Ongedierte in een huurwoning in Barcelona: wie betaalt de bestrijding?

Wie betaalt de ongediertebestrijding in een huurwoning in Barcelona?

Degene die verantwoordelijk is voor de oorzaak. Artikel 21 van de Spaanse huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), bepaalt dat de verhuurder alle reparaties moet uitvoeren die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden voor het afgesproken gebruik, zonder de huur te verhogen, tenzij de schade aan de huurder te wijten is. Een keuken vol kakkerlakken of een woning met muizen in de muren is niet geschikt om in te wonen, dus het aanpakken van een probleem dat jij niet hebt veroorzaakt, komt voor rekening van de verhuurder.

Hetzelfde artikel laat de huurder betalen voor kleine reparaties door normale slijtage. De wet noemt ongedierte echter nergens bij naam, dus in de praktijk draait elk geschil om één vraag: waar kwam het vandaan? Zo pakt het meestal uit.

Die tabel geeft weer hoe geschillen doorgaans aflopen. Het staat niet in de wet. Is de rekening hoog of komt de verhuurder niet in beweging, raadpleeg dan een professional. Voor alle andere soorten gebreken behandelt onze gids over wie de reparaties betaalt in een huurwoning in Barcelona de rest van artikel 21.

Wat moet je doen zodra je ongedierte ziet?

Schrijf nog dezelfde dag naar de verhuurder of het makelaarskantoor, met foto's. Artikel 21.3 van de LAU zegt dat de huurder elke noodzakelijke reparatie zo snel mogelijk moet melden, en een probleem waar je maandenlang op bent blijven zitten, begint op het jouwe te lijken.

• Maak foto's en korte video's, en noteer waar het opduikt: afvoeren, achter de keukenkastjes, de naden van de matras.
• Meld het per e-mail of WhatsApp, zodat er een gedateerd bewijs is. Een telefoontje naar het makelaarskantoor laat niets achter.
• Vraag de verhuurder een ongediertebestrijder te sturen, of spreek schriftelijk af wie het inplant en wie betaalt voordat er iemand komt.
• Denk je dat het hele gebouw getroffen is, vertel het dan aan je buren en vraag de verhuurder het aan te kaarten bij de beheerder van het gebouw (administrador de finques).
• Blijf de huur betalen. Huur inhouden geldt in Spanje niet als protest; het geldt als niet betalen, en dat is een van de gronden om een contract te beëindigen. Onze gids over wat er gebeurt als de huur niet wordt betaald legt uit waarom dat een slechte ruil is.

Kakkerlakken: is het de verhuurder, jij of de vereniging van eigenaars?

Vaak de vereniging van eigenaars. In de Barcelonese woonblokken komen kakkerlakken meestal uit afvoeren, gedeelde afvoerpijpen (bajants) en vuilnisruimtes, dus één woning bespuiten helpt zelden lang als de bron in het gebouw zit. Het onderhoud van gedeelde leidingen en installaties is een van de taken van de vereniging van eigenaars. Als huurder ben je geen lid van die vereniging, dus de praktische route is je verhuurder, die wel lid is, te vragen het bij de beheerder aan te kaarten.

Is de woning schoon en kruipen ze uit het afvoerputje, dan ligt het niet aan jouw gebruik van de woning. Dan zijn het de leidingen. Komen de kakkerlakken duidelijk af op eten dat blijft rondslingeren of afval dat zich opstapelt, reken er dan op dat de verhuurder de kosten bij jou terug probeert te leggen.

Je verbeeldt het je niet: het is erger geworden. In februari 2025 meldde ADEPAP, de Catalaanse vereniging van ongediertebestrijdingsbedrijven, dat haar leden het derde jaar op rij meer uitrukken voor ratten en kakkerlakken hadden gezien, en ze bracht dat in verband met de hitte en regen van 2024. Uit dezelfde peiling bleek ook dat er meer bedwantsen waren.

Bedwantsen: wie betaalt als niemand weet waar ze vandaan kwamen?

Dit is de lastigste. Bedwantsen reizen mee in bagage, tweedehands meubels en kleding, dus verhuurders stellen vaak dat de huurder ze heeft meegebracht. De timing is het beste bewijs dat je hebt. Beten in je eerste dagen of weken, zeker in een gemeubileerde woning waar de matras en de bank van de verhuurder zijn, wijzen duidelijk naar de verhuurder. Beten die pas na maanden beginnen, vlak na een reis, zijn veel moeilijker op iemand anders af te schuiven.

Een behandeling vraagt meestal om een vervolgbezoek, dus de rekening kan oplopen. Vraag het bedrijf na elk bezoek om een schriftelijk rapport; daarin staat vaak waar de plaag lijkt te zijn begonnen. Hebben de buren ze ook, dan wijst dat eerder naar het gebouw dan naar jouw koffer. Wat de oorzaak ook is: zet geen meubels op straat zonder ze eerst te laten behandelen, anders geef je het probleem door aan de volgende.

Ratten en muizen: wie bel je in Barcelona?

Binnen de woning of het gebouw: de verhuurder en de vereniging van eigenaars. Daarbuiten: de gemeente. De Agència de Salut Pública de Barcelona (ASPB) beheert de dienst voor stedelijk ongedierte in straten, riolen en gemeentelijke gebouwen, en pakt onder meer ratten, muizen, kakkerlakken, muggen en wespen aan.

Om ongedierte in de openbare ruimte te melden, verwijst de ASPB je naar het telefoonnummer 010, de app Barcelona a la Butxaca, de online dienstverlening van de gemeente of een loket voor burgers (OAC). Particuliere woningen behandelt de ASPB niet. Volgens haar eigen richtlijnen moet de eigenaar het oplossen als het probleem zich in een gebouw bevindt, en als een particuliere eigenaar weigert, kun je een formeel verzoek (een instància) indienen bij je district.

Kan je contract je laten opdraaien voor alle ongediertebestrijding?

Waarschijnlijk niet voor ongedierte dat jij niet hebt veroorzaakt. Artikel 6 van de LAU bepaalt dat bedingen in een huurcontract voor woonruimte die de regels in het nadeel van de huurder wijzigen nietig zijn, tenzij de wet dat zelf toestaat. De herstelplicht van de verhuurder in artikel 21 is een van die regels. Een beding als "de huurder betaalt alle ongediertebehandelingen" houdt dus mogelijk geen stand bij een plaag die er al was voordat jij kwam.

Of een specifiek beding geldig is, is een vraag voor een advocaat of je Oficina de l'Habitatge. Lees het contract voordat je tekent en vraag naar alles wat reparatiekosten op jou afwentelt. De checklist voor bezichtigingen bevat de vragen die je ter plekke het beste kunt stellen, waaronder of de woning onlangs is behandeld.

Hoe controleer je of een ongediertebestrijder betrouwbaar is?

Zoek het bedrijf op in het ROESP. In Catalonië moeten bedrijven die voor anderen biociden toepassen ingeschreven staan in het Registre Oficial d'Establiments i Serveis Plaguicides, dat wordt beheerd door de Agència de Salut Pública de Catalunya, die de lijst publiceert als downloadbaar bestand. Vraag naar het registratienummer voordat iemand je keuken bespuit.

Een serieus bedrijf laat ook een schriftelijk rapport van de behandeling achter, met de gebruikte middelen en eventuele veiligheidsinstructies (bijvoorbeeld hoe lang kinderen en huisdieren weg moeten blijven). Bewaar het bij de factuur. Als de verhuurder zou moeten betalen, vormen die twee documenten je claim.

Negeert de verhuurder je en kan het niet wachten, dan mag een huurder op grond van artikel 21.3 van de LAU dringende reparaties uitvoeren om dreigende schade te voorkomen en de kosten daarna terugvorderen. Laat het de verhuurder eerst schriftelijk weten, bewaar elk bonnetje en raadpleeg een professional voordat je hierop vertrouwt.

Hoe Llavai helpt

De beste verdediging tegen een slechte woning is tijd om goed te kijken voordat je tekent, en in Barcelona gaat die tijd naar wie het eerst belt. Llavai houdt de Barcelonese woningportalen in de gaten, toont alleen advertenties van makelaars en geeft elke nieuwe een score op basis van jouw wensen. De beste matches komen bovenaan, met het nummer van de makelaar op één tik afstand, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat en bij de bezichtiging toch de lastige vragen kunt stellen. Stel je feed in en kijk wat er bij je past. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia dat met het Pro-abonnement in het Spaans voor je doen.