Que va-t-il arriver aux appartements touristiques de Barcelone en 2028 ?

Leurs licences arrivent à échéance et la ville ne les renouvellera pas. En novembre 2023, la Generalitat a adopté le Décret-loi 3/2023, qui a accordé aux logements à usage touristique existants (habitatges d'ús turístic, ou HUT) situés dans les zones de tension immobilière une licence de cinq ans expirant en novembre 2028. Le renouvellement relève de chaque mairie. En juin 2024, le maire Jaume Collboni a annoncé que Barcelone n'en renouvellerait aucune, et aucune nouvelle licence n'est délivrée.

À l'époque, la ville recensait 10 101 appartements touristiques sous licence. Un décompte municipal plus récent, rapporté en octobre 2026, fait état de 10 627 licences actives. Après novembre 2028, un appartement à Barcelone ne pourra plus être légalement loué à des touristes à la nuit ou à la semaine. Il pourra toujours être habité, loué à des résidents ou vendu.

C'est une question distincte de celle des appartements touristiques illégaux, qui n'ont jamais eu de licence. Si l'un d'eux fonctionne dans votre immeuble, notre guide sur les appartements touristiques illégaux dans votre immeuble à Barcelone explique comment le signaler.

L'interdiction de 2028 est-elle certaine ?

Elle est juridiquement solide en Espagne, mais pas tout à fait définitive. En mars 2025, le Tribunal constitutionnel a rejeté le recours contre le Décret-loi 3/2023, estimant que posséder un logement ne donne pas le droit de le louer à des touristes. Il a réaffirmé cette position en mai 2026. La ville accentue aussi la pression d'ici là : le 9 octobre 2026, une commission municipale a approuvé une majoration de la taxe foncière (IBI) des appartements touristiques de 50 % pour les propriétaires d'un seul logement, 100 % pour deux ou trois et 150 % pour quatre ou plus, prélevée pour la première fois fin 2027. L'approbation définitive était encore attendue en décembre.

Trois éléments pourraient encore changer la donne :

  • Le droit européen. En avril 2026, un avocat général de la Cour de justice de l'UE a rendu des conclusions dans l'affaire C-813/24, selon lesquelles les règles encadrant l'hébergement touristique doivent être proportionnées, transparentes et prévisibles. Les associations d'appartements touristiques de Catalogne les ont saluées comme un soutien à leur cause. Des conclusions ne sont pas un arrêt, et la décision de la Cour était toujours attendue au moment où nous écrivions ces lignes.
  • La politique. L'Espagne tient des élections municipales en mai 2027, environ dix-huit mois avant l'expiration des licences. Une nouvelle équipe municipale pourrait revenir sur la décision.
  • Les procès. Des propriétaires peuvent encore saisir la justice individuellement, ce qui peut ralentir les choses même lorsqu'ils perdent.

Partez donc du principe que la mesure s'appliquera, mais ne bâtissez pas une décision de vie autour d'une seule date.

Combien de logements pourraient revenir sur le marché locatif ?

Au maximum environ 10 000, et probablement bien moins. Les appartements touristiques sous licence représentent à peu près 1,4 % du parc de logements de Barcelone, selon betevé. Pour remettre cela en perspective, 7 855 nouveaux baux d'habitation ont été signés dans toute la ville au troisième trimestre 2025, d'après les dépôts de garantie consignés auprès de l'Incasòl (Ara, février 2026). Si tous les appartements touristiques revenaient en location longue durée, l'offre supplémentaire équivaudrait à un trimestre de nouveaux baux, étalé sur plusieurs mois.

Tous les appartements ne reviendront pas à la location. Ce sont les propriétaires qui décident du sort de leur bien, et les options sont notamment :

  • La location longue durée à des résidents avec un bail classique, et les plafonds de loyer qui l'accompagnent.
  • La vente, qui ajoute un logement pour un acheteur plutôt que pour un locataire.
  • S'y installer eux-mêmes ou y loger leur famille.
  • La location saisonnière ou à la chambre. Cette voie est désormais bien plus étroite. La Llei 11/2025 catalane, en vigueur depuis le 1er janvier 2026, a soumis les locations saisonnières et à la chambre aux mêmes plafonds de loyer que les baux ordinaires (The Local).
  • L'exploitation illégale, qui expose à de lourdes amendes.

L'association des propriétaires d'appartements touristiques Apartur doute du nombre de logements qui iront à des locataires de longue durée, et le président de l'association des agents immobiliers de Barcelone estime que beaucoup de propriétaires préféreront vendre (betevé). Personne n'a encore de chiffres solides, car les propriétaires n'ont pas encore eu à choisir.

Les loyers à Barcelone vont-ils baisser après 2028 ?

Personne ne peut le promettre, et méfiez-vous de quiconque le fait. Les meilleures données portent sur le mouvement inverse : l'effet des appartements touristiques sur les loyers lorsqu'ils se sont multipliés. Une étude de García-López, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza et Segú publiée dans le Journal of Urban Economics (2020) a montré que l'activité d'Airbnb avait fait grimper les loyers d'environ 1,9 % dans le quartier barcelonais moyen, et d'environ 7 % selon les estimations dans les quartiers comptant le plus d'annonces Airbnb.

Cela laisse espérer un certain répit là où les appartements touristiques sont les plus nombreux, mais l'effet ne s'inversera pas forcément de façon symétrique. La demande pour vivre à Barcelone est forte, la construction est lente, et le nombre d'appartements qui reviendront réellement aux locataires dépend des choix des propriétaires. Le responsable du logement de la ville lui-même, Jordi Valls, a déclaré que supprimer les appartements touristiques ne suffira pas à résoudre la crise du logement (betevé). Pour les chiffres actuels, consultez notre guide sur les loyers moyens à Barcelone.

Où à Barcelone les anciens appartements touristiques pourraient-ils apparaître ?

Surtout dans le centre, car c'est là que se trouvent les licences. Les appartements touristiques sont concentrés dans des barris centraux comme la Dreta de l'Eixample et la Vila de Gràcia (betevé), ainsi que dans la vieille ville et les rues autour des grands sites. Les districts périphériques en comptent beaucoup moins.

Si vous cherchez dans ces secteurs à partir de fin 2028, vous verrez peut-être davantage d'appartements meublés et récemment rénovés, parfois proposés par les mêmes sociétés de gestion qui les exploitaient pour les touristes. Si ce sont vos barris, gardez-les dès maintenant dans votre recherche. Attendre une offre supplémentaire qui pourrait s'avérer modeste est rarement payant.

Que vérifier avant de louer un ancien appartement touristique ?

Les mêmes points que pour n'importe quel appartement, plus quelques-uns. Un ancien appartement touristique est juridiquement un logement normal dès lors qu'il vous est loué comme résidence principale : tous vos droits habituels de locataire s'appliquent.

  1. Le type de contrat. S'il s'agit de votre résidence principale, ce doit être un bail de résidence habituelle, et non un contrat « saisonnier » de courte durée. En Catalogne, les contrats saisonniers sont désormais soumis aux mêmes plafonds de loyer, mais ils restent plus courts et moins protecteurs. Notre guide sur les baux saisonniers et les baux de longue durée explique la différence.
  2. Le loyer. Barcelone est une zone de tension locative déclarée, donc les nouveaux loyers sont plafonnés. Comparez le prix demandé à l'indice de référence avant de signer ; notre guide sur l'encadrement des loyers vous montre comment faire.
  3. L'inventaire. Les appartements touristiques sont généralement loués entièrement meublés. Photographiez tout et joignez au bail un inventaire signé, afin que l'usure due à des années de courts séjours ne soit pas retenue sur votre dépôt de garantie.
  4. Le statut de la licence. Si l'appartement figure encore sur des plateformes de location de vacances, ou s'il a toujours un numéro HUT valide, demandez pourquoi avant de signer. Vous voulez un logement qui vous est loué comme résidence, pas un bien encore proposé aux touristes.
  5. L'immeuble. Demandez aux voisins ou à l'agent si d'autres appartements de l'immeuble sont encore loués à des touristes. Le bruit et les arrivées incessantes pèsent sur la qualité de vie jusqu'en 2028.

Si quelque chose vous semble anormal dans le bail ou le loyer, renseignez-vous auprès d'un bureau du logement (Oficina d'Habitatge) ou d'un avocat avant de signer.

Faut-il attendre 2028 pour louer à Barcelone ?

Non. Si vous avez besoin d'un appartement dans les deux prochaines années, l'interdiction ne vous aidera pas, et l'offre supplémentaire après novembre 2028 sera probablement modeste et progressive. Le plus raisonnable est de trouver un bon bail dès maintenant, de connaître vos droits en matière de renouvellement et de révision du loyer, et de regarder à nouveau plus tard si le marché se détend vraiment. Pour la plupart des gens, le moment de l'année compte davantage ; consultez notre guide sur la meilleure période de l'année pour louer à Barcelone.

Comment Llavai vous aide

Que le marché se détende en 2028 ou non, les bons appartements à Barcelone attirent toujours une file de candidats en quelques heures. Llavai surveille les principaux portails de location et note chaque nouvelle annonce d'agence selon vos critères : budget, barri, nombre de chambres et indispensables. Les meilleures correspondances apparaissent en premier, avec le numéro de l'agent à portée d'un geste, pour que vous puissiez appeler avant que la file ne se forme. Si d'anciens appartements touristiques commencent à apparaître dans vos barris, ils s'afficheront dans le même fil, notés comme tout le reste. Configurez votre recherche en quelques minutes. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le faire en espagnol avec l'offre Pro.