Comment savoir si un appartement de votre immeuble est loué aux touristes ?

Depuis la cage d'escalier, on ne peut généralement pas en être certain, mais le schéma est difficile à manquer. De nouveaux visages à quelques jours d'intervalle, des valises à roulettes à des heures improbables, une boîte à clés ou un digicode près de la porte et des gens qui vous demandent le code wifi : ce sont les signes les plus courants. Certains appartements sont dans l'immeuble en toute légalité, alors voyez-y une raison de vérifier, pas une preuve.

Cherchez aussi sur les plateformes. Trouvez l'annonce sur Airbnb ou Booking en cherchant votre rue, puis regardez les photos et la carte. Les annonces légales à Barcelone doivent afficher un numéro de licence commençant par HUTB. S'il n'y a pas de numéro, ou si le numéro ne correspond pas à votre adresse, cela mérite d'être vérifié.

Comment vérifier si un appartement touristique a une licence ?

Utilisez l'outil de vérification de la mairie sur barcelona.cat/habitatgesturistics. Vous saisissez l'adresse exacte ou le numéro de l'appartement au Registre de Turisme de Catalunya (RTC), et l'outil vous indique si cet appartement est autorisé en tant que habitatge d'ús turístic (HUT). Il propose aussi une carte de tous les appartements touristiques sous licence de la ville. Le site fonctionne en anglais, espagnol, catalan, français et allemand, selon Metropoli Abierta (août 2025). Le site fairtourism.barcelona de la mairie permet la même vérification.

Lorsque la mairie a lancé l'outil en juin 2025, Barcelone comptait environ 9 500 licences d'appartements touristiques actives, selon idealista. Un appartement qui ne figure pas sur la carte et accueille encore des touristes, c'est exactement le cas que la mairie veut connaître.

Comment signaler un appartement touristique illégal à Barcelone ?

Via le formulaire du site de la mairie consacré aux appartements touristiques. Tout le monde peut signaler un appartement, et il n'est pas nécessaire d'être propriétaire dans l'immeuble. Donnez autant d'éléments que possible :

  1. La rue, le numéro, l'étage et la porte de l'appartement.
  2. Les liens vers les annonces que vous avez trouvées, avec des captures d'écran au cas où elles seraient retirées.
  3. Un bref relevé de ce que vous avez observé : dates, nombre de personnes, fréquence des rotations.

La mairie donne bien suite à ces signalements. Depuis 2016, elle a infligé plus de 11 500 amendes et prononcé environ 11 600 ordres de cessation d'activité touristique, et a récupéré près de 3 900 appartements pour du logement permanent, selon des chiffres de la mairie rapportés par Metropoli Abierta. Rien qu'en 2024, elle a ordonné la cessation d'activité de 944 appartements touristiques illégaux, soit environ quatre par jour, et les amendes pour exploitation sans licence vont de 60 000 € à 600 000 €, selon Ara.

Si vous craignez que le propriétaire devine qui l'a signalé, demandez à la mairie comment vos données seront traitées avant d'envoyer le formulaire.

Et si les touristes vous empêchent de dormir ?

Appelez la Guàrdia Urbana au 092 pendant que cela se produit, comme pour n'importe quel voisin bruyant. Une licence ne donne pas aux occupants le droit de faire la fête à 3 h du matin. L'ordonnance environnementale de Barcelone interdit les activités bruyantes à domicile entre 21 h et 8 h, que l'appartement soit loué aux touristes ou non.

La communauté de propriétaires peut aussi agir. L'article 553-40 du Code civil catalan prévoit que les propriétaires et les occupants ne doivent pas exercer d'activités qui perturbent la vie normale de l'immeuble, et le président de la communauté peut mettre formellement le propriétaire en demeure d'y mettre fin. Notre guide sur les voisins et les bars bruyants détaille l'appel au 092, le relevé des nuisances et la lettre au président.

La communauté de propriétaires peut-elle interdire les appartements touristiques dans l'immeuble ?

Oui, pour les nouveaux, et les règles en Catalogne diffèrent de celles du reste de l'Espagne. En vertu de l'article 553-11 du Code civil catalan, les propriétaires peuvent modifier les statuts de l'immeuble (estatuts) pour interdire les appartements touristiques. Il faut pour cela les quatre cinquièmes des propriétaires, représentant les quatre cinquièmes des quotes-parts. Pour que la modification s'impose à un futur acquéreur, elle doit être inscrite au Registre de la propriété. La loi espagnole qui permet ailleurs aux communautés d'interdire les appartements touristiques à la majorité des trois cinquièmes ne s'applique pas en Catalogne, comme l'explique l'ordre des administrateurs de biens de Barcelone.

Une interdiction n'est pas rétroactive. Un appartement qui disposait déjà de sa licence touristique avant la modification des statuts peut continuer à fonctionner. En tant que locataire, vous ne votez pas à l'assemblée des propriétaires, mais votre propriétaire, si. Si les locations touristiques posent problème dans votre immeuble, informez-en par écrit votre propriétaire et le président de la communauté ou l'administrador de fincas. Notre guide sur les règles de copropriété pour les locataires explique le fonctionnement de l'immeuble.

Que signifie la suppression progressive de 2028 pour les locataires ?

En juin 2024, le maire de Barcelone, Jaume Collboni, a annoncé que la ville ne renouvellerait pas ses 10 101 licences d'appartements touristiques à leur expiration en novembre 2028, selon Catalan News. Cette échéance découle d'un décret-loi catalan de novembre 2023 (Decree-law 3/2023) qui a mis fin aux licences permanentes et a limité leur durée à cinq ans. Le Tribunal constitutionnel espagnol a rejeté un recours contre ce décret dans un arrêt publié le 13 mars 2025, selon elDiario.es.

L'objectif de la mairie est que ces appartements reviennent sur le marché du logement. Personne ne sait encore combien seront proposés à la location longue durée, combien seront vendus ou laissés vides, ni à quel prix. Certains propriétaires pourraient aussi passer à la location de temporada (saisonnière), qui obéit à ses propres règles. Ne planifiez donc pas un déménagement en misant sur une vague d'appartements bon marché en décembre 2028. Cela pourrait améliorer l'offre dans les barris qui comptent le plus d'appartements touristiques, comme Ciutat Vella et l'Eixample, mais pour l'instant c'est un espoir, pas une prévision.

Est-il sûr de louer un appartement enregistré comme appartement touristique ?

Pas comme résidence principale avec un contrat de type touristique. L'article 5 de la loi espagnole sur les baux d'habitation, la Ley de Arrendamientos Urbanos, exclut les logements meublés loués via des canaux touristiques sous le régime du tourisme. Si votre séjour est organisé de cette façon, vous risquez de ne pas bénéficier des protections d'un bail d'habitation classique, notamment la durée minimale et les plafonds sur le dépôt de garantie et les frais.

Méfiez-vous des annonces qui mentionnent un numéro HUTB tout en promettant un long séjour, ou d'un propriétaire qui vous demande de vous faire passer pour un touriste. Ce sont deux signaux d'alerte. Si l'on vous propose ce genre d'arrangement, consultez un professionnel avant de verser quoi que ce soit. Notre guide pour éviter les arnaques à la location à Barcelone recense d'autres signaux d'alerte.

Comment Llavai vous aide

Si l'appartement touristique du dessus vous donne envie de déménager, le plus difficile est de décrocher le prochain bon appartement avant tout le monde. Llavai surveille les portails immobiliers de Barcelone et note chaque nouvelle annonce d'agence selon vos critères : budget, barris, nombre de chambres et extras comme un ascenseur ou une chambre calme côté cour. Il compare aussi le prix au mètre carré de chaque appartement avec la médiane de son barri. Les meilleures correspondances apparaissent en premier, avec le numéro de l'agent à portée de doigt, pour que vous puissiez appeler avant que la file d'attente ne se forme. Configurez votre recherche en quelques minutes. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le passer en espagnol avec le forfait Pro.