Come capire se un appartamento nel tuo palazzo è affittato ai turisti?
Dalle scale di solito non puoi averne la certezza, ma lo schema è difficile da non notare. Facce nuove ogni pochi giorni, trolley a orari strani, una cassetta portachiavi o un tastierino vicino alla porta e gente che ti chiede la password del wifi sono i segnali più comuni. Alcuni appartamenti nel palazzo sono legali, quindi considera questi indizi un motivo per controllare, non una prova.
Cerca anche sui portali. Trova l'annuncio su Airbnb o Booking cercando la tua via e guarda le foto e la mappa. Gli annunci legali a Barcellona dovrebbero riportare un numero di licenza che inizia con HUTB. Se il numero manca, o non corrisponde al tuo indirizzo, vale la pena controllare.
Come verificare se un appartamento turistico ha la licenza?
Usa lo strumento di verifica del comune su barcelona.cat/habitatgesturistics. Inserisci l'indirizzo esatto o il numero del Registre de Turisme de Catalunya (RTC) dell'appartamento, e ti dice se è autorizzato come habitatge d'ús turístic (HUT). C'è anche una mappa di tutti gli appartamenti turistici con licenza della città. Il sito funziona in inglese, spagnolo, catalano, francese e tedesco, secondo Metropoli Abierta (agosto 2025). Anche il sito del comune fairtourism.barcelona permette la stessa verifica.
Quando il comune ha lanciato lo strumento, a giugno 2025, Barcellona contava circa 9.500 licenze attive per appartamenti turistici, ha riportato idealista. Un appartamento che non compare sulla mappa e continua ad accogliere ospiti è proprio il caso che il comune vuole conoscere.
Come si segnala un appartamento turistico illegale a Barcellona?
Tramite il modulo sul sito del comune dedicato agli appartamenti turistici. Chiunque può fare una segnalazione, e non serve essere proprietario di un appartamento nel palazzo. Includi più dettagli possibile:
- Via, numero civico, piano e porta dell'appartamento.
- I link agli annunci che hai trovato, con gli screenshot nel caso vengano rimossi.
- Un breve registro di quello che hai visto: date, quanti ospiti, ogni quanto cambiano.
Il comune dà seguito a queste segnalazioni. Dal 2016 ha inflitto più di 11.500 multe e circa 11.600 ordini di cessazione dell'attività turistica, e ha recuperato quasi 3.900 appartamenti come abitazioni permanenti, secondo i dati del comune riportati da Metropoli Abierta. Solo nel 2024 ha ordinato a 944 appartamenti turistici illegali di cessare l'attività, circa quattro al giorno, e le multe per gestirne uno senza licenza vanno da 60.000 € a 600.000 €, ha riportato Ara.
Se temi che il proprietario possa risalire a chi l'ha segnalato, chiedi al comune come verranno trattati i tuoi dati prima di inviare il modulo.
E se gli ospiti non ti fanno dormire?
Chiama la Guàrdia Urbana al 092 mentre succede, come faresti con qualsiasi vicino rumoroso. Una licenza non dà agli ospiti il diritto di fare festa alle 3 di notte. L'ordinanza ambientale di Barcellona vieta le attività rumorose in casa tra le 21:00 e le 8:00, che l'appartamento sia affittato ai turisti oppure no.
Anche la comunità dei proprietari può intervenire. L'articolo 553-40 del Codice civile catalano stabilisce che proprietari e occupanti non devono svolgere attività che disturbino la normale convivenza nel palazzo, e il presidente della comunità può chiedere formalmente al proprietario di smettere. La nostra guida su vicini rumorosi e bar ti spiega passo passo la chiamata al 092, il registro dei rumori e la lettera al presidente.
La comunità dei proprietari può vietare gli appartamenti turistici nel palazzo?
Sì, quelli nuovi, e in Catalogna le regole sono diverse dal resto della Spagna. In base all'articolo 553-11 del Codice civile catalano, i proprietari possono modificare lo statuto del palazzo (estatuts) per vietare gli appartamenti turistici. Servono i quattro quinti dei proprietari, che rappresentino i quattro quinti delle quote di proprietà. Perché la modifica vincoli anche chi acquisterà un appartamento in futuro, va iscritta nel Registro della proprietà. La legge spagnola che altrove consente alle comunità di vietare gli appartamenti turistici con una maggioranza dei tre quinti non si applica in Catalogna, come spiega il collegio degli amministratori immobiliari di Barcellona.
Il divieto non è retroattivo. Un appartamento che aveva già la licenza turistica prima della modifica dello statuto può continuare l'attività. Da inquilino non voti all'assemblea dei proprietari, ma il tuo padrone di casa sì. Se gli affitti turistici sono un problema nel tuo palazzo, scrivilo al tuo padrone di casa e al presidente della comunità o all'administrador de fincas. La nostra guida sulle regole condominiali per gli inquilini spiega come funziona il palazzo.
Cosa significa l'eliminazione graduale del 2028 per chi è in affitto?
A giugno 2024 il sindaco di Barcellona, Jaume Collboni, ha annunciato che la città non rinnoverà le sue 10.101 licenze per appartamenti turistici alla scadenza di novembre 2028, ha riportato Catalan News. La scadenza deriva da un decreto-legge catalano del novembre 2023 (Decree-law 3/2023) che ha abolito le licenze permanenti e le ha rese valide per cinque anni. La Corte costituzionale spagnola ha respinto un ricorso contro quel decreto con una sentenza pubblicata il 13 marzo 2025, ha riportato elDiario.es.
L'obiettivo del comune è che quegli appartamenti tornino sul mercato residenziale. Nessuno sa ancora quanti verranno offerti in affitto a lungo termine, quanti saranno venduti o lasciati vuoti, né quanto costeranno. Alcuni proprietari potrebbero anche passare agli affitti di temporada (stagionali), che hanno regole proprie. Quindi non pianificare un trasloco contando su un'ondata di appartamenti economici in arrivo a dicembre 2028. Potrebbe aumentare l'offerta nei barris con più appartamenti turistici, come Ciutat Vella e l'Eixample, ma per ora è una speranza, non una previsione.
È sicuro affittare un appartamento con licenza turistica?
Non come abitazione principale con un contratto di tipo turistico. L'articolo 5 della legge spagnola sulle locazioni, la Ley de Arrendamientos Urbanos, esclude gli appartamenti arredati affittati tramite canali turistici secondo la normativa sul turismo. Se il tuo soggiorno è impostato così, potresti non avere le tutele di un normale contratto d'affitto per abitazione, tra cui la durata minima e i limiti su deposito e commissioni.
Fai attenzione agli annunci che riportano un numero HUTB ma promettono un soggiorno lungo, o a un padrone di casa che ti chiede di fingerti un turista. Sono entrambi campanelli d'allarme. Se ti propongono qualcosa del genere, chiedi a un professionista prima di pagare qualsiasi cosa. La nostra guida su come evitare le truffe sugli affitti a Barcellona elenca altri segnali d'allarme.
Come ti aiuta Llavai
Se l'appartamento turistico al piano di sopra ti fa pensare di traslocare, la parte difficile è arrivare al prossimo appartamento giusto prima di tutti gli altri. Llavai tiene d'occhio i portali di Barcellona e dà un punteggio a ogni nuovo annuncio di agenzia in base alle tue esigenze: budget, barris, camere da letto ed extra come l'ascensore o una camera interna silenziosa. Confronta anche il prezzo al metro quadro di ogni appartamento con la mediana del suo barri. Le corrispondenze migliori compaiono per prime, con il numero dell'agente a un tocco di distanza, così puoi chiamare prima che si formi la coda. Imposta la tua ricerca in un paio di minuti. Se preferisci non chiamare tu, Julia può farlo in spagnolo con il piano Pro.