¿Cómo saber si un piso de tu edificio es un alquiler turístico?

Desde la escalera normalmente no puedes estar seguro, pero el patrón salta a la vista. Caras nuevas cada pocos días, maletas con ruedas a horas raras, una caja de llaves o un teclado junto a la puerta y gente que te pide la contraseña del wifi son las señales habituales. Algunos pisos están en el edificio de forma legal, así que tómatelo como un motivo para comprobarlo, no como una prueba.

Busca también en los portales. Encuentra el anuncio en Airbnb o Booking buscando tu calle y fíjate en las fotos y en el mapa. Los anuncios legales de Barcelona deberían mostrar un número de licencia que empieza por HUTB. Si no hay número, o el número no corresponde a tu dirección, vale la pena comprobarlo.

¿Cómo se comprueba si un piso turístico tiene licencia?

Usa el buscador del Ayuntamiento en barcelona.cat/habitatgesturistics. Escribes la dirección exacta o el número del piso en el Registre de Turisme de Catalunya (RTC), y te dice si ese piso está autorizado como habitatge d'ús turístic (HUT). También tiene un mapa con todos los pisos turísticos con licencia de la ciudad. La web funciona en inglés, castellano, catalán, francés y alemán, según Metropoli Abierta (agosto de 2025). La web fairtourism.barcelona del Ayuntamiento hace la misma comprobación.

Cuando el Ayuntamiento lanzó la herramienta en junio de 2025, Barcelona tenía unas 9.500 licencias de pisos turísticos activas, según idealista. Un piso que no está en el mapa y sigue recibiendo huéspedes es justo el caso que el Ayuntamiento quiere conocer.

¿Cómo se denuncia un piso turístico ilegal en Barcelona?

Con el formulario de la web de pisos turísticos del Ayuntamiento. Cualquiera puede denunciar un piso, y no hace falta ser propietario en el edificio. Incluye todo lo que puedas:

  1. La calle, el número, el piso y la puerta.
  2. Enlaces a los anuncios que hayas encontrado, con capturas de pantalla por si los retiran.
  3. Un registro breve de lo que has visto: fechas, cuántos huéspedes, cada cuánto cambian.

El Ayuntamiento sí actúa con estas denuncias. Desde 2016 ha impuesto más de 11.500 multas y unas 11.600 órdenes de cese de la actividad turística, y ha recuperado casi 3.900 pisos como vivienda permanente, según cifras municipales publicadas por Metropoli Abierta. Solo en 2024 ordenó el cese de 944 pisos turísticos ilegales, unos cuatro al día, y las multas por explotar uno sin licencia van de 60.000 € a 600.000 €, según Ara.

Si te preocupa que el propietario descubra quién le ha denunciado, pregunta al Ayuntamiento cómo tratará tus datos antes de enviar el formulario.

¿Y si los huéspedes no te dejan dormir?

Llama a la Guàrdia Urbana al 092 mientras está pasando, igual que con cualquier vecino ruidoso. Una licencia no da derecho a los huéspedes a montar una fiesta a las 3 de la madrugada. La ordenanza de medio ambiente de Barcelona prohíbe las actividades ruidosas en casa entre las 9 de la noche y las 8 de la mañana, sea o no un piso turístico.

La comunidad de propietarios también puede actuar. El artículo 553-40 del Código Civil de Cataluña dice que propietarios y ocupantes no pueden realizar actividades que perturben la convivencia normal en el edificio, y el presidente de la comunidad puede requerir formalmente al propietario que las cese. Nuestra guía sobre vecinos ruidosos y bares explica paso a paso la llamada al 092, el registro de ruidos y la carta al presidente.

¿Puede la comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos en el edificio?

Sí, los nuevos, y en Cataluña las reglas son distintas de las del resto de España. Según el artículo 553-11 del Código Civil de Cataluña, los propietarios pueden modificar los estatutos del edificio (estatuts) para prohibir los pisos turísticos. Hacen falta cuatro quintas partes de los propietarios, que representen cuatro quintas partes de las cuotas de participación. Para que obligue a quien compre un piso más adelante, el cambio debería inscribirse en el Registro de la Propiedad. La ley española que permite a las comunidades del resto del país prohibir los pisos turísticos por mayoría de tres quintas partes no se aplica en Cataluña, como explica el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona.

Una prohibición no tiene efecto retroactivo. Un piso que ya tenía su licencia turística antes del cambio de estatutos puede seguir funcionando. Como inquilino no votas en la junta de propietarios, pero tu casero sí. Si los alquileres turísticos son un problema en tu edificio, díselo por escrito a tu casero y al presidente de la comunidad o al administrador de fincas. Nuestra guía sobre las normas de la comunidad para inquilinos explica cómo funciona el edificio.

¿Qué significa la eliminación de 2028 para los inquilinos?

En junio de 2024 el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunció que la ciudad no renovaría sus 10.101 licencias de pisos turísticos cuando venzan en noviembre de 2028, según Catalan News. El plazo viene de un decreto ley catalán de noviembre de 2023 (Decreto ley 3/2023) que acabó con las licencias indefinidas y las limitó a cinco años. El Tribunal Constitucional rechazó un recurso contra ese decreto en una sentencia publicada el 13 de marzo de 2025, según elDiario.es.

El objetivo del Ayuntamiento es que esos pisos vuelvan al mercado de vivienda. Todavía nadie sabe cuántos se ofrecerán en alquiler de larga duración, cuántos se venderán o se quedarán vacíos, ni cuánto costarán. Algunos propietarios también podrían pasarse al alquiler de temporada, que tiene sus propias reglas. Así que no planifiques una mudanza contando con una oleada de pisos baratos en diciembre de 2028. Podría ayudar a la oferta en los barris con más pisos turísticos, como Ciutat Vella y el Eixample, pero por ahora es una esperanza, no una previsión.

¿Es seguro alquilar un piso con licencia de piso turístico?

No como vivienda habitual con un contrato de tipo turístico. El artículo 5 de la ley española de arrendamientos, la Ley de Arrendamientos Urbanos, excluye los pisos amueblados que se alquilan a través de canales turísticos bajo la normativa de turismo. Si tu estancia está planteada así, puede que no tengas las protecciones de un contrato de vivienda normal, como la duración mínima y los límites a la fianza y a los gastos.

Desconfía de los anuncios que mencionan un número HUTB pero prometen una estancia larga, o de un casero que te pide que te hagas pasar por turista. Las dos cosas son señales de alarma. Si te ofrecen algo así, consulta con un profesional antes de pagar nada. Nuestra guía para evitar estafas de alquiler en Barcelona recoge otras señales de alerta.

Cómo te ayuda Llavai

Si el piso turístico de arriba te ha hecho pensar en mudarte, lo difícil es llegar al siguiente buen piso antes que los demás. Llavai vigila los portales de Barcelona y puntúa cada nuevo anuncio de agencia según lo que buscas: presupuesto, barris, habitaciones y extras como ascensor o un dormitorio interior tranquilo. También compara el precio por metro cuadrado de cada piso con la mediana de su barri. Las mejores coincidencias salen primero, con el teléfono del agente a un toque, para que puedas llamar antes de que se forme la cola. Configura tu búsqueda en un par de minutos. Si prefieres no hacer la llamada tú, Julia puede hacerla en castellano con el plan Pro.