Vad händer med Barcelonas turistlägenheter 2028?

Deras licenser löper ut och staden förnyar dem inte. I november 2023 antog Generalitat dekretlag 3/2023, som gav befintliga lägenheter för turistbruk (habitatges d'ús turístic, eller HUT) i områden med hårt tryck på bostadsmarknaden en femårig licens som löper ut i november 2028. Förnyelse avgörs av varje kommun. I juni 2024 sa borgmästaren Jaume Collboni att Barcelona inte skulle förnya någon av dem, och inga nya licenser utfärdas.

Då räknade staden 10 101 licensierade turistlägenheter. En nyare kommunal räkning, som rapporterades i oktober 2026, anger antalet aktiva licenser till 10 627. Efter november 2028 får en lägenhet i Barcelona inte lagligt hyras ut till turister per natt eller vecka. Den kan fortfarande bebos, hyras ut till invånare eller säljas.

Det här är en annan fråga än olagliga turistlägenheter, som aldrig haft någon licens. Om en sådan drivs i ditt hus förklarar vår guide om olagliga turistlägenheter i ditt hus i Barcelona hur du anmäler den.

Är det säkert att förbudet 2028 blir av?

Det står juridiskt stadigt i Spanien, men är inte helt slutgiltigt. I mars 2025 avvisade författningsdomstolen överklagandet av dekretlag 3/2023 och slog fast att det att äga en bostad inte ger rätt att hyra ut den till turister. Domstolen upprepade den hållningen i maj 2026. Staden ökar dessutom trycket under tiden: den 9 oktober 2026 ställde sig ett kommunalt utskott bakom ett tillägg på fastighetsskatten (IBI) för turistlägenheter på 50 % för ägare av en, 100 % för två eller tre och 150 % för fyra eller fler, som tas ut första gången i slutet av 2027. Det slutliga godkännandet väntades fortfarande i december.

Tre saker kan fortfarande ändra bilden:

  • EU-rätten. I april 2026 lämnade en generaladvokat vid EU-domstolen ett förslag till avgörande i mål C-813/24 där det sägs att regler för turistboende måste vara proportionerliga, transparenta och förutsebara. Organisationer för turistlägenheter i Katalonien välkomnade det som stöd för sin sak. Ett förslag till avgörande är ingen dom, och domstolens avgörande väntades fortfarande när vi skrev detta.
  • Politiken. Spanien håller kommunalval i maj 2027, ungefär arton månader innan licenserna löper ut. Ett nytt stadsstyre kan ompröva beslutet.
  • Rättsprocesser. Ägare kan fortfarande gå till domstol var för sig, vilket kan bromsa processen även när de förlorar.

Utgå alltså från att det blir av, men bygg inte ett livsbeslut kring ett enda datum.

Hur många bostäder kan komma tillbaka till hyresmarknaden?

Som mest omkring 10 000, och troligen betydligt färre. Licensierade turistlägenheter utgör ungefär 1,4 % av Barcelonas bostäder, enligt betevé. Som jämförelse tecknades 7 855 nya bostadshyresavtal i hela staden under tredje kvartalet 2025, baserat på depositioner registrerade hos Incasòl (Ara, februari 2026). Om varenda turistlägenhet kom tillbaka som långtidsuthyrning skulle tillskottet motsvara ungefär ett kvartals nya hyresavtal, utspritt över flera månader.

Alla lägenheter kommer inte tillbaka som hyresbostäder. Ägarna bestämmer vad de gör med sin egendom, och alternativen är bland annat:

  • Långtidsuthyrning till invånare med vanligt hyresavtal, med de hyrestak som följer med det.
  • Försäljning, vilket tillför en bostad för en köpare snarare än en hyresgäst.
  • Att flytta in själva eller låta familj bo där.
  • Säsongs- eller rumsuthyrning. Den vägen är nu mycket smalare. Kataloniens Llei 11/2025, i kraft sedan 1 januari 2026, förde in säsongs- och rumsuthyrning under samma hyrestak som vanliga hyresavtal (The Local).
  • Olaglig verksamhet, med risk för höga böter.

Turistlägenhetsägarnas förening Apartur har ifrågasatt hur många som kommer att gå till långtidshyresgäster, och ordföranden för Barcelonas mäklarförening har sagt att många ägare snarare kommer att sälja (betevé). Ingen har säkra siffror ännu, eftersom ägarna inte har behövt välja.

Kommer hyrorna i Barcelona att sjunka efter 2028?

Det kan ingen lova, och du bör vara skeptisk mot den som gör det. Det bästa underlaget gäller motsatt riktning: vad turistlägenheterna gjorde med hyrorna när de spreds. En studie av García-López, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza och Segú i Journal of Urban Economics (2020) fann att Airbnb-aktiviteten höjde hyrorna med omkring 1,9 % i ett genomsnittligt kvarter i Barcelona och med uppskattningsvis 7 % i de kvarter som hade flest Airbnb-annonser.

Det tyder på en viss lättnad där turistlägenheterna är tätast, men effekten behöver inte gå prydligt åt andra hållet. Efterfrågan på att bo i Barcelona är hög, byggandet går långsamt, och hur många lägenheter som verkligen återgår till hyresgäster beror på ägarnas val. Stadens egen bostadsansvarige, Jordi Valls, har sagt att det inte räcker att ta bort turistlägenheterna för att lösa bostadskrisen (betevé). Aktuella siffror finns i vår guide om genomsnittliga hyror i Barcelona.

Var i Barcelona kan före detta turistlägenheter dyka upp?

Mest i centrum, eftersom det är där licenserna finns. Turistlägenheterna är koncentrerade till centrala barris som Dreta de l'Eixample och Vila de Gràcia (betevé), samt gamla stan och gatorna kring de stora sevärdheterna. Ytterområdena har betydligt färre.

Om du letar i de områdena från slutet av 2028 kan du se fler möblerade, nyrenoverade lägenheter, ibland annonserade av samma förvaltningsbolag som drev dem för turister. Om det är dina barris, ha med dem i sökningen redan nu. Att vänta på ett tillskott som kanske blir blygsamt lönar sig sällan.

Vad ska du kontrollera innan du hyr en före detta turistlägenhet?

Samma saker som för vilken lägenhet som helst, plus några till. En före detta turistlägenhet är juridiskt en vanlig bostad när den hyrs ut till dig som din huvudbostad, så alla dina vanliga rättigheter som hyresgäst gäller.

  1. Avtalstypen. Om det är din huvudbostad ska det vara ett hyresavtal för permanent boende, inte ett kort ”säsongsavtal”. Säsongsavtal omfattas nu av samma hyrestak i Katalonien, men de är fortfarande kortare och ger sämre trygghet. Vår guide om säsongsavtal kontra långtidsavtal förklarar skillnaden.
  2. Hyran. Barcelona är utpekat som område med hårt tryck på hyresmarknaden, så nya hyror har tak. Jämför det begärda priset med referensindexet innan du skriver på; vår guide om hyresreglering visar hur.
  3. Inventarieförteckningen. Turistlägenheter hyrs oftast ut fullt möblerade. Fotografera allt och bifoga en undertecknad inventarieförteckning till avtalet, så att slitage från år av korta vistelser inte dras från din deposition.
  4. Licensstatusen. Om lägenheten fortfarande syns på plattformar för semesteruthyrning, eller fortfarande har ett giltigt HUT-nummer, fråga varför innan du skriver på. Du vill ha en bostad som hyrs ut till dig som boende, inte en som fortfarande marknadsförs till turister.
  5. Huset. Fråga grannarna eller mäklaren om andra lägenheter i huset fortfarande hyrs ut till turister. Buller och ständiga incheckningar påverkar livskvaliteten fram till 2028.

Om något i avtalet eller hyran verkar fel, rådfråga ett bostadskontor (Oficina d'Habitatge) eller en advokat innan du skriver på.

Ska du vänta till 2028 med att hyra i Barcelona?

Nej. Om du behöver en lägenhet inom de närmaste två åren hjälper förbudet dig inte, och ett eventuellt tillskott efter november 2028 blir sannolikt blygsamt och kommer gradvis. En vettig plan är att hitta ett bra hyresavtal nu, känna till dina rättigheter vid förlängning och hyreshöjningar, och se dig om igen senare om marknaden verkligen lättar. För de flesta spelar tidpunkten under året större roll; se vår guide om bästa tiden på året att hyra i Barcelona.

Så hjälper Llavai

Oavsett om marknaden lättar 2028 eller inte drar bra lägenheter i Barcelona fortfarande till sig en kö av sökande inom några timmar. Llavai bevakar de stora hyresportalerna och poängsätter varje ny mäklarannons mot dina önskemål: budget, barri, antal sovrum och måsten. De bästa matchningarna kommer först, med mäklarens nummer ett tryck bort, så att du kan ringa innan kön bildas. Om före detta turistlägenheter börjar dyka upp i dina barris syns de i samma flöde, poängsatta som allt annat. Lägg upp din sökning på ett par minuter. Om du hellre slipper ringa själv kan Julia ringa på spanska med Pro-planen.