Come ottenere un aval bancario per affittare a Barcellona

Cos'è un aval bancario e perché i padroni di casa a Barcellona lo chiedono?

Un aval bancario è una promessa scritta di una banca spagnola di pagare il tuo padrone di casa se resti indietro con l'affitto. Banco de España lo descrive come una lettera di un istituto finanziario che garantisce il pagamento al padrone di casa quando l'inquilino non paga. La banca interviene per prima, poi si rivolge a te per recuperare quanto ha versato.

Ai padroni di casa piace perché sposta il rischio su una banca invece di affidarsi alla tua parola. Per chi si è appena trasferito a Barcellona, senza buste paga spagnole e senza una storia locale come inquilino, è una delle poche cose che rassicura in fretta un proprietario prudente. Per questo le agenzie lo chiedono ai candidati stranieri più spesso che ai residenti.

Non è nemmeno l'unico modo di rassicurare un padrone di casa, ed è raramente il più rapido. Se preferisci non perdere giorni dietro alle pratiche bancarie, affidarti ad agenzie che ogni settimana gestiscono inquilini stranieri aiuta. Puoi iniziare con Llavai qui e avere qualcuno che presenta il tuo caso in spagnolo.

Come si ottiene un aval bancario a Barcellona?

Fai richiesta presso una banca di cui sei già cliente, la banca verifica che puoi permetterti l'affitto e, se è d'accordo, emette la garanzia, di solito firmata davanti a un notaio. Non c'è scorciatoia che aggiri il controllo di solvibilità della banca; vuole vedere che saresti in grado di restituire qualsiasi cifra paghi per tuo conto.

L'ordine consueto è questo:

1. Diventa prima cliente. La banca emette l'aval su un conto a tuo nome, quindi ti serve un conto in una banca spagnola e, in quasi tutti i casi, un NIE prima di cominciare.
2. Raccogli la prova di solvibilità. Buste paga o redditi da lavoro autonomo, la tua storia lavorativa (vida laboral), l'ultima dichiarazione dei redditi e gli estratti conto recenti mostrano tutti alla banca che puoi pagare.
3. Richiedi l'aval in filiale. Porta il contratto d'affitto o l'offerta a cui si riferisce la garanzia, e la banca valuta la tua pratica.
4. Concorda la cifra bloccata e le spese. La banca blocca una somma su un conto a tuo nome e ti comunica i suoi costi una tantum e ricorrenti (vedi sotto).
5. Firma la garanzia, spesso davanti a un notaio, e consegna il documento al padrone di casa o all'agenzia.

Poiché ogni passaggio dipende dall'avere le pratiche pronte, raccogli i documenti prima che la banca te li chieda. La nostra guida ai documenti che servono per affittare a Barcellona copre quasi lo stesso fascicolo.

Quanto costa un aval bancario?

Il costo maggiore non è davvero una commissione: sono i soldi che la banca blocca, spesso intorno a sei mesi di affitto, che restano congelati su un conto e ti tornano alla fine se il padrone di casa non li reclama mai. A questo si aggiungono spese una tantum per attivare l'aval e una commissione ricorrente per tutta la sua durata.

Un esempio pubblicato da idealista nell'ottobre 2022, per un appartamento da 1.000 € al mese con sei mesi bloccati (6.000 €), dava un'idea di massima delle spese:

• Commissione di gestione: circa lo 0,5% della somma garantita.
• Commissione di apertura: circa lo 0,75%.
• Spese notarili: circa lo 0,3%.
• Commissione di rischio: addebitata ogni tre mesi per tutta la durata della garanzia.

La stessa fonte segnala che ciascuna di queste spese si colloca in genere tra lo 0,5% e il 2% della somma garantita. Sono cifre indicative del 2022, non un preventivo; le banche differiscono e le tariffe cambiano, quindi chiedi alla tua banca le sue spese attuali per iscritto prima di impegnarti.

Le cifre qui sopra sono un esempio indicativo del 2022, non una consulenza finanziaria e non un prezzo attuale. Conferma spese, somma bloccata e condizioni direttamente con la tua banca o con un professionista qualificato.

Quanto può chiedere legalmente un padrone di casa e quanto blocca la banca?

Sono due numeri diversi, e confonderli è dove chi affitta finisce per pagare troppo. Per un contratto di abitazione abituale fino a cinque anni (sette se il padrone di casa è una società), l'articolo 36.5 della LAU limita a due mensilità le garanzie aggiuntive che un padrone di casa può pretendere, oltre alla fianza di un mese. Un aval usato come garanzia aggiuntiva ricade nello stesso tetto di due mesi.

La somma che la banca blocca per emettere l'aval è una decisione separata, commerciale. In pratica le banche bloccano spesso più di quanto il padrone di casa possa legalmente esigere, di solito intorno a sei mesi di affitto, come cuscinetto proprio. Così puoi ritrovarti con sei mesi vincolati in banca anche se la pretesa legale del padrone di casa è limitata a due.

C'è un vero dibattito giuridico su come il tetto si applichi alle garanzie bancarie in ogni caso, e le regole cambiano per le locazioni non abituali o stagionali (temporada). Se un padrone di casa chiede più di due mesi come garanzia aggiuntiva su un'abitazione a lungo termine, non accettarlo e basta: verifica il tuo contratto specifico con un professionista. La nostra guida al deposito e alla fianza a Barcellona illustra la regola del mese unico a cui si affianca.

Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale. Il tetto dei due mesi si applica ai contratti di residenza abituale secondo la LAU; esistono eccezioni. Verifica la tua situazione con un professionista qualificato prima di firmare.

Si può ottenere un aval bancario senza NIE o senza un conto in una banca spagnola?

In pratica, no. Una banca emette un aval solo a un cliente che può valutare, il che significa un conto spagnolo e, in quasi tutti i casi, un NIE. Senza questi, la banca non ha un rapporto a cui prestare il proprio nome né un modo semplice di bloccare i tuoi soldi, perciò la richiesta si arena prima ancora di partire.

È un problema di tempistica, non un vicolo cieco. Un NIE e un conto locale richiedono tempo, e un appartamento a Barcellona non aspetta. Quindi, invece di rincorrere un aval che non puoi ancora ottenere, la mossa pratica è offrire una garanzia che il padrone di casa accetti subito (vedi la sezione seguente) e sistemare la parte bancaria in parallelo.

Se è proprio il conto in una banca spagnola a bloccarti, la nostra guida ad affittare a Barcellona senza un conto in una banca spagnola spiega come pagare l'affitto da un IBAN estero in euro e quali opzioni hai per la garanzia.

Quali sono le alternative a un aval bancario?

Diversi sostituti rassicurano un padrone di casa senza congelare sei mesi dei tuoi soldi in banca, e molti proprietari li accettano volentieri, soprattutto per chi è appena arrivato. I più comuni:

• Assicurazione contro la morosità (seguro de impago). Una polizza, di solito stipulata dal padrone di casa e a volte finanziata da te, che lo paga se l'affitto salta. Per molti padroni di casa sostituisce del tutto un aval.
• Un garante personale (aval personal). Qualcuno che firma per coprire l'affitto se tu non puoi. Non deve essere per forza spagnolo, ma un garante con reddito in Spagna rassicura di più un padrone di casa.
• Una società di garanzia o sostitutiva del deposito. Diverse aziende vendono una garanzia a pagamento che fa le veci di un aval bancario; valuta costo e condizioni prima di firmare.
• Più mensilità pagate in anticipo, entro il limite legale per le garanzie aggiuntive su un'abitazione abituale.

Qualunque cosa offri, lo stesso tetto di due mesi sulle garanzie aggiuntive vale comunque per un contratto di abitazione abituale, quindi un'alternativa non dovrebbe nemmeno spingerti di nascosto oltre quel limite. Il vero vantaggio, però, è raramente la garanzia in sé; è rispondere all'agenzia prima di chiunque altro.