Vad är ett aval bancario, och varför kräver hyresvärdar i Barcelona det?

Ett aval bancario är ett skriftligt löfte från en spansk bank att betala din hyresvärd om du hamnar efter med hyran. Banco de España beskriver det som ett brev från ett finansinstitut som garanterar betalning till hyresvärden när hyresgästen inte betalar. Banken går in först, och kräver sedan tillbaka av dig det den har betalat ut.

Hyresvärdar gillar det eftersom risken flyttas över på en bank i stället för att hänga på ditt ord. För en hyresgäst som precis har flyttat till Barcelona, utan spanska lönebesked och utan lokal hyreshistorik, är det en av få saker som snabbt lugnar en försiktig ägare. Det är därför mäklare frågar internationella sökande om det oftare än de frågar lokalbor.

Det är inte heller det enda sättet att lugna en hyresvärd, och det är sällan det snabbaste. Om du hellre slipper förlora dagar på bankpappersarbete hjälper det att jobba via mäklare som hanterar utländska hyresgäster varje vecka. Du kan komma igång med Llavai här och låta någon lägga fram ditt ärende på spanska.

Hur får du ett aval bancario i Barcelona?

Du ansöker via en bank där du redan är kund, banken kontrollerar att du har råd med hyran, och om den godkänner ansökan utfärdar den garantin, oftast undertecknad inför en notarie. Det finns ingen genväg förbi bankens solvenskontroll; den vill se att du skulle kunna betala tillbaka allt den eventuellt betalar ut å dina vägnar.

Den vanliga ordningen ser ut så här:

  1. Bli kund först. Banken utfärdar avalet mot ett konto i ditt namn, så du behöver ett spanskt bankkonto och, i nästan alla fall, ett NIE innan du sätter igång.
  2. Samla ihop dina solvensbevis. Lönebesked eller inkomst som egenföretagare, din anställningshistorik (vida laboral), din senaste skattedeklaration och färska kontoutdrag visar alla banken att du kan betala.
  3. Begär avalet på ditt bankkontor. Ta med hyreskontraktet eller erbjudandet som garantin gäller, så bedömer banken ditt ärende.
  4. Kom överens om det låsta beloppet och avgifterna. Banken spärrar en summa på ett konto i ditt namn och anger sina engångsavgifter och löpande avgifter (se nedan).
  5. Underteckna garantin, ofta inför en notarie, och lämna över dokumentet till hyresvärden eller mäklaren.

Eftersom varje steg hänger på att dina papper är klara, samla ihop dokumenten innan banken frågar. Vår guide till dokumenten du behöver för att hyra i Barcelona täcker det mesta av samma underlag.

Vad kostar ett aval bancario?

Den största kostnaden är egentligen ingen avgift: det är pengarna banken låser, ofta runt sex månadshyror, som ligger spärrade på ett konto och kommer tillbaka till dig i slutet om hyresvärden aldrig gör något anspråk. Utöver det betalar du engångsavgifter för att lägga upp avalet och en löpande provision så länge det löper.

Ett exempel som idealista publicerade i oktober 2022, för en lägenhet på 1 000 € i månaden med sex månader låsta (6 000 €), gav en ungefärlig bild av avgifterna:

  • Hanteringsavgift: runt 0,5 % av det garanterade beloppet.
  • Uppläggningsavgift: runt 0,75 %.
  • Notarieavgift: runt 0,3 %.
  • Riskprovision: tas ut var tredje månad under hela garantins löptid.

Samma källa noterar att var och en av dessa avgifter i allmänhet hamnar någonstans mellan 0,5 % och 2 % av det garanterade beloppet. Det här är illustrativa siffror från 2022, inte en offert; banker skiljer sig åt och räntor förändras, så be din egen bank om dess aktuella avgifter skriftligt innan du binder dig.

Siffrorna ovan är ett illustrativt exempel från 2022, inte ekonomisk rådgivning och inte ett aktuellt pris. Bekräfta avgifterna, det låsta beloppet och villkoren direkt med din bank eller en behörig rådgivare.

Hur mycket får en hyresvärd lagligt kräva, och hur mycket låser banken?

Det här är två olika siffror, och att blanda ihop dem är där hyresgäster betalar för mycket. För ett kontrakt för stadigvarande bostad på upp till fem år (sju om hyresvärden är ett företag) sätter artikel 36.5 i LAU ett tak för de extra garantier en hyresvärd får kräva, utöver den enmånads fianza, på två månadshyror. Ett aval som används som den extra garantin omfattas av samma tak på två månader.

Beloppet banken låser för att utfärda avalet är ett separat, affärsmässigt beslut. I praktiken spärrar banker ofta mer än hyresvärden lagligt får kräva, vanligtvis runt sex månadshyror, som sin egen buffert. Så du kan sluta med sex månader bundna på banken trots att hyresvärdens lagliga anspråk är begränsat till två.

Det finns en verklig juridisk debatt om hur taket tillämpas på bankgarantier i varje enskilt fall, och reglerna skiljer sig åt för icke stadigvarande uthyrning eller säsongsuthyrning (temporada). Om en hyresvärd kräver mer än två månader som extra garanti på en långsiktig bostad, acceptera det inte bara rakt av; kontrollera ditt specifika kontrakt med en jurist. Vår guide till depositionen och fianza i Barcelona går igenom enmånadsregeln som det ligger sida vid sida med.

Det här är allmän information, inte juridisk rådgivning. Taket på två månader gäller kontrakt för stadigvarande bostad enligt LAU; undantag finns. Verifiera din situation med en behörig jurist innan du skriver under.

Kan du få ett aval bancario utan ett NIE eller ett spanskt bankkonto?

I praktiken, nej. En bank utfärdar bara ett aval till en kund den kan bedöma, vilket innebär ett spanskt konto och, i nästan alla fall, ett NIE. Utan det har banken ingen relation att låna ut sitt namn till och inget enkelt sätt att låsa dina pengar, så ansökan kör fast innan den ens börjar.

Det är ett tidsproblem, inte en återvändsgränd. Ett NIE och ett lokalt konto tar tid att ordna, och en lägenhet i Barcelona väntar inte. Så i stället för att jaga ett aval du ännu inte kan få är det praktiska att erbjuda en garanti hyresvärden accepterar nu (se nästa avsnitt) och ordna bankärendena parallellt.

Om det är själva det spanska bankkontot som är hindret går vår guide till att hyra i Barcelona utan ett spanskt bankkonto igenom hur du betalar hyran från ett utländskt euro-IBAN och dina alternativ för garantin.

Vilka är alternativen till ett aval bancario?

Flera ersättningar lugnar en hyresvärd utan att låsa sex månadshyror på en bank, och många ägare accepterar dem villigt, särskilt för hyresgäster som precis har kommit. De vanligaste:

  • Hyresförsäkring mot utebliven betalning (seguro de impago). En försäkring, oftast tecknad av hyresvärden och ibland bekostad av dig, som betalar dem om hyran uteblir. För många hyresvärdar ersätter den ett aval helt och hållet.
  • En personlig borgensman (aval personal). Någon som skriver under på att täcka hyran om du inte kan. De behöver inte vara spanjorer, men en borgensman med spansk inkomst lugnar en hyresvärd mer.
  • Ett depositions- eller garantibolag. Flera företag säljer en betald garanti som ersätter ett bankaval; väg kostnaden och villkoren mot varandra innan du skriver under.
  • Fler månader betalda i förskott, inom den lagliga gränsen för extra garantier på en stadigvarande bostad.

Vad du än erbjuder gäller samma tak på två månader för extra garantier fortfarande ett kontrakt för stadigvarande bostad, så ett alternativ ska inte heller i tysthet trycka dig över det. Den verkliga fördelen är dock sällan själva garantin; det är att svara mäklaren innan någon annan gör det.