Cosa succede agli appartamenti turistici di Barcellona nel 2028?

Le loro licenze scadono e il Comune non le rinnoverà. A novembre 2023 la Generalitat ha approvato il Decreto-legge 3/2023, che ha dato agli appartamenti a uso turistico esistenti (habitatges d'ús turístic, o HUT) nelle aree a forte tensione abitativa una licenza di cinque anni che scade a novembre 2028. Il rinnovo spetta a ciascun comune. A giugno 2024 il sindaco Jaume Collboni ha dichiarato che Barcellona non ne avrebbe rinnovata nessuna, e non vengono rilasciate nuove licenze.

All'epoca il Comune contava 10.101 appartamenti turistici con licenza. Un conteggio municipale più recente, riportato a ottobre 2026, indica 10.627 licenze attive. Dopo novembre 2028 un appartamento a Barcellona non potrà più essere affittato legalmente ai turisti a notte o a settimana. Potrà comunque essere abitato, affittato a residenti o venduto.

È una questione diversa da quella degli appartamenti turistici illegali, che una licenza non l'hanno mai avuta. Se nel tuo palazzo ce n'è uno in attività, la nostra guida sugli appartamenti turistici illegali nel tuo palazzo a Barcellona spiega come segnalarlo.

Il divieto del 2028 entrerà sicuramente in vigore?

In Spagna ha basi giuridiche solide, ma non è ancora del tutto definitivo. A marzo 2025 la Corte costituzionale ha respinto il ricorso contro il Decreto-legge 3/2023, stabilendo che possedere una casa non dà il diritto di affittarla ai turisti. Ha ribadito questa posizione a maggio 2026. Nel frattempo il Comune aumenta anche la pressione: il 9 ottobre 2026 una commissione consiliare ha approvato una maggiorazione dell'imposta sugli immobili (IBI) per gli appartamenti turistici pari al 50% per chi ne possiede uno, al 100% per chi ne ha due o tre e al 150% per chi ne ha quattro o più, da applicare per la prima volta alla fine del 2027. L'approvazione definitiva era ancora prevista per dicembre.

Tre cose potrebbero ancora cambiare il quadro:

  • Il diritto dell'UE. Ad aprile 2026 un avvocato generale della Corte di giustizia dell'UE ha presentato un parere nella causa C-813/24 secondo cui le norme sugli alloggi turistici devono essere proporzionate, trasparenti e prevedibili. Le associazioni degli appartamenti turistici in Catalogna lo hanno accolto con favore come un sostegno alle loro ragioni. Un parere non è una sentenza, e la decisione della Corte era ancora attesa quando abbiamo scritto questo articolo.
  • La politica. La Spagna terrà le elezioni comunali a maggio 2027, circa diciotto mesi prima della scadenza delle licenze. Una nuova giunta potrebbe rivedere la decisione.
  • I ricorsi. I proprietari possono ancora rivolgersi singolarmente ai tribunali, il che può rallentare le cose anche quando perdono.

Quindi fai i tuoi piani dando per scontato che il divieto vada avanti, ma non costruire una decisione di vita attorno a un'unica data.

Quante case potrebbero tornare sul mercato degli affitti?

Al massimo circa 10.000, e probabilmente molte meno. Gli appartamenti turistici con licenza rappresentano circa l'1,4% delle abitazioni di Barcellona, secondo betevé. Per dare un'idea, nel terzo trimestre del 2025 in tutta la città sono stati firmati 7.855 nuovi contratti di affitto residenziale, in base alle cauzioni depositate presso l'Incasòl (Ara, febbraio 2026). Se ogni appartamento turistico tornasse come affitto di lungo periodo, l'offerta aggiuntiva sarebbe simile ai nuovi contratti di un solo trimestre, distribuita su più mesi.

Non tutti gli appartamenti torneranno in affitto. Sono i proprietari a decidere cosa fare del loro immobile, e le opzioni includono:

  • L'affitto di lungo periodo a residenti con un contratto normale, con i tetti agli affitti che ne derivano.
  • La vendita, che aggiunge una casa per un acquirente anziché per un inquilino.
  • Andarci a vivere loro stessi o sistemarci dei familiari.
  • Affitti stagionali o di stanze. Questa strada ora è molto più stretta. La Llei 11/2025 della Catalogna, in vigore dal 1° gennaio 2026, ha sottoposto gli affitti stagionali e quelli di stanze agli stessi tetti dei contratti ordinari (The Local).
  • Operare illegalmente, con il rischio di multe pesanti.

L'associazione dei proprietari di appartamenti turistici Apartur ha messo in dubbio quanti andranno a inquilini di lungo periodo, e il presidente dell'associazione degli agenti immobiliari di Barcellona ha detto che molti proprietari probabilmente preferiranno vendere (betevé). Nessuno ha ancora dati certi, perché i proprietari non hanno ancora dovuto scegliere.

Gli affitti a Barcellona scenderanno dopo il 2028?

Nessuno può prometterlo, e diffida di chi lo fa. Le prove migliori riguardano la direzione opposta: cosa hanno fatto gli appartamenti turistici agli affitti quando si sono diffusi. Uno studio di García-López, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza e Segú pubblicato sul Journal of Urban Economics (2020) ha rilevato che l'attività di Airbnb ha fatto salire gli affitti di circa l'1,9% nel quartiere medio di Barcellona e di circa il 7%, secondo le stime, nei quartieri con più annunci Airbnb.

Questo fa pensare a un certo sollievo dove gli appartamenti turistici sono più concentrati, ma l'effetto potrebbe non invertirsi in modo lineare. La domanda di vivere a Barcellona è alta, si costruisce lentamente e quanti appartamenti tornino davvero agli inquilini dipende dalle scelte dei proprietari. Lo stesso responsabile comunale per la casa, Jordi Valls, ha detto che eliminare gli appartamenti turistici da solo non risolverà la crisi abitativa (betevé). Per i dati attuali, consulta la nostra guida sui prezzi medi degli affitti a Barcellona.

In quali zone di Barcellona potrebbero comparire gli ex appartamenti turistici?

Soprattutto in centro, perché è lì che si trovano le licenze. Gli appartamenti turistici sono concentrati in barris centrali come Dreta de l'Eixample e Vila de Gràcia (betevé), oltre che nel centro storico e nelle vie intorno alle grandi attrazioni. I distretti periferici ne hanno molti meno.

Se cerchi in quelle zone dalla fine del 2028, potresti vedere più appartamenti arredati e ristrutturati di recente, a volte pubblicati dalle stesse società di gestione che li affittavano ai turisti. Se quelli sono i tuoi barris, tienili già ora nella tua ricerca. Aspettare un'offerta aggiuntiva che potrebbe rivelarsi modesta raramente conviene.

Cosa dovresti controllare prima di affittare un ex appartamento turistico?

Le stesse cose che per qualsiasi appartamento, più qualcuna in più. Per legge un ex appartamento turistico è una casa normale una volta che ti viene affittato come residenza principale, quindi valgono tutti i tuoi soliti diritti da inquilino.

  1. Il tipo di contratto. Se è la tua casa principale, deve essere un contratto di residenza abituale, non un breve contratto "stagionale". In Catalogna i contratti stagionali ora hanno gli stessi tetti agli affitti, ma restano più brevi e meno sicuri. La nostra guida sui contratti stagionali e di lungo periodo spiega la differenza.
  2. L'affitto. Barcellona è un'area dichiarata a mercato degli affitti teso, quindi i nuovi affitti hanno un tetto. Confronta il prezzo richiesto con l'indice di riferimento prima di firmare; la nostra guida al controllo degli affitti spiega come.
  3. L'inventario. Gli appartamenti turistici di solito si affittano completamente arredati. Fotografa tutto e allega al contratto un inventario firmato, così l'usura di anni di soggiorni brevi non viene addebitata sulla tua cauzione.
  4. Lo stato della licenza. Se l'appartamento compare ancora sulle piattaforme di affitti per vacanze, o ha ancora un numero HUT valido, chiedi perché prima di firmare. Vuoi una casa affittata a te come residenza, non una che viene ancora proposta ai turisti.
  5. Il palazzo. Chiedi ai vicini o all'agente se altri appartamenti nello stabile sono ancora affitti turistici. Rumore e check-in continui sono un problema di qualità della vita fino al 2028.

Se qualcosa nel contratto o nell'affitto non ti convince, rivolgiti a un ufficio per la casa (Oficina d'Habitatge) o a un avvocato prima di firmare.

Conviene aspettare il 2028 per affittare a Barcellona?

No. Se ti serve un appartamento nei prossimi due anni, il divieto non ti aiuta, e l'eventuale offerta aggiuntiva dopo novembre 2028 sarà probabilmente modesta e arriverà gradualmente. Un piano sensato è trovare ora un buon contratto, conoscere i tuoi diritti su rinnovo e aggiornamenti del canone, e guardarti di nuovo intorno più avanti se il mercato si allenta davvero. Per la maggior parte delle persone conta di più il momento dell'anno; leggi la nostra guida sul periodo migliore dell'anno per affittare a Barcellona.

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Che il mercato si allenti nel 2028 o no, a Barcellona i buoni appartamenti attirano comunque una fila di candidati nel giro di poche ore. Llavai monitora i principali portali di affitti e assegna un punteggio a ogni nuovo annuncio di agenzia in base alle tue esigenze: budget, barri, camere e requisiti irrinunciabili. Le corrispondenze migliori compaiono per prime, con il numero dell'agente a un tocco di distanza, così puoi chiamare prima che si formi la fila. Se gli ex appartamenti turistici iniziano a comparire nei tuoi barris, li vedrai nello stesso feed, con un punteggio come tutto il resto. Imposta la tua ricerca in un paio di minuti. Se preferisci non chiamare tu, con il piano Pro può farlo Julia, in spagnolo.