Wat gebeurt er in 2028 met de toeristenappartementen in Barcelona?

Hun vergunningen lopen af en de stad verlengt ze niet. In november 2023 nam de Generalitat Decreet-wet 3/2023 aan, waarmee bestaande toeristenappartementen (habitatges d'ús turístic, of HUT's) in gebieden met woningnood een vergunning van vijf jaar kregen die in november 2028 afloopt. Over verlenging beslist elk gemeentebestuur zelf. In juni 2024 zei burgemeester Jaume Collboni dat Barcelona er niet één zou verlengen, en er worden geen nieuwe vergunningen meer afgegeven.

De stad telde toen 10.101 vergunde toeristenappartementen. Een recentere gemeentelijke telling, waarover in oktober 2026 werd bericht, komt uit op 10.627 actieve vergunningen. Na november 2028 mag een woning in Barcelona niet meer legaal per nacht of per week aan toeristen worden verhuurd. Je kunt er wel nog in wonen, ze aan bewoners verhuren of ze verkopen.

Dit staat los van illegale toeristenappartementen, die nooit een vergunning hadden. Zit er zo een in jouw gebouw, dan legt onze gids over illegale toeristenappartementen in je gebouw in Barcelona uit hoe je dat meldt.

Gaat het verbod in 2028 zeker door?

Juridisch staat het in Spanje stevig, maar helemaal definitief is het niet. In maart 2025 verwierp het Grondwettelijk Hof het beroep tegen Decreet-wet 3/2023: het eigendom van een woning geeft je geen recht om die aan toeristen te verhuren. Het hof herhaalde dat standpunt in mei 2026. Intussen voert de stad ook de druk op: op 9 oktober 2026 steunde een raadscommissie een toeslag op de onroerendgoedbelasting (IBI) van toeristenappartementen van 50% voor eigenaren van één, 100% voor twee of drie en 150% voor vier of meer, voor het eerst te heffen eind 2027. De definitieve goedkeuring stond nog gepland voor december.

Drie dingen kunnen het beeld nog veranderen:

  • Europees recht. In april 2026 bracht een advocaat-generaal bij het Hof van Justitie van de EU in zaak C-813/24 een advies uit dat regels voor toeristische accommodatie evenredig, transparant en voorspelbaar moeten zijn. Belangengroepen van toeristenappartementen in Catalonië verwelkomden het als steun voor hun zaak. Een advies is geen uitspraak, en het arrest van het hof was nog niet gewezen toen we dit schreven.
  • Politiek. Spanje houdt in mei 2027 gemeenteraadsverkiezingen, zo'n achttien maanden voordat de vergunningen aflopen. Een nieuw stadsbestuur kan het besluit herzien.
  • Rechtszaken. Eigenaren kunnen nog individueel naar de rechter stappen, wat de zaak kan vertragen, ook als ze verliezen.

Ga er dus van uit dat het doorgaat, maar baseer geen levensbeslissing op één datum.

Hoeveel woningen kunnen terugkomen op de huurmarkt?

Hooguit zo'n 10.000, en waarschijnlijk veel minder. Vergunde toeristenappartementen vormen ongeveer 1,4% van de woningvoorraad in Barcelona, volgens betevé. Ter vergelijking: in het derde kwartaal van 2025 werden in de hele stad 7.855 nieuwe huurcontracten voor woningen getekend, op basis van de borgsommen gedeponeerd bij Incasòl (Ara, februari 2026). Als elk toeristenappartement terugkwam als langetermijnhuurwoning, zou het extra aanbod ongeveer gelijk zijn aan één kwartaal aan nieuwe huurcontracten, verspreid over maanden.

Niet elke woning komt terug als huurwoning. Eigenaren beslissen zelf wat ze met hun bezit doen, en de opties zijn onder meer:

  • Langdurige verhuur aan bewoners met een gewoon huurcontract, met de huurplafonds die daarbij horen.
  • Verkopen, wat een woning oplevert voor een koper in plaats van een huurder.
  • Er zelf gaan wonen of er familie onderbrengen.
  • Seizoens- of kamerverhuur. Die route is nu veel smaller. De Catalaanse Llei 11/2025, van kracht sinds 1 januari 2026, bracht seizoens- en kamerverhuur onder dezelfde huurplafonds als gewone huurcontracten (The Local).
  • Illegaal doorgaan, met het risico op hoge boetes.

De vereniging van eigenaren van toeristenappartementen, Apartur, betwijfelt hoeveel er naar langetermijnhuurders gaan, en de voorzitter van de vereniging van makelaars in Barcelona zei dat veel eigenaren eerder zullen verkopen (betevé). Harde cijfers heeft nog niemand, omdat eigenaren nog niet hebben hoeven kiezen.

Gaan de huren in Barcelona na 2028 omlaag?

Dat kan niemand beloven, en wees op je hoede voor wie dat wel doet. Het beste bewijs gaat over de omgekeerde richting: wat toeristenappartementen met de huren deden toen ze zich verspreidden. Een studie van García-López, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza en Segú in het Journal of Urban Economics (2020) vond dat Airbnb-activiteit de huren in de gemiddelde wijk van Barcelona met ongeveer 1,9% verhoogde, en met naar schatting 7% in de wijken met de meeste Airbnb-advertenties.

Dat wijst op enige verlichting waar toeristenappartementen het dichtst op elkaar zitten, maar het effect hoeft niet netjes andersom te werken. De vraag om in Barcelona te wonen is groot, er wordt traag gebouwd, en hoeveel woningen echt bij huurders terechtkomen hangt af van de keuzes van eigenaren. De wethouder voor wonen van de stad zelf, Jordi Valls, zei dat het weghalen van toeristenappartementen op zich de wooncrisis niet oplost (betevé). Voor de actuele cijfers, zie onze gids over gemiddelde huurprijzen in Barcelona.

Waar in Barcelona kunnen voormalige toeristenappartementen opduiken?

Vooral in het centrum, want daar zitten de vergunningen. Toeristenappartementen zijn geconcentreerd in centrale barris zoals Dreta de l'Eixample en Vila de Gràcia (betevé), plus de oude stad en de straten rond de grote bezienswaardigheden. In de buitenwijken zijn het er veel minder.

Zoek je vanaf eind 2028 in die buurten, dan zie je misschien meer gemeubileerde, recent gerenoveerde woningen, soms aangeboden door dezelfde beheerbedrijven die ze voor toeristen exploiteerden. Zijn dat jouw barris, houd ze dan nu al in je zoektocht. Wachten op extra aanbod dat bescheiden kan uitvallen, loont zelden.

Wat moet je controleren voordat je een voormalig toeristenappartement huurt?

Hetzelfde als bij elke woning, plus een paar extra punten. Juridisch is een voormalig toeristenappartement een gewone woning zodra het aan jou als hoofdverblijf wordt verhuurd, dus al je gebruikelijke huurdersrechten gelden.

  1. Het type contract. Als het je hoofdverblijf is, hoort het een huurcontract voor vaste bewoning te zijn, geen kort „seizoenscontract". Seizoenscontracten vallen in Catalonië nu onder dezelfde huurplafonds, maar ze zijn nog steeds korter en bieden minder zekerheid. Onze gids over seizoenshuur versus langdurige huur legt het verschil uit.
  2. De huurprijs. Barcelona is een officieel aangewezen gebied met krappe huurmarkt, dus nieuwe huren zijn gemaximeerd. Vergelijk de vraagprijs met de referentie-index voordat je tekent; onze gids over huurregulering laat zien hoe.
  3. De inventaris. Toeristenappartementen worden meestal volledig gemeubileerd verhuurd. Fotografeer alles en voeg een ondertekende inventarislijst bij het huurcontract, zodat slijtage van jaren korte verblijven niet van je borg wordt afgetrokken.
  4. De vergunningsstatus. Staat de woning nog op platforms voor vakantieverhuur, of heeft ze nog een geldig HUT-nummer, vraag dan waarom voordat je tekent. Je wilt een woning die aan jou als verblijf wordt verhuurd, niet een die nog aan toeristen wordt aangeboden.
  5. Het gebouw. Vraag de buren of de makelaar of andere woningen in het blok nog aan toeristen worden verhuurd. Lawaai en voortdurende check-ins zijn tot 2028 een kwestie van woongenot.

Lijkt er iets niet te kloppen aan het contract of de huur, ga dan langs bij een woonloket (Oficina d'Habitatge) of een advocaat voordat je tekent.

Moet je wachten tot 2028 om in Barcelona te huren?

Nee. Heb je in de komende twee jaar een woning nodig, dan helpt het verbod je niet, en extra aanbod na november 2028 is waarschijnlijk bescheiden en komt geleidelijk. Een verstandig plan is nu een goed huurcontract te vinden, je rechten bij verlenging en huuraanpassingen te kennen, en later opnieuw te kijken als de markt echt ruimer wordt. Voor de meeste mensen telt het moment in het jaar zwaarder; zie onze gids over de beste tijd van het jaar om in Barcelona te huren.

Hoe Llavai helpt

Of de markt in 2028 nu ruimer wordt of niet, goede woningen in Barcelona trekken nog steeds binnen enkele uren een rij gegadigden. Llavai houdt de grote huurportalen in de gaten en geeft elke nieuwe advertentie van een makelaar een score op basis van jouw wensen: budget, barri, slaapkamers en must-haves. De beste matches komen eerst, met het nummer van de makelaar één tik verderop, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Als er voormalige toeristenappartementen in jouw barris opduiken, verschijnen ze in dezelfde feed, gescoord zoals al het andere. Stel je zoekopdracht in in een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia het met het Pro-abonnement in het Spaans voor je doen.