Ti serve il permesso del proprietario per aggiungere qualcuno al contratto?
Sì, per iscritto. L'articolo 8 della Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) stabilisce che l'inquilino non può cedere il contratto senza il consenso scritto del proprietario, e può sublocare solo una parte dell'appartamento con lo stesso consenso scritto. Aggiungere un nuovo coinquilino al contratto è, giuridicamente, una cessione parziale (una cesión parcial), quindi rientra nella stessa regola.
Il proprietario non è obbligato ad accettare. E saltare la domanda è rischioso: l'articolo 27 elenca la cessione o la sublocazione non autorizzata tra i motivi per cui il proprietario può risolvere il contratto. Un amico che ti paga una stanza senza che il proprietario ne sappia nulla è il caso da manuale. Chiedi prima, via e-mail o burofax così resta traccia, e aspetta un sì scritto.
Il tuo partner può vivere con te senza essere nel contratto?
Di solito sì. La LAU non richiede che tutti gli occupanti di un appartamento firmino il contratto, e un partner che condivide la tua casa non è la stessa cosa di un subinquilino che ti paga l'affitto. La legge tutela perfino i partner non nominati: secondo l'articolo 12, un partner che convive con l'inquilino da almeno due anni, o con cui ha un figlio, può restare se l'inquilino abbandona il contratto.
I problemi sono pratici. Chi non è nel contratto non ha alcuna posizione propria nei confronti del proprietario, non può gestire riparazioni o rinnovi a proprio nome e ha bisogno della tua autorizzazione per iscriversi al padrón. Alcuni contratti includono anche una clausola che limita chi può vivere nell'appartamento. Se il tuo ce l'ha, o se il tuo partner ti pagherà una parte dell'affitto, parlane prima con il proprietario o chiedi a un professionista. La nostra guida alle regole sulla sublocazione a Barcellona spiega dove finisce la condivisione e dove inizia la sublocazione.
Allegato o nuovo contratto: cosa conviene?
Per chi vive già lì, di solito conviene l'allegato. Un allegato (anexo o addenda) è un documento breve, firmato dal proprietario e da tutti gli inquilini, che aggiunge la nuova persona al contratto esistente. Canone, data di inizio, durata e deposito restano invariati, quindi non rinunci a nulla di ciò che hai già.
Un nuovo contratto fa ripartire tutto da capo. C'è un vantaggio: secondo l'articolo 9 della LAU, un nuovo contratto ti dà una nuova durata minima di cinque anni, o sette se il proprietario è una società. Ma riapre ogni clausola, comporta il versamento di un nuovo deposito e può portare un ulteriore giro di adempimenti fiscali (vedi la nostra guida alle imposte su un contratto d'affitto). C'è un limite importante sul canone. Barcellona è stata dichiarata zona a mercato abitativo teso nel marzo 2024 (BOE, 15 marzo 2024), e secondo l'articolo 17.6 della LAU un nuovo contratto in questa zona non può partire da un canone superiore all'ultimo pagato nei cinque anni precedenti, più il suo aggiornamento annuale, per i proprietari che non sono grandi proprietari (per i grandi proprietari vale invece l'indice dei prezzi di riferimento).
Dalla legge sulla casa del 2023, l'articolo 20.1 della LAU pone inoltre a carico del proprietario le spese di gestione dell'agenzia e di redazione del contratto, quindi nessuno dovrebbe far pagare al nuovo arrivato una commissione d'agenzia per le pratiche.
Se il proprietario insiste per un nuovo contratto, confrontalo riga per riga con quello vecchio. Canone, durata, clausola di aggiornamento e chi paga cosa possono cambiare in silenzio da una versione all'altra.
Cosa deve dire l'allegato?
Tienilo breve e preciso. Un allegato ben fatto include:
- Nomi completi e numeri di documento (DNI, NIE o passaporto) del proprietario e di ogni inquilino, vecchi e nuovi.
- Un riferimento al contratto originale, con la sua data e l'indirizzo dell'appartamento.
- La clausola che aggiunge la nuova persona come coinquilino titolare (coarrendatario) a partire da una data precisa.
- La responsabilità per il canone: se gli inquilini ne rispondono in solido (solidariamente) o ciascuno per la propria quota.
- Una frase che dica che tutto il resto rimane invariato: canone, durata, clausola di aggiornamento e deposito.
- Firme e data di tutti. Una firma elettronica è valida se non siete tutti a Barcellona.
Conserva l'allegato firmato insieme al contratto originale. Il nuovo inquilino avrà bisogno di entrambi per il padrón, e vorrete averli tutti e due se in futuro qualcosa va storto.
Chi risponde dell'affitto quando siete in due?
Dipende da come è scritto. Secondo l'articolo 1137 del Código Civil spagnolo, quando più persone condividono un'obbligazione, ciascuna deve l'intero solo se il contratto lo dice espressamente. È la responsabilità solidale, o solidaridad. Molti contratti standard includono proprio una clausola in questo senso.
Se il tuo ce l'ha, il proprietario può chiedere l'intero affitto, o l'intero costo dei danni, a uno qualsiasi degli inquilini, e chi paga deve poi rivalersi sull'altro. Conta con un coinquilino che conosci poco, o con un partner se la relazione finisce. Pensaci prima di firmare e conserva le prove di quanto paga ciascuno. Con affitti a Barcellona che nel 2025 hanno toccato in media 1.135 € al mese sui nuovi contratti, secondo il registro dei depositi dell'Incasòl, un paio di mesi non pagati diventano presto una cifra pesante.
Cosa succede al deposito?
Con un allegato, di norma niente. Per un'abitazione, l'articolo 36 della LAU fissa il deposito legale a una mensilità di canone, e in Catalogna viene depositato presso l'Incasòl, quindi se il canone non cambia non cambia nemmeno il deposito. Qualsiasi garanzia aggiuntiva richiesta dal proprietario oltre a questo ha un tetto di due mensilità.
Quello che si dimentica è l'accordo tra inquilini. Se due anni fa hai pagato tu tutto il deposito e il tuo coinquilino entra adesso, mettete per iscritto se ti rimborsa la sua quota e chi riceve cosa alla fine. Con un nuovo contratto si versa un nuovo deposito e quello vecchio dovrebbe tornare a chi l'ha pagato. La nostra guida al deposito cauzionale a Barcellona spiega come funzionano il versamento e la restituzione.
Come si iscrive al padrón la nuova persona?
Se è nominata nel contratto o nell'allegato, si iscrive con quel documento e il proprio documento d'identità, come qualsiasi inquilino. Se non è nel contratto, il Comune di Barcellona accetta un'autorizzazione scritta di una persona già iscritta a quell'indirizzo e titolare del contratto d'affitto, insieme al documento d'identità di quella persona e a una copia del contratto. L'iscrizione è gratuita.
In ogni caso, falla: il padrón serve per la tessera sanitaria, un posto a scuola e la maggior parte delle pratiche locali. La nostra guida all'empadronamiento ti accompagna tra appuntamento e documenti.
E se più avanti uno di voi se ne va?
Se siete entrambi nel contratto, questo prosegue con chi resta. Se chi se ne va resti o meno responsabile dell'affitto dipende dalla clausola di responsabilità e da ciò che il proprietario accetta per iscritto, quindi fatti dare una nota firmata che lo liberi. Se solo uno di voi è nel contratto ed è lui ad andarsene, gli articoli 12 e 15 della LAU danno al partner convivente o al coniuge alcuni diritti a restare. La nostra guida al subentro nel contratto dopo una separazione o un decesso spiega condizioni e scadenze. In caso di contestazione, fai verificare la tua situazione da un professionista.
Come aggiungere qualcuno al tuo contratto, passo dopo passo?
- Rileggi il contratto cercando le clausole su occupanti, sublocazione e responsabilità solidale.
- Chiedi per iscritto al proprietario o all'agenzia, indicando il nome della nuova persona e quando entrerà.
- Proponi un allegato invece di un nuovo contratto, a meno che una nuova durata di cinque anni non conti di più per te.
- Concordate la clausola di responsabilità e come dividere il deposito tra voi.
- Firmate l'allegato, tutti, e conservane una copia con il contratto originale.
- Iscrivi il nuovo arrivato al padrón con l'allegato o con la tua autorizzazione.
- Chiedi una consulenza gratuita a uno sportello per gli inquilini se il proprietario impone un nuovo contratto a condizioni peggiori.
Come ti aiuta Llavai
A volte il proprietario dice no, oppure l'appartamento che andava bene per uno non va bene per due. Llavai controlla i portali di Barcellona, valuta ogni nuovo annuncio d'agenzia rispetto alle tue esigenze (budget, barris, camere, requisiti irrinunciabili) e mette in cima le corrispondenze migliori, con il numero dell'agente a un tocco di distanza, così puoi chiamare prima che si formi la coda. Imposta una ricerca per due in un paio di minuti. Se preferisci non fare tu la telefonata, Julia può farla in spagnolo con il piano Pro.