Wat is de Avalloguer?
De Avalloguer is een gratis openbare garantie die wordt beheerd door de Agència de l'Habitatge de Catalunya en afgehandeld via het INCASÒL, dezelfde instantie die je huurwaarborg (fianza) bewaart. Eenvoudig gezegd: het is de Catalaanse overheid die een verhuurder vertelt dat als de huurder achterop raakt, de openbare middelen een deel van de gemiste huur dekken terwijl een ontruiming zijn beloop heeft. Die belofte is wat een voorzichtige eigenaar over de streep trekt om ja te zeggen tegen een huurder die geen grote particuliere garantie kan stellen.
En het is ook geen randverschijnsel. Ongeveer één op de vijf nieuwe huurcontracten in Catalonië wordt getekend met de garantie van de Generalitat erachter, volgens de regionale overheid. Voor een internationale huurder die het opneemt tegen snellere lokale kandidaten is het een kaart die je maar beter weet te kunnen uitspelen.
Dit is algemene richtlijn voor huurders, geen juridisch of financieel advies. De Avalloguer valt onder Catalaanse regelgeving die in de loop van de tijd verandert, dus bevestig de actuele regels en cijfers bij de Agència de l'Habitatge of een professional voordat je erop vertrouwt.
Wat dekt de Avalloguer?
Hij dekt een verhuurder voor onbetaalde huur zodra deze een ontruimingsprocedure start. Voor contracten die op of na 18 juni 2014 zijn getekend, is de dekking maximaal drie maanden huur; voor officieel beschermde woningen, of woningen verhuurd via openbare bemiddelings-, overdrachts- of inclusieprogramma's, loopt die op tot zes maanden, zoals vastgelegd door het INCASÒL.
De dekking loopt vanaf het moment dat de ontruimingsvordering wordt ingediend tot de woning is teruggegeven, begrensd tot die drie of zes maandbetalingen. Het is een vangnet voor een verhuurder die tegenover een niet-betalende huurder staat, geen open verzekering tegen elk risico. En cruciaal: het beschermt de eigenaar, niet jou – in de volgende sectie bijt dat onderscheid.
Kost de Avalloguer iets?
Registreren is gratis, maar het is een garantie, geen cadeau. Er is geen kosten voor de huurder of de verhuurder om de Avalloguer bij het INCASÒL te deponeren, en dat is wat hem goedkoper maakt dan een particuliere polis. Wat het niet is, is gratis geld. Als de Generalitat je verhuurder onder de regeling uiteindelijk uitbetaalt, verbind je je ertoe dat bedrag te vergoeden, het daarna terug te betalen aan de overheid volgens de inningsregels van Catalonië.
De Avalloguer maakt je pad naar een woning dus soepeler en stelt een nerveuze eigenaar gerust, maar hij schrapt nooit de huur die je verschuldigd bent. Beschouw hem als een vertrouwensbrug tussen jou en de verhuurder, gedekt door de openbare middelen, en niet als een manier om een betaling over te slaan.
Wie komt in aanmerking voor de Avalloguer?
Of je in aanmerking komt, hangt af van je inkomen en een paar contractvoorwaarden. De Generalitat stelt voor de huurder een maandelijkse inkomensplafond vast dat per gemeente verschilt: in de stad Barcelona is dat € 1.500 per maand, aflopend via € 1.200, € 1.000, € 800 en € 600 in de buitenzones A tot D. De huur moet ook je hoofdverblijf zijn, geen garage, kantoor, bergruimte of seizoenscontract (temporada), en de verhuurder mag geen waarborg boven twee maanden eisen of extra garanties eraan vastknopen.
| Zone | Voorbeeld | Max. huurdersinkomen / maand |
|---|---|---|
| Stad Barcelona | Barcelona | € 1.500 |
| Zone A | Grotere metropoolgemeenten | € 1.200 |
| Zone B | Middelgrote steden | € 1.000 |
| Zone C | Kleinere gemeenten | € 800 |
| Zone D | Landelijke gebieden | € 600 |
Deze inkomensdrempels komen uit de Avalloguer-verordening en kunnen worden bijgewerkt. Controleer het actuele cijfer voor je gemeente bij de Agència de l'Habitatge voordat je ervan uitgaat dat je wel of niet in aanmerking komt.
Hoe zet je de Avalloguer op?
Het papierwerk gaat mee met de gewone waarborgindiening, dus het is lichter dan het klinkt. Jij en de verhuurder tekent een kort verbintenisdocument, de compromís d'avalloguer, en de verhuurder deponeert het vervolgens bij het INCASÒL samen met het contract en de waarborg, binnen twee maanden na ondertekening. In de praktijk regelt het kantoor doorgaans de indiening.
- Teken het contract met een fianza van één maand voor een hoofdverblijf, en zonder garanties die het totaal boven twee maanden duwen.
- Beide partijen tekenen het verbintenisdocument compromís d'avalloguer en aanvaarden de voorwaarden van de regeling.
- De verhuurder deponeert het contract, de waarborg en dat getekende document binnen twee maanden na de contractdatum bij het INCASÒL.
Jouw enige taak als huurder is controleren of het verbintenisdocument echt getekend en ingediend is, want de dekking bestaat pas zodra het INCASÒL het in het dossier heeft. Zie je het papier nooit, vraag het kantoor dan te bevestigen dat het is ingediend, dezelfde zorgvuldigheid die je zou toepassen op de registratie van je fianza-waarborg.
Avalloguer versus een bankgarantie (aval bancario) versus huurgarantieverzekering
Ze stellen allemaal een verhuurder gerust, maar ze kosten jou heel verschillende dingen. Een particuliere aval bancario zet je eigen geld vast bij de bank als onderpand; een huurgarantieverzekering (seguro de impago) is een polis die de verhuurder koopt en mogelijk probeert door te berekenen; de Avalloguer is een gratis overheidsgarantie. De tabel hieronder zet ze naast elkaar.
| Kenmerk | Avalloguer | Aval bancario | Seguro de impago |
|---|---|---|---|
| Wie levert het | De Generalitat (INCASÒL) | Je bank | Een particuliere verzekeraar |
| Kosten voor jou | Gratis te registreren | Geld vastgezet als onderpand | Premie, soms doorberekend |
| Beschermt | De verhuurder | De verhuurder | De verhuurder |
| Ben je de huur nog schuldig? | Ja, je betaalt de Generalitat terug | Ja, de bank haalt het terug | Ja, de verzekeraar kan je aanspreken |
Voor een nieuwkomer zonder maandenlange spaargelden bevroren op een Spaanse rekening is de Avalloguer vaak de zachtste optie om aan te bieden, en past hij natuurlijk bij het argument om te huren zonder particuliere garant.
De Avalloguer in één oogopslag
Het wezenlijke voor een nieuwe huurder, op één plek. Het is een algemene gids; de actuele verordening en je eigen contract bepalen de details, dus bevestig ze bij het kantoor of de Agència de l'Habitatge.
| Vraag | Kort antwoord |
|---|---|
| Wat het is | Een gratis openbare garantie aan de verhuurder van de Generalitat |
| Wat het dekt | Tot 3 maanden onbetaalde huur (6 voor sociale huurwoningen) na indiening van de ontruiming |
| Wie in aanmerking komt | Huurder met inkomen onder het zoneplafond (€ 1.500 in de stad Barcelona); alleen hoofdverblijf |
| Waarborgregel | Niet meer dan twee maanden in totaal; geen extra particuliere garanties |
| Hoe je het opzet | Getekend verbintenisdocument, binnen 2 maanden gedeponeerd bij het INCASÒL |
| Kost het jou iets? | Gratis te registreren, maar je betaalt de Generalitat elk uitgekeerd bedrag terug |
Hoe Llavai helpt
Van de Avalloguer weten is een echt voordeel, maar het telt pas als je met een makelaar in de kamer zit. In Barcelona verdwijnen de goede woningen binnen enkele uren nadat ze verschijnen, en het papiervoordeel is niets waard als je de bezichtiging nooit krijgt.
Llavai houdt Idealista, Fotocasa en Habitaclia in de gaten in de hele provincie Barcelona, laat advertenties van particuliere verhuurders bij de bron vallen en scoort elke nieuwe makelaarsadvertentie op je budget en gebied, zodat wat je feed bereikt professioneel vertegenwoordigd en nog beschikbaar is. In het Pro-abonnement belt onze agent Julia het kantoor in moedertaal-Spaans binnen enkele seconden na een match en boekt de bezichtiging. Vertel Llavai wat je zoekt, kom de verhuurder voor, en een nette, door een garantie gedekte aanvraag indienen wordt het makkelijke deel.