Woran erkennst du, dass eine Wohnung in deinem Haus als Ferienwohnung vermietet wird?

Vom Treppenhaus aus kannst du dir meist nicht sicher sein, aber das Muster ist kaum zu übersehen. Alle paar Tage neue Gesichter, Rollkoffer zu seltsamen Uhrzeiten, ein Schlüsselsafe oder Zahlenschloss an der Tür und Leute, die dich nach dem WLAN-Passwort fragen – das sind die typischen Anzeichen. Manche Wohnungen werden ganz legal als Ferienwohnung betrieben. Sieh diese Anzeichen also als Grund zum Nachprüfen, nicht als Beweis.

Durchsuch auch die Portale. Such auf Airbnb oder Booking nach deiner Straße, um das Inserat zu finden, und schau dir Fotos und Karte an. Legale Inserate in Barcelona sollten eine Lizenznummer zeigen, die mit HUTB beginnt. Fehlt die Nummer oder passt sie nicht zu deiner Adresse, lohnt sich ein genauerer Blick.

Wie prüfst du, ob eine Ferienwohnung eine Lizenz hat?

Nutze das Prüftool der Stadtverwaltung unter barcelona.cat/habitatgesturistics. Du gibst die genaue Adresse oder die Nummer der Wohnung im Registre de Turisme de Catalunya (RTC) ein, und das Tool zeigt dir, ob die Wohnung als habitatge d'ús turístic (HUT) zugelassen ist. Außerdem gibt es eine Karte mit allen lizenzierten Ferienwohnungen der Stadt. Laut Metropoli Abierta (August 2025) funktioniert die Seite auf Englisch, Spanisch, Katalanisch, Französisch und Deutsch. Die Seite fairtourism.barcelona der Stadt bietet dieselbe Prüfung.

Als die Stadt das Tool im Juni 2025 startete, gab es in Barcelona etwa 9.500 aktive Ferienwohnungslizenzen, berichtete idealista. Eine Wohnung, die nicht auf der Karte steht und trotzdem Gäste aufnimmt, ist genau der Fall, von dem die Stadt erfahren will.

Wie meldest du eine illegale Ferienwohnung in Barcelona?

Über das Formular auf der Ferienwohnungsseite der Stadt. Jeder kann eine Wohnung melden, du musst dafür keine Wohnung im Haus besitzen. Gib so viel an, wie du kannst:

  1. Straße, Hausnummer, Stockwerk und Tür der Wohnung.
  2. Links zu allen Inseraten, die du gefunden hast, plus Screenshots, falls sie gelöscht werden.
  3. Ein kurzes Protokoll deiner Beobachtungen: Daten, wie viele Gäste, wie oft sie wechseln.

Die Stadt geht solchen Meldungen tatsächlich nach. Seit 2016 hat sie laut städtischen Zahlen, über die Metropoli Abierta berichtete, mehr als 11.500 Bußgelder und rund 11.600 Anordnungen zur Einstellung der touristischen Vermietung verhängt und fast 3.900 Wohnungen als dauerhaften Wohnraum zurückgewonnen. Allein 2024 ordnete sie an, dass 944 illegale Ferienwohnungen den Betrieb einstellen, etwa vier pro Tag, und die Bußgelder für den Betrieb ohne Lizenz reichen von 60.000 € bis 600.000 €, berichtete Ara.

Wenn du befürchtest, dass der Eigentümer herausfindet, wer ihn gemeldet hat, frag bei der Stadt nach, wie mit deinen Daten umgegangen wird, bevor du das Formular abschickst.

Was, wenn die Gäste dich nicht schlafen lassen?

Ruf die Guàrdia Urbana unter 092 an, während es passiert – genau wie bei jedem anderen lauten Nachbarn. Eine Lizenz gibt Gästen nicht das Recht, um 3 Uhr morgens zu feiern. Barcelonas Umweltverordnung verbietet lärmende Aktivitäten in Wohnungen zwischen 21 und 8 Uhr, egal ob es sich um eine Ferienwohnung handelt oder nicht.

Auch die Eigentümergemeinschaft kann handeln. Artikel 553-40 des katalanischen Zivilgesetzbuchs besagt, dass Eigentümer und Bewohner keine Aktivitäten ausüben dürfen, die das normale Zusammenleben im Haus stören, und der Präsident der Gemeinschaft kann den Eigentümer förmlich auffordern, dies zu unterlassen. Unser Ratgeber zu lauten Nachbarn und Bars erklärt Schritt für Schritt den Anruf bei der 092, das Lärmprotokoll und das Schreiben an den Präsidenten.

Kann die Eigentümergemeinschaft Ferienwohnungen im Haus verbieten?

Ja, neue schon – und in Katalonien gelten andere Regeln als im übrigen Spanien. Nach Artikel 553-11 des katalanischen Zivilgesetzbuchs können die Eigentümer die Satzung des Hauses (estatuts) ändern, um Ferienwohnungen zu verbieten. Dafür braucht es vier Fünftel der Eigentümer, die zugleich vier Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten. Damit die Änderung auch spätere Käufer bindet, sollte sie im Grundbuch eingetragen werden. Das spanische Gesetz, nach dem Gemeinschaften anderswo Ferienwohnungen mit einer Dreifünftelmehrheit verbieten können, gilt in Katalonien nicht, wie die Kammer der Hausverwalter in Barcelona erklärt.

Ein Verbot wirkt nicht rückwirkend. Eine Wohnung, die ihre Ferienwohnungslizenz schon vor der Satzungsänderung hatte, darf weiter betrieben werden. Als Mieter hast du auf der Eigentümerversammlung kein Stimmrecht, dein Vermieter aber schon. Wenn Ferienwohnungen in deinem Haus ein Problem sind, informiere deinen Vermieter und den Präsidenten der Gemeinschaft oder den administrador de fincas schriftlich. Unser Ratgeber zu den Hausregeln für Mieter erklärt, wie die Eigentümergemeinschaft funktioniert.

Was bedeutet das Aus für Ferienwohnungen 2028 für Mieter?

Im Juni 2024 kündigte Barcelonas Bürgermeister Jaume Collboni an, dass die Stadt ihre 10.101 Ferienwohnungslizenzen nicht verlängern wird, wenn sie im November 2028 auslaufen, berichtete Catalan News. Die Frist geht auf ein katalanisches Gesetzesdekret vom November 2023 (Decree-law 3/2023) zurück, das unbefristete Lizenzen abschaffte und ihre Laufzeit auf fünf Jahre begrenzte. Spaniens Verfassungsgericht wies eine Klage gegen dieses Dekret in einem am 13. März 2025 veröffentlichten Urteil zurück, berichtete elDiario.es.

Ziel der Stadt ist, dass diese Wohnungen auf den Wohnungsmarkt zurückkehren. Noch weiß niemand, wie viele davon langfristig vermietet, wie viele verkauft oder leer stehen gelassen werden oder was sie kosten werden. Manche Eigentümer steigen womöglich auch auf temporada-Vermietung (befristete Saisonvermietung) um, für die eigene Regeln gelten. Plane deinen Umzug also nicht um eine Welle günstiger Wohnungen herum, die im Dezember 2028 auf den Markt kommen soll. Das Angebot könnte in den barris mit den meisten Ferienwohnungen wie Ciutat Vella und dem Eixample wachsen, aber das ist vorerst eine Hoffnung, keine Prognose.

Ist es sicher, eine Wohnung zu mieten, die als Ferienwohnung lizenziert ist?

Nicht als Hauptwohnsitz mit einem Vertrag nach Ferienwohnungsmuster. Artikel 5 des spanischen Mietgesetzes, der Ley de Arrendamientos Urbanos, nimmt möblierte Wohnungen aus, die über touristische Kanäle nach Tourismusrecht vermietet werden. Ist dein Aufenthalt so aufgesetzt, bekommst du womöglich nicht den Schutz, den ein normaler Wohnungsmietvertrag bietet, etwa die Mindestlaufzeit und die Obergrenzen für Kautionen und Gebühren.

Achte auf Inserate, die eine HUTB-Nummer nennen, aber einen langen Aufenthalt versprechen, oder auf Vermieter, die dich bitten, dich als Tourist auszugeben. Beides sind Warnsignale. Wird dir so etwas angeboten, lass dich von einer Fachperson beraten, bevor du irgendetwas bezahlst. Unser Ratgeber zum Schutz vor Mietbetrug in Barcelona listet weitere Warnzeichen auf.

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