Чи потрібен дозвіл власника, щоб додати когось до договору оренди?
Так, письмовий. Стаття 8 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) передбачає, що орендар не може переуступити договір без письмової згоди орендодавця, а здати в суборенду частину квартири може лише з такою самою письмовою згодою. Додавання нового співорендаря до договору юридично є частковою переуступкою (cesión parcial), тож на нього поширюється те саме правило.
Власник не зобов'язаний погоджуватися. А обійти це питання ризиковано: стаття 27 називає несанкціоновану переуступку або суборенду однією з підстав, з яких орендодавець може розірвати договір. Друг, який платить вам за кімнату, а власник про це нічого не знає, — класичний приклад. Спершу запитайте, електронною поштою або burofax, щоб залишився слід, і дочекайтеся письмового «так».
Чи може ваш партнер жити з вами, не будучи вписаним у договір?
Зазвичай так. LAU не вимагає, щоб усі, хто живе у квартирі, підписували договір оренди, а партнер, з яким ви ділите житло, — це не те саме, що суборендар, який платить вам оренду. Закон навіть захищає партнерів, не вписаних у договір: згідно зі статтею 12, партнер, який прожив з орендарем щонайменше два роки або має з ним спільну дитину, може залишитися, якщо орендар відмовиться від договору.
Підводні камені — практичні. Людина, якої немає в договорі, не має власного статусу у відносинах з власником, не може від свого імені домовлятися про ремонт чи продовження договору і потребує вашого дозволу, щоб зареєструватися в padrón. Деякі договори також містять пункт, що обмежує коло осіб, які можуть жити у квартирі. Якщо у вашому такий є або якщо партнер платитиме вам частину оренди, спершу поговоріть із власником або зверніться до фахівця. Наш гід про правила суборенди в Барселоні пояснює, де закінчується спільне проживання і починається суборенда.
Додаток чи новий договір: що краще?
Для того, хто вже там живе, зазвичай краще додаток. Додаток (anexo або addenda) — це короткий документ, підписаний власником і всіма орендарями, який додає нову людину до чинного договору. Сума оренди, дата початку, строк і застава лишаються незмінними, тож ви не втрачаєте нічого з того, що вже маєте.
Новий договір усе починає спочатку. У цьому є плюс: згідно зі статтею 9 LAU, новий договір дає новий мінімальний строк у п'ять років або сім, якщо орендодавець — компанія. Але він відкриває для перегляду кожен пункт, вимагає внести нову заставу і може додати ще одне коло податкової паперової роботи (див. наш гід про податок на договір оренди). Є одне важливе обмеження щодо суми оренди. У березні 2024 року Барселону оголосили зоною напруженого житлового ринку (BOE, 15 березня 2024 року), і за статтею 17.6 LAU новий договір там не може починатися з суми, вищої за останню оренду, сплачену протягом попередніх п'яти років, плюс її щорічне оновлення, — для власників, які не є великими власниками (для великих власників натомість діє індекс референтних цін).
Після житлового закону 2023 року стаття 20.1 LAU також покладає на орендодавця витрати на послуги агентства та складання договору, тож ніхто не повинен брати з новоприбулого агентську комісію за оформлення документів.
Якщо власник наполягає на новому договорі, прочитайте його рядок за рядком, порівнюючи зі старим. Сума оренди, строк, пункт про оновлення і те, хто за що платить, можуть непомітно змінитися між версіями.
Що має бути в додатку?
Коротко й конкретно. Добрий додаток містить:
- Повні імена та номери документів (DNI, NIE або паспорт) власника і всіх орендарів, і колишніх, і нових.
- Посилання на початковий договір із його датою та адресою квартири.
- Пункт, що додає нову людину як співорендаря (coarrendatario) з визначеної дати.
- Відповідальність за оренду: чи відповідають орендарі за неї солідарно (solidariamente), чи кожен лише за свою частку.
- Рядок про те, що все інше лишається без змін: сума оренди, строк, пункт про оновлення і застава.
- Підписи та дату від усіх. Електронний підпис дійсний, якщо ви не всі в Барселоні.
Зберігайте підписаний додаток разом із початковим договором. Новому орендареві знадобляться обидва документи для padrón, а вам обом вони знадобляться, якщо згодом щось піде не так.
Хто відповідає за оренду, коли вас двоє?
Це залежить від формулювання. Згідно зі статтею 1137 іспанського Código Civil, коли кілька людей мають спільне зобов'язання, кожен відповідає за нього повністю лише тоді, коли це прямо зазначено в договорі. Це солідарна відповідальність, або solidaridad. Багато типових договорів містять пункт саме про це.
Якщо такий пункт є у вашому, власник може вимагати повну суму оренди або повну вартість збитків з будь-кого з орендарів, а той, хто заплатив, мусить сам стягувати частку з іншого. Це важливо, коли йдеться про сусіда, якого ви погано знаєте, або про партнера, якщо стосунки закінчаться. Подумайте про це до підписання і зберігайте підтвердження того, скільки платить кожен. Коли середня оренда в Барселоні за новими договорами у 2025 році становила 1 135 € на місяць, за даними реєстру застав Incasòl, кілька неоплачених місяців швидко складаються у велику суму.
Що відбувається із заставою?
З додатком — зазвичай нічого. Для житла стаття 36 LAU встановлює законну заставу в розмірі місячної оренди, а в Каталонії її депонують в Incasòl, тож якщо сума оренди не змінюється, застава теж лишається тією самою. Будь-яка додаткова гарантія, якої вимагає власник понад це, обмежена двома місячними орендами.
Про що часто забувають, так це про домовленість між самими орендарями. Якщо два роки тому всю заставу заплатили ви, а сусід приєднується зараз, домовтеся письмово, чи поверне він вам свою частку і хто що отримає назад наприкінці. З новим договором вноситься нова застава, а стару мають повернути тому, хто її сплатив. Наш гід про заставу за оренду в Барселоні пояснює, як працюють депонування та повернення.
Як нова людина реєструється в padrón?
Якщо її вписано в договір або додаток, вона реєструється з цим документом і своїм посвідченням особи, як будь-який орендар. Якщо її немає в договорі, мерія Барселони приймає письмовий дозвіл від особи, яка вже зареєстрована за цією адресою і є стороною договору оренди, разом із посвідченням особи цієї людини та копією договору. Реєстрація безкоштовна.
У будь-якому разі зробіть це: padrón потрібен для медичної картки, місця в школі та більшості місцевих процедур. Наш гід з empadronamiento крок за кроком пояснює запис на прийом і потрібні документи.
А якщо згодом хтось із вас з'їде?
Якщо ви обоє в договорі, він продовжує діяти для того, хто залишається. Чи відповідатиме той, хто з'їжджає, за оренду й далі, залежить від пункту про відповідальність і від того, на що власник погодиться письмово, тож отримайте підписаний документ, який звільняє цю людину від зобов'язань. Якщо в договорі лише один із вас і саме ця людина з'їжджає, статті 12 і 15 LAU дають партнерові, який проживає разом, або подружжю певні права залишитися. Наш гід про перехід договору оренди після розлучення або смерті пояснює умови та строки. У будь-якій спірній ситуації перевірте свій випадок із фахівцем.
Як додати когось до договору оренди: покроково
- Перечитайте договір і знайдіть пункти про мешканців, суборенду та солідарну відповідальність.
- Письмово зверніться до власника або агентства, вказавши ім'я нової людини і дату її заселення.
- Запропонуйте додаток замість нового договору, якщо тільки новий п'ятирічний строк не важливіший для вас.
- Узгодьте пункт про відповідальність і те, як ви ділите заставу.
- Підпишіть додаток — усі — і зберігайте копію разом із початковим договором.
- Зареєструйте новоприбулого в padrón з додатком або вашим дозволом.
- Отримайте безкоштовну консультацію в офісі допомоги орендарям, якщо власник нав'язує новий договір на гірших умовах.
Як допомагає Llavai
Буває, що власник каже «ні», або квартира, яка підходила одному, не підходить двом. Llavai стежить за порталами Барселони, оцінює кожне нове оголошення від агентства відповідно до ваших вимог (бюджет, райони, спальні, обов'язкові умови) і показує найкращі збіги першими, з номером агента на відстані одного дотику, щоб ви встигли зателефонувати, поки не утворилася черга. Налаштуйте пошук для двох за пару хвилин. Якщо не хочете дзвонити самі, на плані Pro Julia може зателефонувати іспанською.