Comment obtenir un aval bancario pour louer à Barcelone

Qu'est-ce qu'un aval bancario, et pourquoi les propriétaires à Barcelone en demandent-ils un ?

Un aval bancario est une promesse écrite d'une banque espagnole de payer votre propriétaire si vous prenez du retard dans le loyer. La Banco de España le décrit comme une lettre d'un établissement financier garantissant le paiement au propriétaire lorsque le locataire ne paie pas. La banque intervient d'abord, puis se retourne vers vous pour récupérer ce qu'elle a versé.

Les propriétaires l'apprécient parce qu'il transfère le risque sur une banque plutôt que de reposer sur votre parole. Pour un locataire qui vient d'emménager à Barcelone, sans bulletins de salaire espagnols ni historique locatif local, c'est l'un des rares éléments qui rassure vite un bailleur prudent. Voilà pourquoi les agences le demandent plus souvent aux candidats internationaux qu'aux locaux.

Ce n'est d'ailleurs pas le seul moyen de rassurer un propriétaire, et c'est rarement le plus rapide. Si vous préférez ne pas perdre des journées en démarches bancaires, passer par des agences qui traitent chaque semaine des locataires étrangers vous aide. Vous pouvez commencer avec Llavai ici et confier à quelqu'un le soin de présenter votre dossier en espagnol.

Comment obtenir un aval bancario à Barcelone ?

Vous faites la demande auprès d'une banque où vous êtes déjà client, la banque vérifie que vous pouvez assumer le loyer, et si elle accepte, elle émet la garantie, généralement signée devant notaire. Il n'existe aucun raccourci pour contourner l'examen de solvabilité ; la banque veut s'assurer que vous pourriez rembourser tout ce qu'elle viendrait à verser en votre nom.

L'ordre habituel ressemble à ceci :

1. Soyez d'abord client. La banque émet l'aval à partir d'un compte à votre nom, il vous faut donc un compte bancaire espagnol et, dans la quasi-totalité des cas, un NIE avant de commencer.
2. Réunissez vos preuves de solvabilité. Bulletins de salaire ou revenus d'indépendant, votre historique professionnel (vida laboral), votre dernière déclaration d'impôts et vos relevés récents montrent tous à la banque que vous pouvez payer.
3. Demandez l'aval à votre agence. Apportez le contrat de location ou l'offre visée par la garantie, et la banque évalue votre dossier.
4. Convenez du montant bloqué et des frais. La banque immobilise une somme sur un compte à votre nom et chiffre ses frais ponctuels et récurrents (voir ci-dessous).
5. Signez la garantie, souvent devant notaire, et remettez le document au propriétaire ou à l'agence.

Comme chaque étape dépend de la bonne préparation de vos documents, rassemblez-les avant que la banque ne les réclame. Notre guide des documents nécessaires pour louer à Barcelone couvre l'essentiel du même dossier.

Combien coûte un aval bancario ?

Le coût le plus important n'est pas vraiment un frais : c'est l'argent que la banque bloque, souvent autour de six mois de loyer, qui reste immobilisé sur un compte et vous revient à la fin si le propriétaire ne fait jamais valoir la garantie. À cela s'ajoutent des frais ponctuels pour mettre l'aval en place et une commission récurrente tant qu'il court.

Un exemple publié par idealista en octobre 2022, pour un appartement à 1 000 € par mois avec six mois bloqués (6 000 €), donnait une idée de la structure des frais :

• Frais de gestion : environ 0,5 % de la somme garantie.
• Frais d'ouverture : environ 0,75 %.
• Frais de notaire : environ 0,3 %.
• Commission de risque : prélevée tous les trois mois pendant toute la durée de la garantie.

La même source note que chacun de ces frais se situe en général entre 0,5 % et 2 % du montant garanti. Ce sont des chiffres indicatifs de 2022, et non un devis ; les banques diffèrent et les taux évoluent, alors demandez à votre propre banque ses frais actuels par écrit avant de vous engager.

Les chiffres ci-dessus sont un exemple indicatif de 2022, et non un conseil financier ni un prix actuel. Confirmez les frais, le montant bloqué et les conditions directement auprès de votre banque ou d'un professionnel qualifié.

Combien un propriétaire peut-il légalement exiger, et combien la banque bloque-t-elle ?

Ce sont deux chiffres différents, et c'est en les confondant que les locataires paient trop. Pour un contrat de résidence habituelle d'une durée maximale de cinq ans (sept si le propriétaire est une société), l'article 36.5 de la LAU plafonne les garanties supplémentaires qu'un propriétaire peut réclamer, au-delà du mois de fianza, à deux mois de loyer. Un aval utilisé comme cette garantie supplémentaire relève du même plafond de deux mois.

Le montant que la banque bloque pour émettre l'aval est une décision distincte, d'ordre commercial. Dans la pratique, les banques immobilisent souvent plus que ce que le propriétaire peut légalement exiger, couramment autour de six mois de loyer, comme matelas de sécurité. Vous pouvez donc vous retrouver avec six mois immobilisés à la banque alors que la créance légale du propriétaire se limite à deux.

Il existe un véritable débat juridique sur la façon dont ce plafond s'applique aux garanties bancaires dans chaque cas, et les règles diffèrent pour les locations non habituelles ou saisonnières (temporada). Si un propriétaire réclame plus de deux mois en garantie supplémentaire sur un logement de longue durée, ne l'acceptez pas sans réfléchir ; faites vérifier votre contrat précis par un professionnel. Notre guide du dépôt de garantie et de la fianza à Barcelone détaille la règle du mois unique à laquelle elle s'ajoute.

Ceci est une information générale, et non un conseil juridique. Le plafond de deux mois s'applique aux contrats de résidence habituelle au titre de la LAU ; des exceptions existent. Faites vérifier votre situation par un professionnel qualifié avant de signer.

Peut-on obtenir un aval bancario sans NIE ni compte bancaire espagnol ?

Dans la pratique, non. Une banque n'émet un aval qu'à un client qu'elle peut évaluer, ce qui suppose un compte espagnol et, dans la quasi-totalité des cas, un NIE. Sans cela, la banque n'a aucune relation à laquelle prêter son nom ni de moyen simple de bloquer votre argent, et la demande s'enlise avant même de commencer.

C'est un problème de calendrier, pas une impasse. Un NIE et un compte local prennent du temps à mettre en place, et un appartement à Barcelone n'attendra pas. Plutôt que de courir après un aval que vous ne pouvez pas encore obtenir, la démarche pratique consiste à proposer une garantie que le propriétaire acceptera dès maintenant (voir la section suivante) et à régler la partie bancaire en parallèle.

Si c'est le compte bancaire espagnol lui-même qui coince, notre guide pour louer à Barcelone sans compte bancaire espagnol explique comment payer le loyer depuis un IBAN en euros étranger et quelles options s'offrent à vous pour la garantie.

Quelles sont les alternatives à un aval bancario ?

Plusieurs solutions de remplacement rassurent un propriétaire sans bloquer six mois de votre argent à la banque, et beaucoup de bailleurs les acceptent volontiers, surtout pour des locataires qui viennent d'arriver. Les plus courantes :

• L'assurance loyers impayés (seguro de impago). Une police, généralement souscrite par le propriétaire et parfois financée par vous, qui le rembourse en cas de loyer impayé. Pour beaucoup de propriétaires, elle remplace totalement un aval.
• Un garant personnel (aval personal). Quelqu'un qui s'engage à couvrir le loyer si vous ne le pouvez pas. Il n'a pas besoin d'être espagnol, mais un garant disposant de revenus espagnols rassure davantage un propriétaire.
• Une société de garantie ou de substitution du dépôt. Plusieurs entreprises vendent une garantie payante qui tient lieu d'aval bancaire ; pesez le coût et les conditions avant de signer.
• Davantage de mois payés d'avance, dans la limite légale prévue pour les garanties supplémentaires d'une résidence habituelle.

Quelle que soit votre proposition, le même plafond de deux mois sur les garanties supplémentaires s'applique toujours à un contrat de résidence habituelle ; une alternative ne devrait donc pas non plus vous faire dépasser ce seuil en douce. Le vrai avantage, cependant, tient rarement à la garantie elle-même : il tient au fait de répondre à l'agence avant tout le monde.