Що таке aval bancario і чому орендодавці в Барселоні його просять?

Aval bancario — це письмова обіцянка іспанського банку заплатити вашому орендодавцю, якщо ви прострочите оренду. Banco de España описує його як лист фінансової установи, що гарантує виплату орендодавцю, коли орендар не платить. Банк відповідає першим, а потім стягує з вас те, що виплатив.

Орендодавцям це подобається, бо ризик переходить на банк, а не залежить від вашого слова. Для людини, яка щойно переїхала до Барселони, без іспанських зарплатних відомостей і місцевої історії оренди, це одна з небагатьох речей, що швидко заспокоюють обережного власника. Тому агентства просять його в іноземних заявників частіше, ніж у місцевих.

Це також не єдиний спосіб переконати орендодавця і рідко найшвидший. Якщо ви не хочете втрачати дні на банківські папери, варто діяти через агентства, які щотижня мають справу з іноземними орендарями. Ви можете почати з Llavai тут і мати того, хто представить вашу справу іспанською.

Як отримати aval bancario у Барселоні?

Ви подаєте заявку в банк, де вже є клієнтом, банк перевіряє, що ви можете платити за оренду, і, якщо погоджується, видає гарантію — зазвичай із підписом у нотаріуса. Обійти перевірку платоспроможності не вийде: банк хоче бачити, що ви зможете повернути те, що він заплатить за вас.

Звичайний порядок такий:

  1. Спершу станьте клієнтом. Банк видає aval під рахунок на ваше ім'я, тож вам потрібні іспанський банківський рахунок і, майже завжди, NIE ще до початку.
  2. Зберіть підтвердження платоспроможності. Зарплатні відомості чи дохід підприємця, трудова історія (vida laboral), остання податкова декларація та свіжі виписки доводять банку, що ви можете платити.
  3. Подайте заявку на aval у відділенні. Принесіть договір оренди чи пропозицію, для якої потрібна гарантія, і банк вивчить вашу справу.
  4. Узгодьте заморожену суму й комісії. Банк блокує суму на рахунку на ваше ім'я та називає свої разові й періодичні збори (див. нижче).
  5. Підпишіть гарантію, часто в нотаріуса, і передайте документ орендодавцю чи агентству.

Оскільки кожен крок залежить від готовності паперів, зберіть документи ще до того, як банк їх попросить. Наш посібник про документи для оренди в Барселоні охоплює майже ту саму теку.

Скільки коштує aval bancario?

Найбільша витрата — насправді не комісія: це гроші, які банк заморожує, часто близько шести місяців оренди, що лежать заблокованими на рахунку й повертаються вам наприкінці, якщо орендодавець нічого не вимагав. До цього додаються разові збори за оформлення aval і періодична комісія, доки він діє.

Приклад, опублікований idealista в жовтні 2022 року, для квартири за 1000 € на місяць із шістьма замороженими місяцями (6000 €), дав приблизне уявлення про збори:

  • Комісія за оформлення: близько 0,5% гарантованої суми.
  • Комісія за відкриття: близько 0,75%.
  • Нотаріальні витрати: близько 0,3%.
  • Комісія за ризик: кожні три місяці, доки діє гарантія.

Те саме джерело зазначає, що кожен із цих зборів зазвичай становить від 0,5% до 2% гарантованої суми. Це орієнтовні цифри 2022 року, а не пропозиція; банки різняться, а ставки змінюються, тож попросіть свій банк надати чинні комісії письмово, перш ніж погоджуватися.

Наведені цифри — орієнтовний приклад 2022 року, не фінансова порада й не чинна ціна. Уточніть комісії, заморожену суму та умови безпосередньо у своєму банку або в кваліфікованого фахівця.

Скільки орендодавець може вимагати за законом і скільки заморожує банк?

Це дві різні цифри, і саме їх плутанина призводить до переплат. Для договору звичайного житла строком до п'яти років (семи, якщо орендодавець — компанія) стаття 36.5 LAU обмежує додаткові гарантії, які може вимагати орендодавець, понад одномісячну fianza, двома місячними платами. Aval, використаний як така додаткова гарантія, підпадає під той самий ліміт у два місяці.

Сума, яку банк заморожує для видачі aval, — це окреме, комерційне рішення. На практиці банки часто блокують більше, ніж орендодавець може вимагати за законом, зазвичай близько шести місяців оренди, як власну подушку. Тож у вас може опинитися шість місяців замороженими в банку, хоча законна вимога орендодавця обмежена двома.

Існує реальна юридична дискусія про те, як цей ліміт застосовується до банківських гарантій у кожному випадку, і правила відрізняються для незвичайної або сезонної (temporada) оренди. Якщо орендодавець просить більше двох місяців як додаткову гарантію для довгострокового житла, не погоджуйтеся одразу; перевірте свій конкретний договір із фахівцем. Наш посібник про депозит і fianza в Барселоні пояснює правило одного місяця, поруч із яким він існує.

Це загальна інформація, а не юридична консультація. Ліміт у два місяці застосовується до договорів звичайного житла за LAU; є винятки. Перевірте свою ситуацію в кваліфікованого фахівця перед підписанням.

Чи можна отримати aval bancario без NIE або іспанського рахунку?

На практиці — ні. Банк видає aval лише клієнтові, якого може оцінити, а це означає іспанський рахунок і майже завжди NIE. Без них у банку немає відносин, під які позичити своє ім'я, і немає простого способу заморозити ваші гроші, тож заявка зупиняється, ще не почавшись.

Це проблема часу, а не глухий кут. Оформлення NIE та місцевого рахунку потребує часу, а квартира в Барселоні не чекатиме. Тому замість того, щоб гнатися за aval, який ви поки не можете отримати, розумніше запропонувати гарантію, яку орендодавець прийме вже зараз (див. наступний розділ), і паралельно вирішувати банківські справи.

Якщо каменем спотикання є сам іспанський рахунок, наш посібник про оренду в Барселоні без іспанського банківського рахунку пояснює, як платити за оренду з іноземного рахунку в євро та які у вас є варіанти гарантії.

Які є альтернативи aval bancario?

Кілька замінників заспокоюють орендодавця, не заморожуючи шість місяців ваших грошей у банку, і багато власників охоче їх приймають, особливо для орендарів, які щойно приїхали. Найпоширеніші:

  • Страхування від несплати оренди (seguro de impago). Поліс, який зазвичай оформлює орендодавець, а іноді оплачуєте ви, і який виплачує йому гроші в разі несплати. Для багатьох орендодавців він повністю замінює aval.
  • Особистий поручитель (aval personal). Людина, яка підписується покрити оренду, якщо ви не зможете. Він не обов'язково має бути іспанцем, але поручитель із доходом в Іспанії заспокоює орендодавця більше.
  • Компанія, що надає гарантію або заміну депозиту. Кілька фірм продають платну гарантію, яка виконує роль банківського aval; зважте вартість та умови перед підписанням.
  • Більше місяців, сплачених наперед, у межах законного ліміту для додаткових гарантій у звичайному житлі.

Який би варіант ви не запропонували, той самий ліміт у два місяці для додаткових гарантій діє й для договору звичайного житла, тож альтернатива теж не повинна непомітно вивести вас за нього. Та справжня перевага рідко полягає в самій гарантії — вона в тому, щоб відповісти агентству раніше за всіх.