i något av fallen. Om arbetena försämrade byggnadens stabilitet eller lägenhetens säkerhet kan hyresvärden kräva att du återställer den omedelbart, utan att vänta till kontraktets slut.
Sedan finns artikel 27.2(d), som låter hyresvärden säga upp kontraktet för ”obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario”. Den är förbehållen arbeten som faktiskt krävde samtycke, inte en tavelkrok, men det är därför det är en riktigt dålig idé att slå ut en vägg utan att fråga. I praktiken blir det vanligaste utfallet billigare och tråkigare: kostnaden för att rätta till saker dras från din fianza.
Får du tillbaka pengarna för förbättringar du har betalat?
Inte om ni inte kommit överens om det i förväg. Utan skriftligt samtycke låter lagen hyresvärden behålla det du har gjort gratis. Med samtycke säger LAU ingenting om vem som betalar, så det avgörs av vad ni två kommer överens om.
Planerar du något som kostar riktiga pengar, som nya köksskåp, en bättre varmvattenberedare eller inbyggda garderober, samla de här punkterna i ett mejl och få ett svar innan du börjar:
- exakt vad du ska göra och vem som ska göra det;
- vem som betalar, och om något av det dras av från hyran;
- om det stannar i lägenheten eller följer med dig;
- om du måste återställa originalet när du flyttar.
Om något är trasigt snarare än bara fult är det oftast inte en förbättring alls. Reparationer som behövs för att lägenheten ska vara beboelig är hyresvärdens ansvar enligt artikel 21 i LAU, och vår guide om vem som betalar för reparationer förklarar hur du begär dem.
Hur ber du hyresvärden om tillstånd?
Via mejl eller meddelande, med en exakt beskrivning av arbetet, och spara svaret tillsammans med ditt kontrakt. Lagen kräver samtycke ”uttryckt skriftligt” och säger inte i vilken form. Ett WhatsApp-meddelande är bättre än ett telefonsamtal, men ett mejl som anger exakt vilket jobb det gäller är lättare att visa upp för en domare eller en medlare i en depositionstvist senare. Om lägenheten förvaltas av en mäklarbyrå, skriv till byrån och be dem bekräfta ägarens svar.
Du kan skriva på engelska, men en kort spansk version hjälper med äldre hyresvärdar. Till exempel:
Le escribo para pedirle autorización por escrito para pintar el salón en color blanco roto y colgar dos estanterías en el dormitorio. Me comprometo a dejar las paredes en su color original al terminar el contrato si usted lo desea. ¿Me lo puede confirmar por esta vía?
(Jag skriver för att be om ditt skriftliga tillstånd att måla vardagsrummet benvitt och sätta upp två hyllor i sovrummet. Jag återställer väggarna till sin ursprungliga färg när kontraktet löper ut om du vill det. Kan du bekräfta genom att svara här?)
Vad måste du återställa innan du lämnar tillbaka nycklarna?
Du lämnar tillbaka lägenheten som du fick den, bortsett från normalt slitage. Artikel 1561 i den spanska civillagen säger att hyresgästen ska återlämna bostaden i det skick den mottogs, utom det som försämrats med tiden eller av oundvikliga skäl. I praktiken innebär det att spackla hålen du gjort, måla om varje färg som hyresvärden inte godkänt (eller godkänt på villkor att du återställer den) och sätta tillbaka originaldetaljer som du bytt ut.
Ta daterade foton av väggarna när du flyttar in och igen när du flyttar ut, och jämför dem med inventarieförteckningen. Vår guide till inventarieförteckning och nyckelöverlämning visar hur du dokumenterar det, och checklistan för utflyttning täcker resten av den sista veckan.
Ett undantag: om du, din partner eller en släkting som bor med dig har en funktionsnedsättning eller är över 70, låter artikel 24 i LAU dig anpassa lägenhetens insida med bara ett skriftligt meddelande till hyresvärden, inte samtycke, så länge arbetena inte rör byggnadens gemensamma delar eller dess säkerhet. Du kan ändå behöva återställa lägenheten i slutet om hyresvärden begär det.
Så hjälper Llavai
Den enklaste lägenheten att bo i är en som du inte behöver ändra så mycket, och visningen är rätt tillfälle att fråga mäklaren vad ägaren tillåter. Att få en visning i Barcelona är det svåra. Llavai bevakar portalerna i Barcelona, behåller bara annonser från mäklarbyråer och poängsätter varje ny annons mot dina önskemål, med de bästa träffarna först och mäklarens nummer ett tryck bort, så att du kan ringa innan kön bildas. Skapa ditt flöde på ett par minuter. Om du hellre slipper ringa själv kan Julia ringa på spanska med Pro-planen.