¿Qué dice la ley sobre los cambios que hace el inquilino?
Necesitas el consentimiento por escrito del propietario para cualquier obra que cambie la distribución del piso, y nunca puedes hacer obras que reduzcan la estabilidad o la seguridad del edificio. Es el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la ley estatal que regula los alquileres de vivienda de larga duración en Barcelona igual que en el resto de España. En su redacción original: el arrendatario no podrá realizar, «sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito», obras que modifiquen «la configuración de la vivienda» o de los accesorios alquilados con ella (un trastero, una plaza de garaje, los muebles).
«Configuración» se refiere a la distribución: tabiques, estancias, dónde están la cocina y el baño. Así que la ley en sí no dice ni una palabra sobre alcayatas ni pintura. Tu contrato, en cambio, a menudo sí. Muchos contratos de Barcelona incluyen una cláusula del tipo «el arrendatario no podrá realizar obras de ningún tipo sin autorización escrita», que puede abarcar cosas que la LAU no alcanzaría. Lee esa cláusula antes de empezar y, si aún estás eligiendo contrato, nuestra guía sobre el contrato de alquiler en España te muestra dónde suele aparecer.
¿Se pueden colgar cuadros y hacer agujeros en un piso de alquiler?
Sí, en la mayoría de los casos. Los agujeros pequeños para cuadros, espejos, barras de cortina y muebles del día a día suelen considerarse uso normal de una vivienda, no obras. La Audiencia Provincial de Barcelona (sección 4.ª) lo dijo sin rodeos en una sentencia del 27 de enero de 2010: los agujeros de lo que se cuelga en las paredes, y la pintura que viene después, entran dentro del repaso habitual que hace un propietario entre un inquilino y otro. Descolgar un cuadro que lleva tres años en la pared deja marca hagas lo que hagas.
Eso no convierte cada agujero en carta blanca. Algunas reglas prácticas:
- Revisa primero el contrato. Si prohíbe taladrar, pregunta igualmente por email; la mayoría de los caseros acepta un par de estanterías.
- Evita los azulejos de la cocina y el baño. Un azulejo roto es difícil de igualar y fácil de cobrarte.
- Usa un detector o pregunta por dónde van las tuberías y los cables. En los edificios antiguos la instalación eléctrica no siempre va por donde esperarías.
- Para anclajes pesados (una tele en la pared, muebles de cocina, un gancho para la bici), pregunta antes. Dejan agujeros más grandes y es más probable que acaben en discusión.
- Antes de irte, tapa los agujeros con cuidado. Un bote de masilla cuesta unos pocos euros en cualquier ferretería.
¿Se pueden pintar las paredes de un piso de alquiler?
Pregunta antes al propietario, por escrito. Pintar una habitación de otro color no cambia la distribución, así que la norma de consentimiento de la LAU no llega a cubrirlo en sentido estricto, pero la mayoría de los contratos sí, y un color no autorizado es algo muy fácil de descontar de tu fianza. Si te dicen que sí, deja claro en ese mismo email si volverás a pintar del color original antes de irte. Proponer un tono neutro hace más probable el sí.
Repintar al final del contrato es otra cuestión. El desgaste por el uso normal corre a cargo del propietario. Idealista informó en junio de 2026 de una sentencia de 2025 de la Audiencia Provincial de Granada según la cual repintar no es automáticamente tarea del inquilino cuando las paredes solo han envejecido por el uso normal. Lo que sí se te puede cobrar son los daños reales, las manchas importantes y los colores que el propietario nunca autorizó. Otra cosa es una cláusula del contrato que diga que debes devolver el piso recién pintado. Que la tuya se sostenga depende de cómo esté redactada, así que consulta con un profesional si te va a costar dinero.
¿Qué cambios necesitan el permiso por escrito del propietario?
Todo lo que afecte a la distribución, a las instalaciones o al exterior del edificio necesita un sí firmado antes de empezar. La tabla de abajo es una orientación general, no asesoramiento legal. Tu contrato puede ser más estricto, y lo más seguro siempre es preguntar.
| Cambio | ¿Consentimiento por escrito? | Qué tener en cuenta |
|---|---|---|
| Cuadros, espejos, estanterías ligeras, barras de cortina | Normalmente no, salvo que lo diga el contrato | Tapa los agujeros antes de irte |
| Pintar las paredes de otro color | Pregunta. La mayoría de los contratos lo exigen | Acordad por escrito si repintas al final |
| Cambiar una lámpara, el rociador de la ducha o la tapa del váter | Normalmente no | Guarda los originales y vuelve a ponerlos al irte |
| Enchufes nuevos, mover puntos de luz, cualquier cableado | Sí | Recurre a un electricista cualificado y guarda la factura |
| Tirar o levantar un tabique, mover la cocina o el baño | Sí, siempre | Es justo lo que cubre el artículo 23 |
| Cerrar un balcón, una unidad exterior de aire acondicionado, cualquier cosa en la fachada | Sí, y a menudo también la comunidad de vecinos | Consulta nuestras guías sobre el aire acondicionado y las normas de la comunidad |
Cambiar la cerradura es un tema aparte, con su propio protocolo sobre quién tiene llaves. Nuestra guía sobre cambiar la cerradura en un piso de alquiler en Barcelona lo explica.
¿Qué pasa si haces cambios sin permiso?
El propietario puede obligarte a deshacerlos, quedárselos sin pagarte nada o, en los casos graves, resolver el contrato. El artículo 23.2 de la LAU establece que el propietario que no autorizó las obras puede exigirte, al terminar el contrato, que dejes las cosas como estaban, o bien conservar el cambio, y en ningún caso puedes reclamar indemnización. Si las obras redujeron la estabilidad del edificio o la seguridad de la vivienda, puede exigirte que lo repongas de inmediato, sin esperar al final del contrato.
Además está el artículo 27.2(d), que permite al propietario resolver el contrato por «obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario». Eso se reserva para obras que de verdad necesitaban consentimiento, no para una alcayata, pero explica por qué tirar un tabique sin preguntar es realmente mala idea. En la práctica, lo más habitual es más barato y más aburrido: el coste de arreglarlo sale de tu fianza.
¿Te devuelven el dinero de las mejoras que pagaste?
No, salvo que lo hayáis acordado antes. Sin consentimiento por escrito, la ley permite al propietario quedarse gratis con lo que hayas hecho. Con consentimiento, la LAU no dice nada sobre quién paga, así que depende de lo que pactéis entre los dos.
Si tienes pensado algo que cueste dinero de verdad, como muebles de cocina nuevos, un termo mejor o armarios empotrados, pon estos puntos en un solo email y espera respuesta antes de empezar:
- qué vas a hacer exactamente y quién lo hará;
- quién paga y si algo se descuenta del alquiler;
- si se queda en el piso o se va contigo;
- si tendrás que reponer lo original al irte.
Si algo está roto y no simplemente feo, normalmente no es una mejora. Las reparaciones necesarias para mantener el piso habitable le corresponden al propietario según el artículo 21 de la LAU, y nuestra guía sobre quién paga las reparaciones explica cómo pedirlas.
¿Cómo se pide permiso al propietario?
Por email o mensaje, describiendo el trabajo con precisión, y guardando la respuesta junto a tu contrato. La ley pide un consentimiento «expresado por escrito» y no dice de qué forma. Un WhatsApp es mejor que una llamada, pero un email que detalle el trabajo exacto es más fácil de enseñar después a un juez o a un mediador de fianzas. Si el piso lo gestiona una agencia, escribe a la agencia y pídele que te confirme la respuesta del propietario.
Puedes escribir en inglés, pero una versión breve en español ayuda con los propietarios mayores. Algo así:
Le escribo para pedirle autorización por escrito para pintar el salón en color blanco roto y colgar dos estanterías en el dormitorio. Me comprometo a dejar las paredes en su color original al terminar el contrato si usted lo desea. ¿Me lo puede confirmar por esta vía?
¿Qué tienes que deshacer antes de devolver las llaves?
Devuelves el piso tal como lo recibiste, salvo el desgaste normal. El artículo 1561 del Código Civil dice que el arrendatario debe devolver la finca tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable. En la práctica, eso significa tapar los agujeros que hiciste, repintar cualquier color que el propietario no aprobó (o que aprobó con la condición de que lo revirtieras) y volver a poner los elementos originales que cambiaste.
Haz fotos con fecha de las paredes al entrar y de nuevo al salir, y compáralas con el inventario. Nuestra guía sobre el inventario y la entrega de llaves explica cómo documentarlo, y la checklist para la mudanza cubre el resto de la última semana.
Una excepción: si tú, tu pareja o un familiar que convive contigo tiene una discapacidad o es mayor de 70 años, el artículo 24 de la LAU te permite adaptar el interior del piso con solo notificarlo por escrito al propietario, sin necesidad de su consentimiento, siempre que las obras no afecten a los elementos comunes del edificio ni a su seguridad. Aun así, puede que tengas que reponer el piso al final si el propietario lo pide.
Cómo te ayuda Llavai
El piso más cómodo para vivir es el que no necesitas cambiar mucho, y la visita es el momento de preguntar al agente qué permite el propietario. Conseguir una visita en Barcelona es lo difícil. Llavai vigila los portales de Barcelona, se queda solo con los anuncios de agencias y puntúa cada novedad según lo que buscas, con las mejores coincidencias primero y el número del agente a un toque, para que puedas llamar antes de que se forme la cola. Configura tu feed en un par de minutos. Si prefieres no hacer la llamada tú, Julia puede hacerla en español con el plan Pro.