Was passiert 2028 mit Barcelonas Ferienwohnungen?

Ihre Lizenzen laufen aus, und die Stadt verlängert sie nicht. Im November 2023 verabschiedete die Generalitat das Gesetzesdekret 3/2023, das bestehenden Ferienwohnungen (habitatges d'ús turístic, kurz HUTs) in angespannten Wohngebieten eine fünfjährige Lizenz gab, die im November 2028 ausläuft. Über eine Verlängerung entscheidet jedes Rathaus selbst. Im Juni 2024 erklärte Bürgermeister Jaume Collboni, Barcelona werde keine davon verlängern, und neue Lizenzen werden nicht mehr vergeben.

Damals zählte die Stadt 10.101 lizenzierte Ferienwohnungen. Eine neuere städtische Zählung, über die im Oktober 2026 berichtet wurde, kommt auf 10.627 aktive Lizenzen. Nach November 2028 darf eine Wohnung in Barcelona nicht mehr legal nächte- oder wochenweise an Touristen vermietet werden. Sie kann weiterhin bewohnt, an Einwohner vermietet oder verkauft werden.

Davon zu unterscheiden sind illegale Ferienwohnungen, die nie eine Lizenz hatten. Wenn in deinem Haus eine betrieben wird, erklärt unser Ratgeber zu illegalen Ferienwohnungen in deinem Haus in Barcelona, wie du sie meldest.

Ist das Verbot für 2028 sicher?

In Spanien steht es rechtlich auf festen Füßen, endgültig ist es aber noch nicht ganz. Im März 2025 wies das Verfassungsgericht die Klage gegen das Gesetzesdekret 3/2023 ab: Wer eine Wohnung besitzt, hat kein Recht, sie an Touristen zu vermieten. Diese Position hat es im Mai 2026 bekräftigt. Bis dahin erhöht die Stadt zusätzlich den Druck: Am 9. Oktober 2026 befürwortete ein Ausschuss des Stadtrats einen Aufschlag auf die Grundsteuer (IBI) für Ferienwohnungen von 50 % für Eigentümer einer Wohnung, 100 % für zwei oder drei und 150 % für vier oder mehr, erstmals erhoben Ende 2027. Die endgültige Zustimmung stand noch für Dezember aus.

Drei Dinge könnten das Bild noch verändern:

  • EU-Recht. Im April 2026 legte ein Generalanwalt am Gerichtshof der EU in der Rechtssache C-813/24 Schlussanträge vor, wonach Regeln für touristische Unterkünfte verhältnismäßig, transparent und vorhersehbar sein müssen. Ferienwohnungsverbände in Katalonien begrüßten das als Unterstützung ihrer Position. Schlussanträge sind kein Urteil, und das Urteil des Gerichtshofs stand zum Zeitpunkt dieses Artikels noch aus.
  • Politik. Spanien hält im Mai 2027 Kommunalwahlen ab, etwa achtzehn Monate bevor die Lizenzen auslaufen. Eine neue Stadtregierung könnte die Entscheidung überdenken.
  • Klagen. Eigentümer können weiterhin einzeln vor Gericht ziehen, was die Sache verzögern kann, selbst wenn sie verlieren.

Plane also damit, dass es kommt, aber bau keine Lebensentscheidung um ein einziges Datum herum.

Wie viele Wohnungen könnten auf den Mietmarkt zurückkommen?

Höchstens etwa 10.000, wahrscheinlich deutlich weniger. Lizenzierte Ferienwohnungen machen rund 1,4 % des Wohnungsbestands von Barcelona aus, laut betevé. Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2025 wurden in der ganzen Stadt 7.855 neue Wohnungsmietverträge unterschrieben, gemessen an den beim Incasòl hinterlegten Kautionen (Ara, Februar 2026). Käme jede Ferienwohnung als Langzeitmiete zurück, entspräche das zusätzliche Angebot etwa den neuen Mietverträgen eines Quartals, verteilt über Monate.

Nicht jede Wohnung kommt als Mietwohnung zurück. Die Eigentümer entscheiden, was mit ihrer Immobilie passiert, und zu den Optionen gehören:

  • Langzeitvermietung an Einwohner mit einem normalen Mietvertrag, inklusive der damit verbundenen Mietobergrenzen.
  • Verkauf, was eine Wohnung für Käufer statt für Mieter bringt.
  • Selbst einziehen oder Familie unterbringen.
  • Saison- oder Zimmervermietung. Dieser Weg ist inzwischen deutlich enger. Kataloniens Llei 11/2025, in Kraft seit dem 1. Januar 2026, unterwirft Saison- und Zimmervermietungen denselben Mietobergrenzen wie normale Mietverträge (The Local).
  • Illegaler Weiterbetrieb, der hohe Bußgelder riskiert.

Der Ferienwohnungsverband Apartur bezweifelt, dass viele an Langzeitmieter gehen, und der Präsident des Maklerverbands von Barcelona meint, dass viele Eigentümer eher verkaufen werden (betevé). Belastbare Zahlen gibt es noch nicht, weil die Eigentümer sich noch nicht entscheiden mussten.

Sinken die Mieten in Barcelona nach 2028?

Das kann niemand versprechen, und bei jedem, der es tut, solltest du skeptisch sein. Die beste Evidenz betrifft die umgekehrte Richtung: was Ferienwohnungen mit den Mieten gemacht haben, als sie sich ausbreiteten. Eine Studie von García-López, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza und Segú im Journal of Urban Economics (2020) ergab, dass Airbnb-Aktivität die Mieten im durchschnittlichen Viertel Barcelonas um etwa 1,9 % erhöhte und in den Vierteln mit den meisten Airbnb-Inseraten um schätzungsweise 7 %.

Das deutet auf eine gewisse Entlastung dort hin, wo Ferienwohnungen am dichtesten sind, aber der Effekt muss nicht sauber umgekehrt verlaufen. Die Nachfrage nach Wohnraum in Barcelona ist hoch, gebaut wird langsam, und wie viele Wohnungen tatsächlich an Mieter zurückgehen, hängt von den Entscheidungen der Eigentümer ab. Selbst der Wohnungsbeauftragte der Stadt, Jordi Valls, hat gesagt, dass das Verschwinden der Ferienwohnungen allein die Wohnungskrise nicht lösen wird (betevé). Aktuelle Zahlen findest du in unserem Ratgeber zu durchschnittlichen Mietpreisen in Barcelona.

Wo in Barcelona könnten ehemalige Ferienwohnungen auftauchen?

Vor allem im Zentrum, weil dort die Lizenzen sind. Ferienwohnungen konzentrieren sich in zentralen Barris wie Dreta de l'Eixample und Vila de Gràcia (betevé), dazu in der Altstadt und in den Straßen rund um die großen Sehenswürdigkeiten. In den äußeren Bezirken gibt es deutlich weniger.

Wenn du ab Ende 2028 in diesen Gegenden suchst, siehst du vielleicht mehr möblierte, frisch renovierte Wohnungen, manchmal inseriert von denselben Verwaltungsfirmen, die sie für Touristen betrieben haben. Wenn das deine Barris sind, nimm sie schon jetzt in deine Suche auf. Auf zusätzliches Angebot zu warten, das am Ende bescheiden ausfallen kann, lohnt sich selten.

Was solltest du prüfen, bevor du eine ehemalige Ferienwohnung mietest?

Dasselbe wie bei jeder Wohnung, plus ein paar Extras. Eine ehemalige Ferienwohnung ist rechtlich eine normale Wohnung, sobald sie dir als Hauptwohnsitz vermietet wird, und alle üblichen Mieterrechte gelten.

  1. Die Vertragsart. Wenn es dein Hauptwohnsitz ist, sollte es ein Mietvertrag für den ständigen Wohnsitz sein, kein kurzer „Saisonvertrag“. Saisonverträge unterliegen in Katalonien inzwischen denselben Mietobergrenzen, sind aber weiterhin kürzer und weniger sicher. Unser Ratgeber zu Saison- versus Langzeitmietverträgen erklärt den Unterschied.
  2. Die Miete. Barcelona ist ein ausgewiesenes angespanntes Mietgebiet, neue Mieten sind also gedeckelt. Vergleiche die geforderte Miete vor der Unterschrift mit dem Referenzindex; unser Ratgeber zur Mietpreisbremse zeigt, wie das geht.
  3. Das Inventar. Ferienwohnungen werden meist voll möbliert vermietet. Fotografiere alles und lege dem Mietvertrag ein unterschriebenes Inventar bei, damit dir die Abnutzung aus Jahren voller Kurzaufenthalte nicht von der Kaution abgezogen wird.
  4. Der Lizenzstatus. Wenn die Wohnung noch auf Ferienvermietungsplattformen erscheint oder noch eine gültige HUT-Nummer hat, frag vor der Unterschrift nach dem Grund. Du willst eine Wohnung, die dir als Wohnsitz vermietet wird, nicht eine, die weiterhin an Touristen vermarktet wird.
  5. Das Gebäude. Frag Nachbarn oder den Makler, ob andere Wohnungen im Haus noch an Touristen vermietet werden. Lärm und ständige Check-ins beeinträchtigen die Lebensqualität bis 2028.

Wenn dir am Mietvertrag oder an der Miete etwas falsch vorkommt, frag vor der Unterschrift bei einem Wohnungsamt (Oficina d'Habitatge) oder einem Anwalt nach.

Solltest du mit dem Mieten in Barcelona bis 2028 warten?

Nein. Wenn du in den nächsten zwei Jahren eine Wohnung brauchst, hilft dir das Verbot nicht, und zusätzliches Angebot nach November 2028 dürfte bescheiden ausfallen und nur nach und nach kommen. Vernünftig ist: jetzt einen guten Mietvertrag finden, deine Rechte bei Verlängerung und Mietanpassungen kennen und später erneut schauen, falls sich der Markt wirklich entspannt. Für die meisten ist der Zeitpunkt innerhalb des Jahres wichtiger; siehe unseren Ratgeber zur besten Jahreszeit zum Mieten in Barcelona.

Wie Llavai hilft

Ob sich der Markt 2028 entspannt oder nicht: Gute Wohnungen in Barcelona ziehen innerhalb weniger Stunden eine Schlange von Bewerbern an. Llavai beobachtet die wichtigsten Mietportale und bewertet jedes neue Agenturinserat anhand deiner Kriterien: Budget, Barri, Schlafzimmer und Must-haves. Die besten Treffer kommen zuerst, die Nummer des Maklers nur einen Tipp entfernt, damit du anrufen kannst, bevor sich die Schlange bildet. Wenn ehemalige Ferienwohnungen in deinen Barris auftauchen, erscheinen sie im selben Feed und werden wie alles andere bewertet. Richte deine Suche ein – das dauert nur ein paar Minuten. Wenn du lieber nicht selbst anrufen willst, kann Julia das im Pro-Tarif auf Spanisch für dich übernehmen.