Що станеться з туристичними квартирами Барселони у 2028 році?

Їхні ліцензії закінчуються, а місто не продовжуватиме їх. У листопаді 2023 року Женералітат ухвалив Декрет-закон 3/2023, який надав чинним квартирам туристичного призначення (habitatges d'ús turístic, або HUT) у зонах житлового напруження п'ятирічну ліцензію, що спливає в листопаді 2028 року. Рішення про продовження ухвалює кожна мерія. У червні 2024 року мер Жауме Кольбоні заявив, що Барселона не продовжить жодної з них, а нових ліцензій не видають.

Тоді місто налічувало 10 101 ліцензовану туристичну квартиру. Новіший муніципальний підрахунок, про який повідомили в жовтні 2026 року, дає 10 627 чинних ліцензій. Після листопада 2028 року квартиру в Барселоні не можна буде законно здавати туристам подобово чи потижнево. У ній і далі можна жити, здавати її мешканцям або продати.

Це окреме питання від нелегальних туристичних квартир, які ніколи не мали ліцензії. Якщо така працює у вашому будинку, наш гід про нелегальні туристичні квартири у вашому будинку в Барселоні пояснює, як на неї поскаржитися.

Чи точно заборона 2028 року набуде чинності?

Юридично в Іспанії вона міцна, але ще не остаточна. У березні 2025 року Конституційний суд відхилив оскарження Декрету-закону 3/2023, визнавши, що володіння житлом не дає права здавати його туристам. Суд повторив цю позицію в травні 2026 року. Тим часом місто посилює тиск: 9 жовтня 2026 року комісія міської ради підтримала надбавку до податку на нерухомість (IBI) для туристичних квартир — 50% для власників однієї, 100% для двох-трьох і 150% для чотирьох і більше; вперше її мають нарахувати наприкінці 2027 року. Остаточне затвердження ще очікувалося в грудні.

Картину ще можуть змінити три речі:

  • Право ЄС. У квітні 2026 року генеральний адвокат Суду справедливості ЄС надав висновок у справі C-813/24, зазначивши, що правила щодо туристичного житла мають бути пропорційними, прозорими й передбачуваними. Об'єднання власників туристичних квартир у Каталонії привітали його як підтримку своєї позиції. Висновок — це не рішення, і на момент написання статті рішення суду ще не було.
  • Політика. У травні 2027 року в Іспанії відбудуться муніципальні вибори, приблизно за вісімнадцять місяців до закінчення ліцензій. Нова міська влада може переглянути рішення.
  • Судові позови. Власники ще можуть звертатися до суду індивідуально, а це може загальмувати процес, навіть якщо вони програють.

Тож плануйте з розрахунку, що заборона набуде чинності, але не будуйте життєвих рішень навколо однієї дати.

Скільки помешкань може повернутися на ринок оренди?

Щонайбільше близько 10 000, а ймовірно, значно менше. Ліцензовані туристичні квартири становлять приблизно 1,4% житлового фонду Барселони, за даними betevé. Для порівняння: у третьому кварталі 2025 року в усьому місті уклали 7 855 нових договорів оренди житла, судячи з депозитів, внесених до Incasòl (Ara, лютий 2026 року). Якби кожна туристична квартира повернулася як довгострокова оренда, додаткова пропозиція дорівнювала б приблизно кварталу нових договорів, розтягнутому на місяці.

Не кожна квартира повернеться в оренду. Власники самі вирішують, що робити зі своєю нерухомістю, і варіанти такі:

  • Довгострокова оренда мешканцям за звичайним договором, з усіма обмеженнями орендної плати, що до нього додаються.
  • Продаж, який додає житло для покупця, а не для орендаря.
  • Переїзд самих власників або поселення родичів.
  • Сезонна оренда чи оренда кімнат. Цей шлях тепер значно вужчий. Каталонський Llei 11/2025, чинний з 1 січня 2026 року, поширив на сезонну оренду й оренду кімнат ті самі обмеження орендної плати, що й на звичайні договори (The Local).
  • Нелегальна робота, що загрожує великими штрафами.

Асоціація власників туристичних квартир Apartur сумнівається, що багато з них дістанеться довгостроковим орендарям, а президент асоціації агентів з нерухомості Барселони заявив, що багато власників радше продадуть житло (betevé). Точних цифр ще немає ні в кого, бо власникам поки не довелося вибирати.

Чи впадуть орендні ціни в Барселоні після 2028 року?

Ніхто не може цього пообіцяти, і варто остерігатися тих, хто обіцяє. Найкращі дані стосуються протилежного напрямку: що туристичні квартири зробили з орендою, коли поширювалися. Дослідження Гарсії-Лопеса, Жофре-Монсені, Мартінес-Маци та Сегу в Journal of Urban Economics (2020) показало, що активність Airbnb підвищила орендні ціни приблизно на 1,9% у середньому районі Барселони і, за оцінками, на 7% у районах із найбільшою кількістю оголошень Airbnb.

Це вказує на певне полегшення там, де туристичних квартир найбільше, але ефект не обов'язково спрацює так само у зворотний бік. Попит на життя в Барселоні високий, будівництво йде повільно, а те, скільки квартир справді повернеться до орендарів, залежить від вибору власників. Сам відповідальний за житлову політику міста Жорді Вальс заявив, що одне лише прибирання туристичних квартир житлової кризи не розв'яже (betevé). Актуальні цифри дивіться в нашому гіді про середні ціни на оренду в Барселоні.

Де в Барселоні можуть з'явитися колишні туристичні квартири?

Переважно в центрі, бо саме там ліцензії. Туристичні квартири зосереджені в центральних barris, як-от Dreta de l'Eixample і Vila de Gràcia (betevé), а також у старому місті й на вулицях довкола головних пам'яток. У віддалених районах їх значно менше.

Якщо ви шукатимете в цих районах з кінця 2028 року, то, можливо, побачите більше мебльованих, нещодавно відремонтованих квартир, іноді від тих самих керівних компаній, що здавали їх туристам. Якщо це ваші barris, тримайте їх у пошуку вже зараз. Чекати на додаткову пропозицію, яка може виявитися скромною, рідко окупається.

Що перевірити, перш ніж орендувати колишню туристичну квартиру?

Те саме, що й у будь-якій квартирі, плюс кілька додаткових речей. Колишня туристична квартира юридично є звичайним житлом, щойно її здають вам як основне місце проживання, тож на вас поширюються всі звичні права орендаря.

  1. Тип договору. Якщо це ваше основне житло, договір має бути на постійне проживання, а не короткий «сезонний». Сезонні договори в Каталонії тепер мають ті самі обмеження орендної плати, але вони все одно коротші й менш надійні. Наш гід про сезонну та довгострокову оренду пояснює різницю.
  2. Орендна плата. Барселона офіційно є зоною напруженого ринку оренди, тож нові орендні ставки обмежені. Перш ніж підписувати, звірте запитувану ціну з довідковим індексом; наш гід про контроль орендної плати показує, як це зробити.
  3. Опис майна. Туристичні квартири зазвичай здають повністю мебльованими. Сфотографуйте все й додайте до договору підписаний опис майна, щоб знос від років короткострокових заїздів не списали з вашого депозиту.
  4. Статус ліцензії. Якщо квартира досі є на платформах подобової оренди або має чинний номер HUT, запитайте чому, перш ніж підписувати. Вам потрібне житло, яке здають вам для проживання, а не те, що й далі рекламують туристам.
  5. Будинок. Запитайте сусідів чи агента, чи інші квартири в будинку досі здають туристам. Шум і постійні заселення впливають на якість життя аж до 2028 року.

Якщо щось у договорі чи орендній платі виглядає неправильно, перш ніж підписувати, проконсультуйтеся в житловому офісі (Oficina d'Habitatge) або з юристом.

Чи варто чекати 2028 року, щоб орендувати житло в Барселоні?

Ні. Якщо квартира потрібна вам у найближчі два роки, заборона вам не допоможе, а будь-яка додаткова пропозиція після листопада 2028 року, найімовірніше, буде скромною і з'являтиметься поступово. Розумний план — знайти добрий договір зараз, знати свої права щодо продовження й індексації орендної плати, і подивитися знову пізніше, якщо ринок справді послабиться. Для більшості людей важливіше, на яку пору року припадає пошук; дивіться наш гід про найкращу пору року для оренди в Барселоні.

Як допомагає Llavai

Послабиться ринок у 2028 році чи ні, на добрі квартири в Барселоні й далі за кілька годин вишиковується черга претендентів. Llavai стежить за основними порталами оренди й оцінює кожне нове оголошення агентства відповідно до ваших вимог: бюджету, barri, кількості спалень і обов'язкових умов. Найкращі збіги йдуть першими, а номер агента — за один дотик, тож ви можете зателефонувати ще до того, як утвориться черга. Якщо колишні туристичні квартири почнуть з'являтися у ваших barris, вони потраплять у ту саму стрічку з оцінкою, як і все інше. Налаштуйте пошук за кілька хвилин. Якщо не хочете телефонувати самі, на тарифі Pro це може зробити Julia іспанською.