¿Qué es un aval bancario y por qué lo piden los propietarios en Barcelona?
Un aval bancario es el compromiso por escrito de un banco español de pagar a tu propietario si te retrasas con el alquiler. El Banco de España lo describe como una carta de una entidad financiera que garantiza el pago al arrendador cuando el inquilino no paga. El banco responde primero y luego te reclama a ti lo que haya abonado.
A los propietarios les gusta porque traslada el riesgo a un banco en lugar de fiarse de tu palabra. Para alguien que acaba de mudarse a Barcelona, sin nóminas españolas ni historial de alquiler local, es una de las pocas cosas que tranquiliza rápido a un dueño prudente. Por eso las agencias lo piden a los solicitantes extranjeros más a menudo que a los locales.
Tampoco es la única forma de dar confianza a un propietario, y rara vez es la más rápida. Si prefieres no perder días con el papeleo del banco, ayuda ir a través de agencias que tratan con inquilinos extranjeros cada semana. Puedes empezar con Llavai aquí y tener a alguien que presente tu caso en castellano.
¿Cómo se consigue un aval bancario en Barcelona?
Lo solicitas en un banco del que ya eres cliente, el banco comprueba que puedes pagar el alquiler y, si lo aprueba, emite la garantía, normalmente firmada ante notario. No hay atajo para el estudio de solvencia: el banco quiere ver que podrías devolver lo que pague en tu lugar.
El orden habitual es este:
- Sé cliente primero. El banco emite el aval contra una cuenta a tu nombre, así que necesitas una cuenta bancaria española y, casi siempre, un NIE antes de empezar.
- Reúne tu prueba de solvencia. Nóminas o ingresos de autónomo, tu vida laboral, la última declaración de la renta y extractos recientes demuestran al banco que puedes pagar.
- Pide el aval en tu oficina. Lleva el contrato u oferta de alquiler para el que es la garantía, y el banco estudia tu expediente.
- Acuerda el importe inmovilizado y las comisiones. El banco bloquea una cantidad en una cuenta a tu nombre y te indica sus gastos únicos y periódicos (ver más abajo).
- Firma la garantía, a menudo ante notario, y entrega el documento al propietario o a la agencia.
Como cada paso depende de tener el papeleo listo, reúne los documentos antes de que el banco los pida. Nuestra guía de los documentos que necesitas para alquilar en Barcelona recoge casi el mismo expediente.
¿Cuánto cuesta un aval bancario?
El mayor coste no es en realidad una comisión: es el dinero que el banco inmoviliza, a menudo alrededor de seis meses de alquiler, que queda bloqueado en una cuenta y te vuelve al final si el propietario nunca lo reclama. Además, pagas gastos únicos para constituir el aval y una comisión periódica mientras esté vigente.
Un ejemplo publicado por idealista en octubre de 2022, para un piso de 1.000 € al mes con seis meses inmovilizados (6.000 €), daba una idea aproximada de los gastos:
- Comisión de gestión: en torno al 0,5% de la cantidad avalada.
- Comisión de apertura: en torno al 0,75%.
- Gastos de notaría: en torno al 0,3%.
- Comisión de riesgo: cada tres meses mientras dure la garantía.
La misma fuente señala que cada uno de estos cargos suele situarse entre el 0,5% y el 2% del importe avalado. Son cifras orientativas de 2022, no un presupuesto; los bancos varían y los tipos cambian, así que pide a tu banco sus comisiones actuales por escrito antes de comprometerte.
Las cifras anteriores son un ejemplo orientativo de 2022, no asesoramiento financiero ni un precio actual. Confirma las comisiones, la cantidad inmovilizada y las condiciones directamente con tu banco o un profesional cualificado.
¿Cuánto puede pedir legalmente el propietario y cuánto inmoviliza el banco?
Son dos cifras distintas, y confundirlas es donde el inquilino paga de más. Para un contrato de vivienda habitual de hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa), el artículo 36.5 de la LAU limita las garantías adicionales que puede exigir el propietario, además de la fianza de un mes, a dos mensualidades de renta. Un aval usado como esa garantía adicional entra dentro del mismo tope de dos meses.
La cantidad que el banco inmoviliza para emitir el aval es una decisión aparte, comercial. En la práctica los bancos suelen bloquear más de lo que el propietario puede exigir legalmente, a menudo alrededor de seis meses de alquiler, como colchón propio. Así que puedes acabar con seis meses retenidos en el banco aunque la reclamación legal del propietario se limite a dos.
Hay un debate jurídico real sobre cómo se aplica el tope a los avales en cada caso, y las reglas cambian en los alquileres no habituales o de temporada. Si un propietario pide más de dos meses como garantía adicional en una vivienda de larga duración, no lo aceptes sin más; revisa tu contrato concreto con un profesional. Nuestra guía sobre el depósito y la fianza en Barcelona explica la regla de un mes con la que convive.
Esto es información general, no asesoramiento jurídico. El tope de dos meses se aplica a los contratos de vivienda habitual de la LAU; hay excepciones. Comprueba tu caso con un profesional cualificado antes de firmar.
¿Se puede conseguir un aval bancario sin NIE ni cuenta bancaria española?
En la práctica, no. Un banco solo emite un aval a un cliente al que puede evaluar, lo que implica una cuenta española y, casi siempre, un NIE. Sin eso, el banco no tiene una relación a la que prestar su nombre ni una forma sencilla de inmovilizar tu dinero, así que la solicitud se queda parada antes de empezar.
Es un problema de plazos, no un callejón sin salida. Conseguir un NIE y una cuenta local lleva tiempo, y un piso en Barcelona no espera. Por eso, en vez de perseguir un aval que aún no puedes obtener, lo práctico es ofrecer una garantía que el propietario acepte ya (ver el siguiente apartado) y resolver lo del banco en paralelo.
Si el escollo es la propia cuenta bancaria española, nuestra guía para alquilar en Barcelona sin cuenta bancaria española explica cómo pagar el alquiler desde un IBAN en euros del extranjero y tus opciones de garantía.
¿Qué alternativas hay al aval bancario?
Varias opciones dan confianza a un propietario sin inmovilizar seis meses de tu dinero en un banco, y muchos dueños las aceptan sin problema, sobre todo con inquilinos recién llegados. Las más habituales:
- Seguro de impago de alquiler. Una póliza, normalmente contratada por el propietario y a veces pagada por ti, que le indemniza si no se paga el alquiler. Para muchos propietarios sustituye por completo al aval.
- Un avalista personal (aval personal). Alguien que firma para cubrir el alquiler si tú no puedes. No tiene que ser español, pero un avalista con ingresos en España da más tranquilidad al propietario.
- Una empresa de garantía o sustitución del depósito. Varias empresas venden una garantía de pago que hace las veces de aval bancario; valora el coste y las condiciones antes de firmar.
- Más meses pagados por adelantado, dentro del límite legal de garantías adicionales en una vivienda habitual.
Sea cual sea la opción, el mismo tope de dos meses para garantías adicionales sigue aplicándose en un contrato de vivienda habitual, así que una alternativa tampoco debería hacerte superarlo de forma encubierta. Pero la verdadera ventaja rara vez es la garantía en sí: es responder a la agencia antes que nadie.