¿Qué pasará con los pisos turísticos de Barcelona en 2028?
Sus licencias caducan y el Ayuntamiento no las renovará. En noviembre de 2023 la Generalitat aprobó el Decreto ley 3/2023, que dio a los pisos de uso turístico existentes (habitatges d'ús turístic, o HUT) en zonas de mercado residencial tensionado una licencia de cinco años que vence en noviembre de 2028. La renovación depende de cada ayuntamiento. En junio de 2024 el alcalde Jaume Collboni anunció que Barcelona no renovaría ninguna, y no se están concediendo licencias nuevas.
Entonces la ciudad contaba 10.101 pisos turísticos con licencia. Un recuento municipal más reciente, publicado en octubre de 2026, sitúa las licencias activas en 10.627. A partir de noviembre de 2028, en Barcelona un piso no podrá alquilarse legalmente a turistas por noches o semanas. Sí podrá habitarse, alquilarse a residentes o venderse.
Esto es un tema distinto al de los pisos turísticos ilegales, que nunca tuvieron licencia. Si hay uno funcionando en tu edificio, nuestra guía sobre pisos turísticos ilegales en tu edificio de Barcelona explica cómo denunciarlo.
¿Es seguro que la prohibición de 2028 seguirá adelante?
Jurídicamente es sólida en España, pero no del todo definitiva. En marzo de 2025 el Tribunal Constitucional rechazó el recurso contra el Decreto ley 3/2023, al considerar que ser propietario de una vivienda no da derecho a alquilarla a turistas. Reiteró esa posición en mayo de 2026. Mientras tanto, la ciudad también aprieta: el 9 de octubre de 2026 una comisión municipal dio luz verde a un recargo en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) de los pisos turísticos del 50% para quien tenga uno, del 100% para dos o tres y del 150% para cuatro o más, que se cobraría por primera vez a finales de 2027. La aprobación definitiva estaba prevista para diciembre.
Tres cosas aún podrían cambiar el panorama:
- El derecho europeo. En abril de 2026 un abogado general del Tribunal de Justicia de la UE emitió una opinión en el asunto C-813/24 según la cual las normas sobre alojamiento turístico deben ser proporcionadas, transparentes y previsibles. Las asociaciones de pisos turísticos de Cataluña la celebraron como un respaldo a su causa. Una opinión no es una sentencia, y el fallo del tribunal seguía pendiente cuando escribimos esto.
- La política. España celebra elecciones municipales en mayo de 2027, unos dieciocho meses antes de que caduquen las licencias. Un nuevo gobierno municipal podría replantearse la decisión.
- Los pleitos. Los propietarios aún pueden ir a los tribunales de forma individual, lo que puede retrasar las cosas incluso cuando pierden.
Así que planifica dando por hecho que seguirá adelante, pero no bases una decisión vital en una sola fecha.
¿Cuántas viviendas podrían volver al mercado de alquiler?
Como máximo unas 10.000, y probablemente muchas menos. Los pisos turísticos con licencia representan aproximadamente el 1,4% del parque de viviendas de Barcelona, según betevé. Para ponerlo en contexto, en el tercer trimestre de 2025 se firmaron 7.855 contratos de alquiler de vivienda nuevos en toda la ciudad, según las fianzas depositadas en el Incasòl (Ara, febrero de 2026). Si todos los pisos turísticos volvieran como alquiler de larga duración, la oferta adicional equivaldría a los contratos nuevos de un trimestre, repartida a lo largo de meses.
No todos los pisos volverán como alquiler. Los propietarios deciden qué hacer con su inmueble, y las opciones incluyen:
- Alquiler de larga duración a residentes con un contrato normal, con los topes de alquiler que eso conlleva.
- Vender, lo que suma una vivienda para un comprador, no para un inquilino.
- Irse a vivir ellos mismos o alojar a familiares.
- Alquiler de temporada o por habitaciones. Esta vía es ahora mucho más estrecha. La Llei 11/2025 de Cataluña, en vigor desde el 1 de enero de 2026, sometió los alquileres de temporada y por habitaciones a los mismos topes que los contratos ordinarios (The Local).
- Operar de forma ilegal, con riesgo de multas elevadas.
La asociación de propietarios de pisos turísticos Apartur ha puesto en duda cuántos irán a inquilinos de larga duración, y el presidente de la asociación de agentes inmobiliarios de Barcelona ha dicho que es más probable que muchos propietarios vendan (betevé). Nadie tiene aún cifras firmes, porque los propietarios todavía no han tenido que elegir.
¿Bajarán los alquileres en Barcelona después de 2028?
Nadie puede prometerlo, y desconfía de quien lo haga. La mejor evidencia apunta en la otra dirección: lo que hicieron los pisos turísticos con los alquileres cuando se extendieron. Un estudio de García-López, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú en el Journal of Urban Economics (2020) concluyó que la actividad de Airbnb subió los alquileres alrededor de un 1,9% en el barrio medio de Barcelona y un 7% estimado en los barrios con más anuncios de Airbnb.
Eso sugiere cierto alivio donde los pisos turísticos están más concentrados, pero el efecto puede no invertirse limpiamente. La demanda para vivir en Barcelona es alta, se construye despacio, y cuántos pisos vuelvan de verdad a los inquilinos depende de lo que decidan los propietarios. El propio responsable de vivienda de la ciudad, Jordi Valls, ha dicho que eliminar los pisos turísticos por sí solo no resolverá la crisis de la vivienda (betevé). Para las cifras actuales, consulta nuestra guía sobre precios medios del alquiler en Barcelona.
¿En qué zonas de Barcelona podrían aparecer antiguos pisos turísticos?
Sobre todo en el centro, porque es donde están las licencias. Los pisos turísticos se concentran en barrios céntricos como la Dreta de l'Eixample y la Vila de Gràcia (betevé), además del casco antiguo y las calles alrededor de los grandes monumentos. Los distritos periféricos tienen muchos menos.
Si buscas en esas zonas a partir de finales de 2028, puede que veas más pisos amueblados y recién reformados, a veces anunciados por las mismas gestoras que los explotaban para turistas. Si esos son tus barrios, inclúyelos ya en tu búsqueda. Esperar una oferta adicional que puede acabar siendo modesta rara vez compensa.
¿Qué debes comprobar antes de alquilar un antiguo piso turístico?
Lo mismo que en cualquier piso, y algunas cosas más. Un antiguo piso turístico es legalmente una vivienda normal en cuanto te lo alquilan como residencia habitual, así que se aplican todos tus derechos habituales como inquilino.
- El tipo de contrato. Si va a ser tu vivienda habitual, debe ser un contrato de vivienda habitual, no uno corto "de temporada". En Cataluña los contratos de temporada ya tienen los mismos topes de alquiler, pero siguen siendo más cortos y menos seguros. Nuestra guía sobre contratos de temporada frente a larga duración explica la diferencia.
- El alquiler. Barcelona está declarada zona tensionada, así que los alquileres nuevos tienen tope. Compara el precio pedido con el índice de referencia antes de firmar; nuestra guía sobre el control de alquileres te enseña cómo.
- El inventario. Los pisos turísticos suelen alquilarse totalmente amueblados. Fotografíalo todo y adjunta al contrato un inventario firmado para que el desgaste de años de estancias cortas no se descuente de tu fianza.
- El estado de la licencia. Si el piso sigue apareciendo en plataformas de alquiler vacacional, o aún tiene un número HUT válido, pregunta por qué antes de firmar. Quieres una vivienda alquilada como residencia, no una que se siga comercializando para turistas.
- El edificio. Pregunta a los vecinos o al agente si otros pisos del bloque siguen siendo turísticos. El ruido y las entradas y salidas constantes afectan a tu calidad de vida hasta 2028.
Si algo del contrato o del alquiler no te cuadra, consulta en una oficina de vivienda (Oficina d'Habitatge) o con un abogado antes de firmar.
¿Deberías esperar a 2028 para alquilar en Barcelona?
No. Si necesitas piso en los próximos dos años, la prohibición no te ayuda, y cualquier oferta adicional después de noviembre de 2028 probablemente será modesta y llegará poco a poco. Lo sensato es encontrar ahora un buen contrato, conocer tus derechos sobre la renovación y las actualizaciones de renta, y volver a mirar más adelante si el mercado se relaja de verdad. Para la mayoría importa más el momento del año; consulta nuestra guía sobre la mejor época del año para alquilar en Barcelona.
Cómo te ayuda Llavai
Se relaje o no el mercado en 2028, los buenos pisos de Barcelona siguen atrayendo una cola de candidatos en cuestión de horas. Llavai vigila los principales portales de alquiler y puntúa cada anuncio nuevo de agencia según lo que buscas: presupuesto, barrio, habitaciones e imprescindibles. Las mejores coincidencias salen primero, con el número del agente a un toque, para que puedas llamar antes de que se forme la cola. Si empiezan a aparecer antiguos pisos turísticos en tus barrios, saldrán en el mismo feed, puntuados como todo lo demás. Configura tu búsqueda en un par de minutos. Si prefieres no hacer la llamada tú, Julia puede hacerla en español con el plan Pro.