Hoe zie je dat een woning in je gebouw aan toeristen wordt verhuurd?

Vanuit het trappenhuis weet je het meestal niet zeker, maar het patroon is moeilijk te missen. Om de paar dagen nieuwe gezichten, rolkoffers op rare tijden, een sleutelkluisje of codeslot bij de deur en mensen die jou om de wifi-code vragen: dat zijn de bekende signalen. Sommige woningen zitten legaal in het gebouw, dus zie dit als reden om te controleren, niet als bewijs.

Zoek ook op de portalen. Zoek de advertentie op Airbnb of Booking door op je straat te zoeken, en bekijk de foto's en de kaart. Legale advertenties in Barcelona horen een vergunningsnummer te tonen dat met HUTB begint. Staat er geen nummer, of klopt het nummer niet met je adres, dan is dat het controleren waard.

Hoe controleer je of een toeristenappartement een vergunning heeft?

Gebruik de checker van het stadsbestuur op barcelona.cat/habitatgesturistics. Je typt het exacte adres of het nummer in het Registre de Turisme de Catalunya (RTC) in, en de tool vertelt je of die woning is toegestaan als habitatge d'ús turístic (HUT). Er staat ook een kaart op met elk toeristenappartement met vergunning in de stad. De site werkt in het Engels, Spaans, Catalaans, Frans en Duits, volgens Metropoli Abierta (augustus 2025). De gemeentelijke site fairtourism.barcelona doet dezelfde controle.

Toen de gemeente de tool in juni 2025 lanceerde, had Barcelona ongeveer 9.500 actieve vergunningen voor toeristenappartementen, meldde idealista. Een woning die niet op de kaart staat en toch gasten ontvangt, is precies het geval waarover de gemeente wil horen.

Hoe meld je een illegaal toeristenappartement in Barcelona?

Via het formulier op de site van de gemeente over toeristenappartementen. Iedereen kan een woning melden; je hoeft geen eigenaar in het gebouw te zijn. Geef zoveel mogelijk informatie mee:

  1. De straat, het huisnummer, de verdieping en de deur van de woning.
  2. Links naar advertenties die je hebt gevonden, met screenshots voor het geval ze offline worden gehaald.
  3. Een kort logboek van wat je hebt gezien: data, hoeveel gasten en hoe vaak ze wisselen.

De gemeente doet echt iets met deze meldingen. Sinds 2016 heeft ze meer dan 11.500 boetes opgelegd en zo'n 11.600 bevelen gegeven om de toeristische verhuur te staken, en bijna 3.900 woningen teruggewonnen voor permanente bewoning, volgens gemeentelijke cijfers die Metropoli Abierta publiceerde. Alleen al in 2024 beval ze 944 illegale toeristenappartementen te stoppen, ongeveer vier per dag, en de boetes voor het uitbaten van een woning zonder vergunning lopen van €60.000 tot €600.000, meldde Ara.

Ben je bang dat de eigenaar erachter komt wie hem heeft gemeld? Vraag de gemeente dan hoe je gegevens worden behandeld voordat je het formulier verstuurt.

En als de gasten je uit je slaap houden?

Bel de Guàrdia Urbana op 092 terwijl het gebeurt, net als bij elke andere luidruchtige buur. Een vergunning geeft gasten niet het recht om om 3 uur 's nachts feest te vieren. De milieuverordening van Barcelona verbiedt lawaaierige activiteiten in huis tussen 21.00 en 8.00 uur, of de woning nu aan toeristen wordt verhuurd of niet.

Ook de vereniging van eigenaars kan optreden. Artikel 553-40 van het Catalaanse Burgerlijk Wetboek bepaalt dat eigenaars en bewoners geen activiteiten mogen uitvoeren die het normale samenleven in het gebouw verstoren, en de voorzitter van de vereniging kan de eigenaar formeel sommeren daarmee te stoppen. Onze gids over luidruchtige buren en bars loopt de 092-melding, het geluidslogboek en de brief aan de voorzitter met je door.

Kan de vereniging van eigenaars toeristenappartementen in het gebouw verbieden?

Ja, voor nieuwe, en in Catalonië gelden andere regels dan in de rest van Spanje. Op grond van artikel 553-11 van het Catalaanse Burgerlijk Wetboek kunnen de eigenaars de statuten van het gebouw (estatuts) wijzigen om toeristenappartementen te verbieden. Daarvoor is vier vijfde van de eigenaars nodig, die samen vier vijfde van de eigendomsaandelen vertegenwoordigen. Om ook iemand te binden die later een woning koopt, moet de wijziging in het Eigendomsregister worden ingeschreven. De Spaanse wet waarmee verenigingen elders toeristenappartementen met een meerderheid van drie vijfde kunnen verbieden, geldt niet in Catalonië, legt het Barcelonese college van vastgoedbeheerders uit.

Een verbod werkt niet met terugwerkende kracht. Een woning die al een toeristenvergunning had voordat de statuten werden gewijzigd, mag gewoon doorgaan. Als huurder heb je geen stem op de eigenarenvergadering, maar je verhuurder wel. Is toeristische verhuur een probleem in je gebouw, laat dat dan schriftelijk weten aan je verhuurder en aan de voorzitter van de vereniging of de administrador de fincas. Onze gids over regels van de vereniging voor huurders legt uit hoe het gebouw werkt.

Wat betekent de uitfasering van 2028 voor huurders?

In juni 2024 kondigde de burgemeester van Barcelona, Jaume Collboni, aan dat de stad haar 10.101 vergunningen voor toeristenappartementen niet zou verlengen wanneer ze in november 2028 aflopen, meldde Catalan News. De deadline komt voort uit een Catalaans decreet-wet van november 2023 (Decree-law 3/2023) dat een einde maakte aan permanente vergunningen en ze vijf jaar geldig maakte. Het Spaanse Grondwettelijk Hof wees een beroep tegen dat decreet af in een uitspraak die op 13 maart 2025 werd gepubliceerd, meldde elDiario.es.

De gemeente wil dat die woningen terugkeren op de woningmarkt. Niemand weet nog hoeveel er voor langdurige huur worden aangeboden, hoeveel er worden verkocht of leeg blijven staan, of wat ze gaan kosten. Sommige eigenaars stappen misschien ook over op temporada-verhuur (tijdelijke verhuur), waarvoor eigen regels gelden. Plan je verhuizing dus niet rond een golf goedkope woningen die in december 2028 op de markt zou komen. Het kan het aanbod helpen in de barris met de meeste toeristenappartementen, zoals Ciutat Vella en de Eixample, maar dat is voorlopig een hoop, geen voorspelling.

Is het veilig om een woning te huren die als toeristenappartement is vergund?

Niet als je hoofdverblijf op een toeristisch contract. Artikel 5 van de Spaanse huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos, sluit gemeubileerde woningen uit die via toeristische kanalen onder de toerismeregels worden verhuurd. Is je verblijf zo opgezet, dan krijg je mogelijk niet de bescherming van een gewoon huurcontract voor een woning, waaronder de minimale looptijd en de grenzen aan borg en kosten.

Let op advertenties die een HUTB-nummer noemen maar een lang verblijf beloven, of een verhuurder die je vraagt te doen alsof je toerist bent. Beide zijn waarschuwingssignalen. Krijg je zoiets aangeboden, overleg dan met een professional voordat je iets betaalt. Onze gids over huurfraude in Barcelona vermijden noemt nog meer rode vlaggen.

Hoe Llavai helpt

Denk je door het toeristenappartement boven je aan verhuizen, dan is het lastige deel als eerste bij de volgende goede woning zijn. Llavai houdt de portalen in Barcelona in de gaten en geeft elke nieuwe advertentie van een makelaar een score op basis van je wensen: budget, barris, slaapkamers en extra's zoals een lift of een rustige slaapkamer aan de binnenkant. Ook vergelijkt het de prijs per vierkante meter van elke woning met de mediaan van de barri. De beste matches staan bovenaan, met het nummer van de makelaar op één tik afstand, zodat je kunt bellen voordat de rij zich vormt. Stel je zoekopdracht in in een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia het telefoontje in het Spaans voor je doen met het Pro-abonnement.