Як зрозуміти, що квартиру у вашому будинку здають туристам?

Зі сходової клітки зазвичай напевно не скажеш, але закономірність важко не помітити. Нові обличчя кожні кілька днів, валізи на коліщатках у дивні години, кейбокс або кодовий замок біля дверей і люди, які питають у вас пароль від wifi, — ось типові ознаки. Деякі квартири працюють у будинку легально, тож сприймайте це як привід перевірити, а не як доказ.

Пошукайте й на порталах. Знайдіть оголошення на Airbnb чи Booking за назвою вашої вулиці й подивіться на фото та карту. Легальні оголошення в Барселоні мають показувати номер ліцензії, що починається з HUTB. Якщо номера немає або він не відповідає вашій адресі, це варто перевірити.

Як перевірити, чи має туристична квартира ліцензію?

Скористайтеся сервісом перевірки міської ради на barcelona.cat/habitatgesturistics. Ви вводите точну адресу або номер квартири в Registre de Turisme de Catalunya (RTC), і сервіс показує, чи має ця квартира дозвіл як habitatge d'ús turístic (HUT). Там також є карта всіх ліцензованих туристичних квартир міста. Сайт працює англійською, іспанською, каталанською, французькою та німецькою, за даними Metropoli Abierta (серпень 2025). Таку саму перевірку можна зробити на сайті міської ради fairtourism.barcelona.

Коли міська рада запустила цей сервіс у червні 2025 року, у Барселоні було близько 9 500 чинних ліцензій на туристичні квартири, повідомляв idealista. Квартира, якої немає на карті, але яка досі приймає гостей, — саме той випадок, про який міська рада хоче знати.

Як поскаржитися на нелегальну туристичну квартиру в Барселоні?

Через форму на сайті міської ради про туристичні квартири. Повідомити про квартиру може будь-хто, і для цього не треба мати власне житло в будинку. Вкажіть якомога більше:

  1. Вулицю, номер будинку, поверх і двері квартири.
  2. Посилання на всі знайдені оголошення та скриншоти на випадок, якщо їх видалять.
  3. Короткий журнал того, що ви бачили: дати, скільки гостей, як часто вони змінюються.

Міська рада справді реагує на такі скарги. З 2016 року вона наклала понад 11 500 штрафів і видала близько 11 600 приписів припинити туристичну діяльність, а також повернула майже 3 900 квартир у постійне житло, згідно з даними міської ради, які наводить Metropoli Abierta. Лише у 2024 році вона наказала припинити роботу 944 нелегальним туристичним квартирам, тобто приблизно чотирьом на день, а штрафи за роботу без ліцензії становлять від €60 000 до €600 000, повідомляла Ara.

Якщо боїтеся, що власник здогадається, хто на нього поскаржився, перш ніж надсилати форму, запитайте в міської ради, як оброблятимуть ваші дані.

А якщо гості не дають вам спати?

Телефонуйте в Guàrdia Urbana за номером 092, поки шум триває, як і у випадку з будь-якими галасливими сусідами. Ліцензія не дає гостям права гуляти о 3-й ночі. Муніципальний екологічний регламент Барселони забороняє шумну діяльність удома з 9-ї вечора до 8-ї ранку, байдуже, туристична це квартира чи ні.

Діяти може й спільнота власників. Стаття 553-40 Цивільного кодексу Каталонії встановлює, що власники й мешканці не повинні займатися діяльністю, яка порушує нормальне співіснування в будинку, а голова спільноти може офіційно вимагати від власника це припинити. Наш посібник про галасливих сусідів і бари покроково пояснює дзвінок на 092, журнал шуму та лист голові спільноти.

Чи може спільнота власників заборонити туристичні квартири в будинку?

Так, нові — може, і правила в Каталонії відрізняються від решти Іспанії. Згідно зі статтею 553-11 Цивільного кодексу Каталонії власники можуть змінити статут будинку (estatuts), щоб заборонити туристичні квартири. Для цього потрібні чотири п'ятих власників, які представляють чотири п'ятих часток власності. Щоб зміна була обов'язковою і для тих, хто купить квартиру пізніше, її слід внести до Реєстру власності. Іспанський закон, який дозволяє спільнотам в інших регіонах забороняти туристичні квартири більшістю в три п'ятих, у Каталонії не діє, пояснює Колегія управителів нерухомості Барселони.

Заборона не має зворотної сили. Квартира, яка вже мала туристичну ліцензію до зміни статуту, може й далі працювати. Як орендар ви не голосуєте на зборах власників, а от ваш орендодавець голосує. Якщо туристична оренда — проблема у вашому будинку, напишіть про це орендодавцю та голові спільноти або administrador de fincas. Наш посібник про правила спільноти для орендарів пояснює, як влаштоване життя будинку.

Що означає ліквідація туристичних квартир до 2028 року для орендарів?

У червні 2024 року мер Барселони Жауме Кольбоні оголосив, що місто не продовжуватиме 10 101 ліцензію на туристичні квартири, коли в листопаді 2028 року сплине термін їхньої дії, повідомляв Catalan News. Цей строк випливає з каталонського декрету-закону від листопада 2023 року (Decree-law 3/2023), який скасував безстрокові ліцензії й обмежив їхню дію п'ятьма роками. Конституційний суд Іспанії відхилив оскарження цього декрету в рішенні, опублікованому 13 березня 2025 року, повідомляв elDiario.es.

Мета міської ради — повернути ці квартири на житловий ринок. Поки ніхто не знає, скільки з них запропонують у довгострокову оренду, скільки продадуть чи залишать порожніми і скільки вони коштуватимуть. Деякі власники також можуть перейти на оренду temporada (сезонну), для якої діють окремі правила. Тож не плануйте переїзд у розрахунку на хвилю дешевих квартир у грудні 2028 року. Це може збільшити пропозицію в районах (barris) з найбільшою кількістю туристичних квартир, як-от Ciutat Vella та Eixample, але поки це надія, а не прогноз.

Чи безпечно орендувати квартиру з ліцензією туристичного житла?

Не як основне житло за договором туристичного типу. Стаття 5 іспанського закону про оренду, Ley de Arrendamientos Urbanos, виключає з його дії мебльовані квартири, які здаються через туристичні канали за туристичними правилами. Якщо ваше проживання оформлено саме так, ви можете не отримати гарантій, які дає звичайний договір оренди житла, зокрема мінімального строку та обмежень на депозити й комісії.

Остерігайтеся оголошень, де вказано номер HUTB, але обіцяють тривале проживання, або орендодавця, який просить вас удавати туриста. Обидва — тривожні сигнали. Якщо вам пропонують щось подібне, порадьтеся з фахівцем, перш ніж щось платити. Наш посібник про те, як уникнути шахрайства з орендою в Барселоні, перелічує інші тривожні ознаки.

Як допомагає Llavai

Якщо через туристичну квартиру поверхом вище ви думаєте про переїзд, найважче — дістатися до наступної гарної квартири раніше за всіх. Llavai стежить за порталами Барселони й оцінює кожне нове оголошення від агенції за вашим запитом: бюджет, райони (barris), кількість спалень і додаткові побажання, як-от ліфт чи тиха спальня з вікнами у двір. Він також порівнює ціну за квадратний метр кожної квартири з медіаною для її району (barri). Найкращі варіанти йдуть першими, а номер агента — за один дотик, тож ви можете зателефонувати ще до того, як утвориться черга. Налаштуйте пошук за кілька хвилин. Якщо не хочете дзвонити самі, на тарифі Pro це може зробити Julia іспанською.